Quando um empreiteiro causa danos negligentes à propriedade do seu vizinho, você é responsável ou o empreiteiro é responsável? Todos os contratos de construção são iguais em relação às responsabilidades por riscos, seguros e danos? A construtora faz o seguro de suas obras junto com o segurado ou separadamente dele? Essas são apenas algumas das perguntas relevantes que um dos 2,8 milhões de milionários do Reino Unido pode ter antes de realizar uma grande reforma. É fundamental que os clientes de alto patrimônio líquido (HNW) compreendam os riscos da construção, estejam cientes das responsabilidades contratuais das principais partes interessadas e garantam a obtenção da apólice correta para proteger seus ativos.
O boom da re-modernização
O mercado de renovação moderno teve um crescimento rápido e meteórico no Reino Unido e nas principais economias globais. Os investidores há muito tempo previram o potencial de crescimento imobiliário no mercado do Reino Unido. E, graças ao foco coletivo substancial em compradores estrangeiros que investem no capital do Reino Unido - especialmente em construções e reformas de grande escala -, o boom dos imóveis de luxo chegou.
Em cidades como Londres, onde as limitações de espaço em áreas desejáveis impedem construções horizontais e as restrições locais de planejamento e construção impedem construções verticais (limitadas a um único andar em muitos casos), surgiu uma tendência estrutural: construir para baixo. Londres tem visto um aumento resultante nas chamadas casas iceberg, ou mega porões, construídos discretamente abaixo da superfície do solo. Essas reformas agregam um valor significativo a uma casa; em Chelsea e Kensington, acrescentar um porão pode aumentar o valor de uma casa em £15.000 por metro quadrado.
Embora a inflação tenha dado lugar à diminuição do apetite, muitos investidores internacionais estão dispostos a enfrentar a turbulência econômica, usando as propriedades como casas de repouso ou estabelecimentos alternativos até chegar o momento de capitalizar retornos inesperados por meio de aluguel ou venda. As residências em todo o Reino Unido agora valem mais do que antes da pandemia da COVID-19. Os clientes de alto poder aquisitivo buscam constantemente impor seu próprio caráter em suas propriedades para alcançar uma estatura mais dominante de riqueza e, enquanto a tendência de embelezar os espaços residenciais persistir, o aumento das reformas modernas provavelmente não desaparecerá, e o setor de seguros deve estar preparado.
O valor de entender cada elemento do seguro
Quando um cliente inicia uma reconstrução, por exemplo, para dar mais personalidade, o projeto começa no estágio de pré-obra. Comece com a contratação de um arquiteto, depois designers e engenheiros estruturais para ajudar a facilitar a visão e garantir que as obras sejam flexíveis. Em seguida, a comissão de planejamento do escritório de planejamento local deve permitir a permissão de planejamento por meio de um acordo. Esses processos geralmente são longos e demorados e devem ser concluídos o mais cedo possível. Enquanto aguarda os resultados, contrate um empreiteiro e trace um orçamento abrangente. No caso de propriedades históricas e projetos mais exigentes, podem ser necessárias pesquisas especializadas para avaliar a adequação das obras.
Trabalhos contratuais
Durante os estágios iniciais do projeto, os clientes HNW devem investir em um contrato-quadro para maximizar a proteção de todas as partes interessadas. Sem dúvida, os contratos padronizados mais fáceis de navegar do ponto de vista do cliente são os do Joint Contracts Tribunal (JCT) - um conjunto de formas padrão de contrato que atendem a vários graus de complexidade e custo para todos os projetos de construção. A principal função de um contrato é alocar os riscos e as responsabilidades de todas as partes envolvidas, principalmente as do empregador e do empreiteiro.
O JCT descreve vários elementos acordados das obras: o valor do projeto, as datas de início e conclusão, as opções de seguro relevantes, etc. As alocações de responsabilidade de risco e seguro são baseadas em uma das três opções de seguro escolhidas no contrato. Independentemente da opção escolhida, todas pesam sobre o empreiteiro no caso de ferimentos ou danos causados à propriedade.
