De britiske medier har rapporteret meget om problemet med skimmelsvamp forårsaget af misligholdte boliger efter Awaab Ishaks død. Retsmedicineren udstedte en Regulation 28: rapport for at forhindre yderligere dødsfald til Department for Levelling Up, Housing and Communities, som har offentliggjort deres svar.
Stigende bevidsthed
Boligombudsmanden sendte i november 2022 et åbent brev til sociale udlejere om klager over fugt og skimmelsvamp. I brevet blev de bedt om at indføre en proaktiv nultolerance-tilgang som anbefalet i Spotlight-rapporten fra oktober 2021. Udlejerne blev bedt om at vurdere sig selv i forhold til 26 anbefalinger, engagere sig med beboerne under processen og offentliggøre resultaterne. Brevet advarede også mod at bruge upassende sprog, som f.eks. at give beboernes livsstil skylden.
I juli 2020 blev udkastet til lov om bygningssikkerhed præsenteret for parlamentet. Lovforslaget indeholdt bestemmelser om fjernelse af det "demokratiske filter", før de kunne få adgang til klageadgang via boligombudsmanden. I løbet af 2019-20 var kun 6,9 % af de sager, der indgik i ombudsmandens formelle ansvarsområde, blevet henvist af en udpeget person. Den 1. oktober 2022 trådte ændringer i boligombudsmandsordningen i kraft, og det "demokratiske filter" blev fjernet. Det sikrede, at beboere i socialt boligbyggeri havde ubegrænset adgang til en ombudsmand.
Efter ændringen undersøger boligombudsmændene deres beføjelser i henhold til paragraf 49 for at fastslå, om der er tegn på systemiske fejl. Boligombudsmandens særlige rapport om Birmingham City Council, der blev offentliggjort i januar 2023, fandt en fejl og forsømmelser på 96 %. Yderligere undersøgelser med andre sociale udlejere er i gang, og andre forventes.
Med fokus på andre indtægtsstrømme efter piskesmældsreformerne i 2021 og krav om forretningsafbrydelse på grund af COVID-19, er krav om forringelse af boliger nu i sigtekornet for mange af disse firmaer som et alternativ.
Min kollega Richard Lumby, der er teknisk chef og revisionschef, kommenterede sagen og forklarede, at "ethvert advokatfirmas lyst til at komme ind på markedet eller blive der vil i høj grad være drevet af ønsket om at maksimere omkostningerne. Med det foreslåede skift til faste, dækningsberettigede omkostninger i løbet af de næste to år må man antage, at det vil dæmpe interessen blandt nye aktører og føre til en mere strømlinet tilgang blandt eksisterende firmaer, som vi så det, da princippet blev anvendt på personskadeerstatninger tilbage i 2013."
En anden kollega, Victoria Full, teknisk og revisionsansvarlig, fortalte, at "Indtil disse ændringer er implementeret, forventer vi, at sportildeling og omkostninger fortsat vil være et omstridt emne, som fremhævet af spørgsmålene i County Court-afgørelsen i Jalili v Bury Council (17. juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Ifølge den engelske boligundersøgelse (2021-2022), der er offentliggjort, er 19 % i den private sektor og yderligere 17 % i den sociale udlejningssektor. Headline Report bemærkede forskellige interessante punkter, herunder at 23 % af boligerne i den private sektor blev betragtet som "uanstændige" sammenlignet med 10 % i den sociale sektor, og at problemer med fugt var mest udbredt i den private udlejningssektor, hvor 11 % af boligerne havde rapporteret om et problem i 2021. Det vurderes, at den private udlejningssektor vil være den vigtigste kilde til denne type krav.
Rapporten om boligkvalitet og -tilstand indeholder en række nyttige data, herunder de typer af ejendomme, hvor der er størst sandsynlighed for, at misligholdelse er et problem, og den indeholder også en opdeling efter region.
Dan Peck, Sedgwicks regionale direktør for komplekst ansvar, kommenterede: "Det er ikke kun fugt og skimmelsvamp, der kan være et problem. Gulve, trapper og gelændere, der er dårligt vedligeholdt, kan forårsage fald, hvilket kan føre til langt mere end et krav om reparation af boligen, da der kan opstå betydelige skader. Med den igangværende leveomkostningskrise kan udlejere stå tilbage med et tveægget sværd. Der vil være færre penge til at finansiere de nødvendige reparationer for at holde ejendommen egnet til beboelse, og lejerne vil ikke være i stand til at finansiere den nødvendige huslejestigning for at dække reparationsomkostningerne."
I et forsøg på at forbedre Storbritanniens boligmasse vedtog regeringen The Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018, der trådte i kraft den20. marts 2019. Loven ændrer Landlord and Tenant Act 1985 section 8 til 10 og indsætter en ny s.9A, s.9B og s.9C.
Loven gælder for alle nye lejemål med en løbetid på mindre end syv år (herunder nye periodiske lejemål), der tildeles på eller efter ikrafttrædelsesdatoen, samt for alle lejemål, der begyndte som et tidsbegrænset lejemål før ikrafttrædelsesdatoen, men som bliver et periodisk lejemål efter ikrafttrædelsesdatoen.
