19 November 2024
Ketika seorang kontraktor menyebabkan kerusakan akibat kelalaian pada properti tetangga Anda, apakah Anda yang bertanggung jawab atau kontraktornya? Apakah semua kontrak konstruksi sama dalam hal risiko, asuransi dan tanggung jawab kerusakan? Apakah pembangun mengatur asuransi untuk pekerjaan mereka bersama atau terpisah dari pemegang polis? Ini hanyalah beberapa pertanyaan relevan yang mungkin dimiliki oleh salah satu dari 2,8 juta jutawan di seluruh Inggris sebelum melakukan renovasi besar. Sangatlah penting bagi nasabah high-net-worth (HNW) untuk memahami risiko konstruksi, menyadari tanggung jawab kontraktual dari pihak-pihak utama dan pemangku kepentingan, serta memastikan mereka mendapatkan polis yang tepat untuk melindungi aset mereka.
Ledakan modernisasi ulang
Pasar renovasi modern telah mengalami peningkatan yang cepat dan luar biasa di seluruh Inggris dan negara-negara besar di dunia. Para investor telah lama meramalkan potensi pertumbuhan properti di pasar Inggris. Dan, berkat fokus kolektif yang substansial pada pembeli luar negeri yang berinvestasi di ibukota Inggris - terutama konstruksi dan renovasi skala besar - ledakan properti mewah telah tiba.
Di kota-kota seperti London, di mana keterbatasan ruang di area yang diinginkan mencegah pembangunan horizontal, dan perencanaan lokal serta pembatasan bangunan mencegah pembangunan vertikal (dalam banyak kasus dibatasi hanya satu lantai), sebuah tren struktural muncul: membangun ke bawah. London telah melihat peningkatan yang terjadi pada apa yang disebut rumah gunung es, atau ruang bawah tanah, yang dibangun secara mencolok di bawah permukaan tanah. Renovasi semacam itu memberikan nilai yang signifikan pada sebuah rumah; di Chelsea dan Kensington, menambahkan ruang bawah tanah dapat meningkatkan nilai rumah sebesar £15.000 per meter persegi.
Meskipun inflasi telah menyebabkan penurunan selera, banyak investor internasional yang tertarik untuk keluar dari turbulensi ekonomi - menggunakan properti sebagai tempat tinggal sementara atau tempat usaha alternatif hingga saatnya tiba untuk memanfaatkan keuntungan yang tidak terduga melalui penyewaan atau penjualan. Rumah-rumah di seluruh Inggris kini bernilai lebih tinggi dibandingkan sebelum pandemi COVID-19. Klien HNW secara konsisten berusaha untuk menerapkan karakter mereka sendiri pada properti mereka untuk mencapai tingkat kekayaan yang lebih dominan, dan selama tren memperindah ruang hidup tetap ada, kebangkitan renovasi modern tidak mungkin hilang - dan industri asuransi harus bersiap.
Nilai dari memahami setiap elemen asuransi
Ketika klien memulai pembangunan kembali - misalnya, untuk menambahkan karakter - proyek dimulai pada tahap pra-kerja. Mulailah dengan melibatkan arsitek, kemudian desainer dan insinyur struktur untuk membantu memfasilitasi visi dan memastikan pekerjaannya lentur. Kemudian komisi perencanaan di kantor perencanaan setempat harus mengizinkan izin perencanaan melalui sebuah perjanjian. Ini sering kali merupakan proses yang panjang dan berlarut-larut yang harus diselesaikan sedini mungkin. Sembari menunggu hasilnya, dapatkan kontraktor dan buatlah garis besar anggaran yang komprehensif. Untuk properti warisan budaya dan proyek yang lebih berat, survei khusus mungkin diperlukan untuk menilai kesesuaian pekerjaan.
Pekerjaan kontrak
Selama tahap awal proyek, klien HNW harus berinvestasi dalam kontrak kerangka kerja untuk memaksimalkan perlindungan bagi semua pemangku kepentingan. Kontrak standar yang paling mudah dipahami dari sudut pandang pelanggan adalah Joint Contracts Tribunal (JCT) - serangkaian bentuk kontrak standar yang memenuhi berbagai tingkat kerumitan dan biaya untuk semua proyek bangunan. Fungsi utama kontrak adalah untuk mengalokasikan risiko dan tanggung jawab semua pihak yang terlibat - yang paling penting, risiko dan tanggung jawab pemberi kerja dan kontraktor.
JCT menguraikan beberapa elemen pekerjaan yang telah disepakati: nilai proyek, tanggal mulai dan selesai, pilihan asuransi yang relevan, dll. Alokasi tanggung jawab risiko dan asuransi didasarkan pada salah satu dari tiga opsi asuransi yang dipilih dalam kontrak. Terlepas dari pilihan opsi yang dipilih, semuanya sangat membebani kontraktor jika terjadi cedera atau kerusakan pada properti.