De acordo com o contrato JCT, as responsabilidades de seguro normalmente são: Opção A, quando o empreiteiro é responsável pelo seguro das obras em conjunto com o empregador, em uma base de todos os riscos; opção B, quando o empregador é responsável pelo seguro das obras em conjunto com o empreiteiro, em uma base de todos os riscos; e opção C, quando o empregador é responsável pelo seguro das obras em conjunto com o empreiteiro em relação às estruturas existentes.
No entanto, é um equívoco comum pensar que as apólices de nicho de HNW atenderão a todas as eventualidades. Se um proprietário ligar para sua seguradora de última hora durante uma reforma - depois que o planejamento local for aprovado e o empreiteiro estiver pronto - e esperar aprovação para estender seu seguro residencial existente, essa pessoa pode estar sem sorte. Ou a seguradora concorda em estender a apólice, com um prêmio inflacionado e uma cobertura inversamente reduzida (diminuindo efetivamente sua proteção), ou a extensão é totalmente negada devido ao risco.
Para abordar essa situação corretamente, recomendamos que você entre em contato com o seu corretor desde o início do estágio de planejamento pré-obra e obtenha uma recomendação de um subscritor ou seguradora especializada que possa oferecer uma apólice abrangente para todos os riscos. As apólices especializadas são projetadas especificamente para cobrir as alocações de risco da totalidade das obras, garantindo o controle e a proteção máxima do ativo.
O que pode dar errado?
Os proprietários de imóveis muitas vezes cometem o erro de confiar na apólice de seguro de seu empreiteiro para proteção. Fazer isso, em alguns casos, pode resultar em consequências financeiras e emocionais substanciais. Em uma apólice padrão de todos os riscos de empreiteiras, uma exclusão comum sustenta que qualquer dano a uma estrutura existente não é segurado e, portanto, pode deixar a reivindicação exposta.
Em um caso - uma reforma completa no andar térreo - uma grande viga de aço de comprimento duplo serviu como ponto central da extensão da obra. Pouco depois da instalação da viga, o cliente notou uma abertura na alvenaria acima da viga e, mais tarde, descobriu-se que havia danos materializados na fáscia e na alvenaria interna e externa da estrutura. A causa foi determinada como sendo uma falha no suporte adequado da carga durante a instalação da viga. Apesar de a viga ter sido colocada corretamente, o dano estava relacionado exclusivamente à estrutura existente e, portanto, foi excluído da proteção. Devido à ausência de cobertura especializada, o cliente foi forçado a absorver as repercussões financeiras substanciais dos danos e dos retrabalhos que se seguiram.
Riscos e mitigação, principais estratégias
Quando uma propriedade é alterada estruturalmente, pode ocorrer uma série de eventos que podem levar a danos ou lesões, incluindo escape de água, tempestade/inundação, incêndio e roubo. De todos os riscos físicos, os danos acidentais (que incluem danos não negligentes e fortuitos, bem como colapso estrutural) são o tipo de dano mais caro para reformas, representando 29% de todos os custos, de acordo com o fornecedor líder de produtos Renovation Underwriting. Os pedidos de indenização por danos acidentais também tendem a ser os mais abrangentes e complexos por natureza.
É fundamental mitigar e prevenir os riscos sempre que possível, como a implantação de sistemas de detecção de vazamentos e a garantia de mão de obra adequada para combater futuras fugas de danos causados pela água. Ainda mais importante, a importância de adquirir a cobertura de seguro correta para as somas seguradas adequadas no caso de um sinistro não deve ser negligenciada; tampouco se deve confiar no seguro das empreiteiras. Por fim, é aconselhável contratar os serviços de profissionais especializados em sinistros logo nos primeiros estágios, especialmente aqueles com experiência comprovada em relação às complexidades associadas a construções e perdas de propriedade de HNW.
Há inúmeras partes móveis relacionadas a contratos de obras e reformas que, se mal compreendidas ou não reconhecidas durante o processo de construção, podem causar dilemas consequentes relacionados a seguros no futuro. Para isso, é fundamental ajudar os clientes a entender cada elemento do seguro e todas as possíveis implicações para permitir um projeto de renovação tranquilo, econômico e sem conflitos.
Mesmo que o dano seja causado por negligência ou admissão de culpa, enquanto as obras estiverem em andamento, o contrato exige que o empreiteiro e os subempreiteiros sejam considerados segurados conjuntos pelas perdas.
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