在 Awaab Ishak 死亡後，英國媒體廣泛報導因物業失修而引起的發霉問題。死因裁判官向平整、住房與社區部 (Department for Levelling Up, Housing and Communities) 發出了一份「第 28 條規定：防止更多人死亡的報告」，該部門已公布了他們的回應。
意識提升
房屋申訴專員於 2022 年 11 月就濕氣和霉菌相關的投訴向社會業主發出一封公開信。信中要求房東按照2021年10月的「聚焦報告」（Spotlight Report）中的建議，採取積極的零容忍措施。業主被要求根據 26 項建議進行自我評估，在評估過程中與居民溝通，並公佈評估結果。信中也警告不要使用不適當的語言，例如責怪住戶的生活方式。
2020 年 7 月，《建築安全法案草案》提交國會。該法案包括取消 「民主過濾 」的規定，然後他們才能通過房屋申訴專員獲得補救。在 2019-20 年間，進入申訴專員正式職權範圍的案件中，只有 6.9% 是由指定人員轉介的。2022 年 10 月 1 日，「房屋申訴專員計劃」（The Housing Ombudsman Scheme）的變更生效，「民主過濾」（democratic filter）被取消。這確保社會房屋居民可以不受限制地向申訴專員投訴。
改變之後，房屋申訴專員運用第 49 條下的權力進行調查，以確定是否有證據證明存在系統性失誤。房屋申訴專員 於 2023 年 1 月發表的伯明翰市議會特別報告 發現，行政失當率高達 96%。對其他社會業主的進一步調查正在進行中，預計還會有其他調查。
隨著 2021 年鞭傷改革和 COVID-19 業務中斷索賠後，索賠事務律師現在將重點轉移到其他收入來源上，房屋失修索賠正成為許多這些公司的另一個選擇。
我的同事、技術與稽核經理 Richard Lumby 就此事發表評論，他解釋說：「任何申索人律師事務所是否願意進入市場或繼續留在市場，很大程度上是受到成本最大化的慾望所驅使。由於未來兩年內將轉向固定可收回成本的建議，我們必須假設這將會打擊建議加入者的興趣，並導致現有律師事務所採用更精簡的方法，就像我們在 2013 年將此原則應用於人身傷害索賠時所看到的一樣。
另一位同事、技術與稽核經理 Victoria Full 分享道： 「在實施這些變更之前，我們預期軌道分配與成本仍會是一個具爭議性的問題，正如郡法院在 Jalili v Bury Council 案（2021 年 6 月 17 日）的判決中所強調的問題。Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
根據已公佈的「英國住宅調查(2021 至 2022 年)」，19% 的住宅位於私人住宅區，另有 17% 位於社會租賃區域。Headline 報告指出多項有趣的觀點，包括在私人領域中，有 23% 的住宅被視為「不稱職」，而在社會領域中則為 10%；潮濕問題在私人租賃領域中最為普遍，在 2021 年有 11% 的住宅報告有此問題。我們認為私人租賃部門將是這類索賠的主要來源。
房屋品質與狀況報告 提供了一系列有用的資料，包括較可能出現失修問題的房屋類型，也提供了各區域的細分資料。
Sedgwick 負責複雜責任的區域主管 Dan Peck 表示："不只是潮濕和發霉會造成問題。保養不善的地板、樓梯和欄杆可能會造成跌倒，這可能會導致比房屋維修索賠更嚴重的傷害。隨著生活成本危機的持續，業主可能會面臨一把雙刃劍。房東將減少資金來支付必要的維修費用，以保持房產適合居住，而租客則無法支付所需的加租費用，以支付維修費用。
為了改善英國的住房狀況，政府通過了《2018 年住宅（適合居住）法案》（The Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018），該法案於 2019 年 3 月20 日生效。該法案修訂了《1985 年業主與租客法案》第 8 至 10 條，並插入了新的第 9A、9B 和 9C 條。
