Die Risiken und Fallstricke moderner Renovierungsarbeiten im gehobenen Bereich

Wenn ein Bauunternehmer fahrlässig Schäden am Eigentum Ihres Nachbarn verursacht, sind Sie dann verantwortlich oder der Bauunternehmer? Sind alle Bauverträge in Bezug auf Risiko, Versicherung und Schadensverantwortung gleich? Schließt der Bauunternehmer die Versicherung für seine Arbeiten zusammen mit dem Versicherungsnehmer ab oder getrennt von ihm? Dies sind nur einige wichtige Fragen, die sich einer der 2,8 Millionen Millionäre im Vereinigten Königreich vor einer größeren Renovierung stellen könnte. Für vermögende Kunden ist es von entscheidender Bedeutung, die Risiken des Bauwesens zu verstehen, sich der vertraglichen Verantwortlichkeiten der wichtigsten Parteien und Beteiligten bewusst zu sein und sicherzustellen, dass sie die richtige Police zum Schutz ihres Vermögens abschließen.

Der Boom der Re-Modernisierung

Der moderne Renovierungsmarkt hat im Vereinigten Königreich und in den großen Volkswirtschaften der Welt einen rasanten, kometenhaften Aufstieg erlebt. Investoren haben das Wachstumspotenzial des britischen Immobilienmarktes schon lange vorhergesehen. Und dank der erheblichen kollektiven Konzentration auf ausländische Käufer, die in britisches Kapital investieren - insbesondere in groß angelegte Konstruktionen und Renovierungen - ist der Luxusimmobilienboom nun da. 

In Städten wie London, wo Platzmangel in begehrten Gegenden eine horizontale Bebauung verhindert und lokale Planungs- und Baubeschränkungen eine vertikale Bebauung verhindern (die in vielen Fällen auf ein Stockwerk begrenzt ist), hat sich ein struktureller Trend herausgebildet: das Bauen nach unten. In London hat dies zu einer Zunahme der so genannten Iceberg Homes oder Megakeller geführt, die unauffällig unter der Erdoberfläche gebaut werden. Derartige Renovierungen erhöhen den Wert eines Hauses beträchtlich; in Chelsea und Kensington kann der Anbau eines Kellers den Wert eines Hauses um 15.000 Pfund pro Quadratmeter steigern. 

Obwohl die Inflation einer geringeren Kauflust gewichen ist, sind viele internationale Investoren bestrebt, die wirtschaftlichen Turbulenzen zu überstehen, indem sie Immobilien als Kinderzimmer oder als Ausweichquartier nutzen, bis die Zeit gekommen ist, durch Vermietung oder Verkauf unerwartete Renditen zu erzielen. Häuser in ganz Großbritannien sind heute mehr wert als vor der COVID-19-Pandemie. Vermögende Kunden versuchen immer wieder, ihren Immobilien einen eigenen Charakter zu verleihen, um eine dominantere Stellung des Wohlstands zu erreichen, und solange der Trend zur Verschönerung von Wohnräumen anhält, wird der Anstieg moderner Renovierungen wahrscheinlich nicht verschwinden - und die Versicherungsbranche muss darauf vorbereitet sein.

Der Wert des Verständnisses jedes einzelnen Versicherungselements

Wenn ein Kunde einen Umbau in Angriff nimmt - zum Beispiel, um sein Haus zu verschönern -, beginnt das Projekt in der Phase der Vorarbeiten. Zunächst werden ein Architekt, dann Designer und Bauingenieure beauftragt, um die Vision zu unterstützen und sicherzustellen, dass die Arbeiten durchführbar sind. Anschließend muss die Planungskommission Ihres örtlichen Bauamtes die Baugenehmigung im Rahmen einer Vereinbarung erteilen. Dies sind oft langwierige Prozesse, die so früh wie möglich abgeschlossen werden sollten. Während Sie auf die Ergebnisse warten, sollten Sie einen Bauunternehmer beauftragen und ein umfassendes Budget aufstellen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und anspruchsvolleren Projekten können spezielle Gutachten erforderlich sein, um die Eignung der Arbeiten zu beurteilen.

Auftragsarbeiten

In der Anfangsphase eines Projekts sollten HNW-Kunden in einen Rahmenvertrag investieren, um den Schutz für alle Beteiligten zu maximieren. Die aus Kundensicht wohl am einfachsten zu handhabenden standardisierten Verträge sind die Joint Contracts Tribunal (JCT) - eine Reihe von Standardverträgen, die für alle Bauprojekte einen unterschiedlichen Grad an Komplexität und Kosten vorsehen. Die Hauptfunktion eines Vertrags besteht darin, die Risiken und Verantwortlichkeiten aller beteiligten Parteien zu verteilen - vor allem die des Arbeitgebers und des Auftragnehmers.

Der JCT-Vertrag enthält mehrere vereinbarte Elemente der Arbeiten: den Wert des Projekts, den Beginn und die Fertigstellungstermine, die relevanten Versicherungsoptionen usw. Die Risiko- und Versicherungsverantwortung wird auf der Grundlage einer der drei im Vertrag gewählten Versicherungsoptionen zugewiesen. Unabhängig von der gewählten Option lasten alle auf dem Auftragnehmer im Falle von Verletzungen oder Schäden an der Immobilie. 