Forum of Insurance Lawyers' fokusgruppe for sygdomssektoren siger, at erstatningskrav for skader generelt involverer beløb på mindre end £5.000, selvom der af og til er større beløb. Det, der ofte sker, er, at der fremsættes krav om økonomisk kompensation på baggrund af krav om forringelse af boligen, og hvis den udpegede landinspektør finder skimmelsvamp, kan det også give anledning til økonomisk kompensation for tilknyttede luftvejsskader.
Vi har allerede set en håndfuld sager, og det vurderes, at dette kan blive et udbredt problem for ansvarsforsikringsselskaber, især på grund af de sociale forhold. De lave kompensationsniveauer gør dog sagerne mindre attraktive for de sagsøgende firmaer.
Lovgivningsmæssige rammer
Før 2018-loven var udlejere forpligtet til at holde ejendomme "i stand" i modsætning til at være "egnet til beboelse". Hvis en ejendom har en defekt, som ikke er klassificeret som "forfald", fordi ejendommen aldrig har været i bedre stand (f.eks. utilstrækkelig ventilation, der fører til overdreven kondens), var udlejeren ikke forpligtet til at forbedre dens tilstand. Loven fra 2018 forsøgte at lukke dette smuthul.
Som det fremgår af §9A(4), kan dette ikke undgås eller aftales af udlejeren, og lejeren kan heller ikke pålægges nogen kontraktmæssig straf for at påberåbe sig aftalen.
Loven supplerer § 11 i LTA 1985 og kræver, at den udlejede ejendom forbliver egnet til menneskelig beboelse. Den ændrede § 10 indeholder en definition af egnethed til "menneskelig beboelse".
Vi forventer, at dette - i tilfælde af et krav - vil kræve en vis fortolkning af sagens fakta, men det vil blive sammenlignet med den nuværende liste over 29 HHSRS-farer. Der skal tages hensyn til, om en ejendom er uegnet, og også om der er risiko for skade på beboernes sundhed eller sikkerhed.
Vi er rimeligt sikre på, at doktrinen vedrørende ansvar for uegnethed som beskrevet i O'Brien v Robinson [1973] stadig vil gælde, da der ikke er nogen udtrykkelige bestemmelser i loven om varsel til udlejeren, hvilket er tilfældet i S11 i Landlord and Tenant Act.
Når man siger ovenstående, vil udlejer for enhver uegnethed, der skyldes udlejers tilbageholdte dele (fælles dele eller det ydre af en bygning, som boligen er en del af), blive anset for at være underrettet, så snart uegnetheden opstår, og ansvarlig efter en rimelig tid til at afhjælpe manglerne - Edwards v Kumarasamy [2016] henviser.
Derudover er der undtagelser fra udlejerens pligter i henhold til loven, herunder:
- Udlejeren er ikke ansvarlig for uegnethed, der skyldes, at lejeren ikke opfører sig på en lejerlignende måde, eller som skyldes lejerens misligholdelse af aftalen.
- Udlejeren er ikke forpligtet til at genopbygge eller genetablere boligen i tilfælde af ødelæggelse eller skade ved brand, storm, oversvømmelse eller anden uundgåelig ulykke.
- Udlejeren er ikke forpligtet til at vedligeholde eller reparere noget, som lejeren har ret til at fjerne fra boligen.
- Udlejeren er ikke forpligtet til at udføre arbejde eller reparationer, som, hvis de blev udført, ville sætte udlejeren i strid med nogen forpligtelse, der er pålagt ved nogen lov (uanset hvornår den er vedtaget eller lavet) - dette ville omfatte ting som at overtræde byggetilladelse eller tilladelse til fredede bygninger eller krav til bevaringsområder.
- Hvis det nødvendige arbejde kræver samtykke fra en tredjepart (f.eks. en overordnet udlejer eller ejer, en nærliggende lejer eller ejer eller et råd), og udlejeren har gjort rimelige bestræbelser på at få dette samtykke, men det er ikke blevet givet.
Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases gælder for tilfælde af forfald, der omfatter personskade på beboerne.
Konklusioner
Det vurderes, at søgelyset på disse sager på grund af den nylige medieinteresse vil have en vidtrækkende indvirkning på forholdene i boligmassen, især i lyset af de nylige åbne breve til alle udlejere af socialt boligbyggeri, og det kan kun være godt for en lejer, der har at gøre med dårlige udlejere. Tiden vil vise, hvordan dette påvirker krav om erstatning for skader forårsaget af misligholdelse, især når man ikke længere kan stole på, at boligen var i dårlig stand ved lejemålets begyndelse. Det er betryggende, at varslingsdoktrinen stadig gælder, og at andre forsvarsmuligheder stadig er tilgængelige.
Den vigtigste grund til optimisme for ansvarsforsikringsselskaberne er erkendelsen af, at hvis sådanne forfærdelige sager som Awaab Ishaks begynder at ske oftere, så vil emnet hurtigt komme øverst på den sociale dagsorden, og udlejerne vil blive gransket meget mere.
En særlig tak til Victoria Full, technical and audit manager; Dan Peck, regional director for complex liability; og Richard Lumby, technical and audit manager for deres værdifulde bidrag til denne blog.
Tags: Erstatningskrav , Erstatningskrav, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar, Erstatningsansvar