該法案適用於生效日期當天或之後授予的所有期限少於七年的新租約（包括新的定期租約），以及所有在生效日期之前開始為定期租約但在生效日期之後變為定期租約的租約。
保險律師論壇的疾病部門重點小組表示，傷害責任索償一般涉及的金額少於 5,000 英鎊，但偶爾也有金額較大的索償。經常發生的情況是，在房屋失修索賠的基礎上提出經濟賠償，那麼如果指定的測量師發現霉菌，也可能引起相關的呼吸道傷害的經濟賠償。
我們已經看到了一些案例，而且認為這可能會成為責任保險公司的普遍問題，特別是因為社會狀況。然而，由於涉及的賠償金額較低，因此這些案件對索賠公司的吸引力較小。
法規架構
在 2018 年法案之前，業主需要保持物業 「維修中」，而非 「適合居住」。如果物業存在缺陷，但由於該物業從未處於較好狀態（如通風不足導致過度冷凝）而未被歸類為 「失修」，則業主沒有義務改善其狀況。2018年法案旨在堵塞這個漏洞。
根據第 9A(4)條的規定，業主不得規避或約定不遵守該契約，也不得因租客依賴該契約而向其徵收任何契約罰金。
該法案補充了 1985 年 LTA 第 11 條，並規定出租的物業仍須適合人類居住。修訂後的第 10 條提供了「適合人類居住」的定義。
我們預計，在索賠的情況下，這將需要對案件的事實進行一些詮釋，但會與目前的 29 項 HHSRS 危害清單進行比較。我們需要考慮物業是否不適合居住，以及居住者的健康或安全是否有受到傷害的風險。
我們有理由相信，O'Brien 訴 Robinson [1973] 一案中關於不稱職的法律責任的原則仍然適用；因為該法案中並無關於向業主發出通知的明確規定，而《業主與租客法案》第 11 條則有此規定。
在上述情況下，對於因業主保留部分（住宅所屬建築物的公用部分或外部）而產生的任何不適用性，業主將被視為在不適用性發生時即已收到通知，並在合理時間內對缺陷進行補救 - Edwards v Kumarasamy [2016] 案中提及。
此外，業主在該法案下的責任也有例外情況，包括：
- 房東不對因房客的行為不像房客而造成的不適合負責，也不對因房客違反契約而造成的不適合負責。
- 如果住宅因火災、風暴、洪水或其他不可避免的意外事故而被毀壞或損壞，房東沒有義務重建或恢復住宅。
- 房東沒有義務維護或修理租客有權從住所中搬走的任何物品
- 如果業主進行的工程或維修違反了任何法令（無論是通過的還是制定的）所規定的義務，則業主無義務進行該工程或維修--這包括違反規劃許可、表列建築同意書或保護區要求等。
- 如果所需的工程需要第三方（例如，上級業主或永久業主、鄰近的租賃人或業主或議會）的同意，且業主已盡合理努力取得該同意，但仍未獲得該同意時
房屋失修個案的訴訟前守則將適用於失修個案，包括對住戶造成的人身傷害。
結論
由於最近媒體對這些案件的關注，我們認為這將對房屋存量的條件產生深遠的影響，特別是考慮到最近給所有社會房屋業主的公開信，這對租客與不良業主打交道只會有好處。時間會告訴我們這對因房屋失修造成傷害的索賠有什麼影響，尤其是取消了對租賃開始時物業狀況不佳的依賴。令人欣慰的是，通知原則仍然存在，其他抗辯理由仍然可用。
讓責任保險公司感到樂觀的主要原因是，他們意識到如果像 Awaab Ishak 這類駭人聽聞的案件開始頻繁發生，那麼這個議題就會迅速上升到社會議程的首要位置，業主也會受到更嚴格的審查。
特別感謝技術與稽核經理 Victoria Full、複雜責任區域主管 Dan Peck 以及技術與稽核經理 Richard Lumby 對本部落格所做的寶貴貢獻。
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