Di bawah kontrak JCT, tanggung jawab mengasuransikan biasanya adalah : Opsi A, ketika kontraktor bertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan atas nama bersama dengan pemberi kerja, atas dasar semua risiko; opsi B, ketika pemberi kerja bertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan atas nama bersama dengan kontraktor, atas dasar semua risiko; dan opsi C, ketika pemberi kerja bertanggung jawab untuk mengasuransikan pekerjaan bersama dengan kontraktor atas struktur yang sudah ada.
Namun demikian, ada kesalahpahaman umum bahwa kebijakan khusus HNW akan memenuhi semua kemungkinan. Jika pemilik rumah menelepon perusahaan asuransi mereka di menit-menit terakhir selama renovasi - setelah perencanaan lokal disetujui dan kontraktor siap - dan mereka mengharapkan persetujuan untuk memperpanjang asuransi rumah yang ada, orang tersebut mungkin kurang beruntung. Entah perusahaan asuransi setuju untuk memperpanjang polis, dengan premi yang meningkat dan perlindungan yang berkurang (secara efektif mengurangi perlindungannya), atau perpanjangan ditolak sama sekali karena risiko.
Untuk mengatasi situasi ini dengan benar, kami menyarankan untuk berkomunikasi dengan broker Anda sejak awal tahap perencanaan pra-pekerjaan, dan mendapatkan rekomendasi penjamin emisi spesialis atau perusahaan asuransi yang dapat memberikan polis semua risiko yang komprehensif. Polis spesialis secara khusus dirancang untuk mencakup alokasi risiko dari keseluruhan pekerjaan, memastikan kontrol dan perlindungan maksimum aset.
Apa yang bisa salah?
Pemilik rumah sering membuat kesalahan dengan mengandalkan polis asuransi kontraktor mereka untuk perlindungan. Hal ini, dalam beberapa kasus, dapat mengakibatkan konsekuensi finansial dan emosional yang besar. Dalam polis asuransi kontraktor standar untuk semua risiko, pengecualian umum menyatakan bahwa setiap kerusakan pada struktur yang sudah ada tidak diasuransikan, dan oleh karena itu dapat menyebabkan klaim terbuka.
Dalam satu kasus - renovasi seluruh lantai dasar - sebuah balok baja besar dengan panjang ganda berfungsi sebagai titik pusat perluasan pekerjaan. Tidak lama setelah pemasangan balok, klien melihat adanya celah pada dinding bata di atas balok, dan kemudian ditemukan adanya kerusakan yang terjadi pada fasia internal dan eksternal serta balok. Penyebabnya ditentukan sebagai kegagalan untuk mendukung beban secara memadai selama pemasangan balok. Meskipun balok ditempatkan dengan benar, kerusakan hanya terkait dengan struktur yang ada - dan oleh karena itu tidak termasuk dalam perlindungan. Karena tidak adanya perlindungan spesialis, klien terpaksa menanggung dampak finansial yang cukup besar dari kerusakan dan pekerjaan ulang yang terjadi.
Risiko dan mitigasi, strategi utama
Ketika sebuah properti diubah secara struktural, berbagai peristiwa dapat terjadi yang dapat menyebabkan kerusakan atau cedera, termasuk keluarnya air, badai/banjir, kebakaran, dan pencurian. Dari semua risiko fisik, kerusakan yang tidak disengaja (yang mencakup kerusakan yang tidak disengaja dan tidak disengaja serta keruntuhan struktural) merupakan jenis kerusakan yang paling mahal untuk renovasi, mencapai 29% dari seluruh biaya, menurut Renovation Underwriting, penyedia produk terkemuka. Klaim kerusakan yang tidak disengaja juga cenderung paling luas dan kompleks.
Sangatlah penting untuk memitigasi dan mencegah risiko sedapat mungkin, seperti menerapkan sistem deteksi kebocoran dan memastikan pengerjaan yang tepat untuk memerangi kerusakan akibat air di masa depan. Yang lebih penting lagi, pentingnya memperoleh perlindungan asuransi yang tepat untuk jumlah pertanggungan yang memadai jika terjadi klaim tidak boleh diabaikan; dan juga tidak boleh mengandalkan asuransi kontraktor. Terakhir, adalah bijaksana untuk melibatkan layanan profesional klaim spesialis pada tahap paling awal - terutama mereka yang memiliki keahlian yang telah terbukti berkaitan dengan kompleksitas yang terkait dengan konstruksi HNW dan kerugian properti.
Ada banyak bagian yang bergerak terkait dengan pekerjaan kontrak dan renovasi, yang jika disalahpahami atau tidak diketahui selama proses konstruksi, dapat menyebabkan dilema terkait asuransi di kemudian hari. Untuk itu, sangat penting untuk membantu pelanggan dalam memahami setiap elemen asuransi dan segala kemungkinan implikasinya agar proyek renovasi yang lancar dan hemat biaya tanpa konflik.
Bahkan jika kerusakan disebabkan oleh kelalaian atau kesalahan yang diakui, saat pekerjaan sedang berlangsung, kontrak mengharuskan kontraktor dan sub-kontraktor untuk dianggap sebagai tertanggung bersama untuk kerugian tersebut.