Im Rahmen des JCT-Vertrages sind die Verantwortlichkeiten für die Versicherung in der Regel folgende: Option A, wenn der Auftragnehmer für die Versicherung der Bauarbeiten in gemeinsamem Namen mit dem Arbeitgeber auf All-Risk-Basis verantwortlich ist; Option B, wenn der Arbeitgeber für die Versicherung der Bauarbeiten in gemeinsamem Namen mit dem Auftragnehmer auf All-Risk-Basis verantwortlich ist; und Option C, wenn der Arbeitgeber für die Versicherung der Bauarbeiten gemeinsam mit dem Auftragnehmer in Bezug auf bestehende Strukturen verantwortlich ist.

Es ist jedoch ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Nischenpolicen für vermögende Privatpersonen für alle Eventualitäten gerüstet sind. Wenn ein Hausbesitzer während einer Renovierung in letzter Minute bei seinem Versicherer anruft - nachdem die örtliche Planung genehmigt und der Bauunternehmer bereit ist - und die Genehmigung zur Verlängerung seiner bestehenden Hausversicherung erwartet, hat er möglicherweise Pech. Entweder erklärt sich der Versicherer bereit, die Police zu verlängern, allerdings zu einer erhöhten Prämie und mit einem reduzierten Versicherungsschutz (was den Schutz effektiv verringert), oder die Verlängerung wird aufgrund des Risikos gänzlich abgelehnt.

Um diese Situation richtig anzugehen, empfehlen wir Ihnen, sich bereits in der Planungsphase vor Beginn der Arbeiten mit Ihrem Makler in Verbindung zu setzen und eine Empfehlung für einen spezialisierten Versicherer einzuholen, der eine umfassende All-Risk-Police anbieten kann. Spezialisierte Policen sind speziell darauf ausgerichtet, die Risikoverteilung für die Gesamtheit der Bauarbeiten abzudecken, um die Kontrolle und den maximalen Schutz der Anlage zu gewährleisten.

Was kann schiefgehen?

Hauseigentümer machen oft den Fehler, sich auf die Versicherungspolice ihres Bauunternehmers zu verlassen. Dies könnte in einigen Fällen erhebliche finanzielle und emotionale Folgen haben. In einer Standard-All-Risk-Police für Bauunternehmer gibt es einen häufigen Ausschluss, der besagt, dass Schäden an einem bestehenden Bauwerk nicht versichert sind, so dass der Anspruch ungedeckt bleiben kann.

In einem Fall - einer vollständigen Renovierung des Erdgeschosses - diente ein großer Stahlträger von doppelter Länge als zentraler Punkt der Erweiterung der Arbeiten. Kurz nach dem Einbau des Trägers stellte der Bauherr eine Öffnung im Mauerwerk über dem Träger fest, und später wurde festgestellt, dass die innere und äußere Fassade und das Mauerwerk der Konstruktion beschädigt waren. Als Ursache wurde festgestellt, dass die Last während des Einbaus des Trägers nicht ausreichend gestützt wurde. Obwohl der Träger korrekt angebracht wurde, betraf der Schaden ausschließlich die bestehende Konstruktion und war daher vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Da kein spezieller Versicherungsschutz bestand, musste der Kunde die beträchtlichen finanziellen Auswirkungen der Schäden und der anschließenden Nacharbeiten selbst tragen.

Risiken und Risikominderung, Schlüsselstrategien

Wenn eine Immobilie baulich verändert wird, kann eine Reihe von Ereignissen eintreten, die zu Schäden oder Verletzungen führen können, darunter Wasseraustritt, Sturm/Überschwemmung, Feuer und Diebstahl. Von allen physischen Risiken sind Unfallschäden (zu denen nicht fahrlässige und zufällige Schäden sowie der Einsturz von Gebäuden gehören) laut dem führenden Produktanbieter Renovation Underwriting mit 29 % aller Kosten die teuerste Schadensart bei Renovierungen. Unfallschäden sind in der Regel auch die weitreichendsten und komplexesten Schäden.

Es ist von entscheidender Bedeutung, die Risiken so weit wie möglich zu mindern und zu vermeiden, z. B. durch den Einsatz von Leckageerkennungssystemen und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Ausführung, um ein künftiges Entweichen von Wasserschäden zu verhindern. Noch wichtiger ist es, den richtigen Versicherungsschutz mit ausreichenden Versicherungssummen für den Schadensfall abzuschließen und sich nicht auf die Versicherung des Bauunternehmers zu verlassen. Und schließlich ist es ratsam, bereits in einem sehr frühen Stadium die Dienste von spezialisierten Schadensachverständigen in Anspruch zu nehmen - insbesondere von solchen, die nachweislich über Fachwissen in Bezug auf die Komplexität im Zusammenhang mit HNW-Bauten und Immobilienschäden verfügen.

Es gibt zahlreiche bewegliche Teile im Zusammenhang mit Bauarbeiten und Renovierungen, die, wenn sie während des Bauprozesses missverstanden oder nicht beachtet werden, später zu versicherungsbezogenen Dilemmata führen können. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, den Kunden dabei zu helfen, jedes Versicherungselement und alle möglichen Auswirkungen zu verstehen, um ein reibungsloses, kosteneffektives und konfliktfreies Renovierungsprojekt zu ermöglichen. 

Selbst wenn der Schaden durch Fahrlässigkeit oder Eingeständnis eines Verschuldens verursacht wurde, müssen laut Vertrag der Auftragnehmer und die Unterauftragnehmer als Mitversicherte für die Schäden gelten.