Wanneer een aannemer door nalatigheid schade veroorzaakt aan het eigendom van je buren, ben jij dan verantwoordelijk of is de aannemer dat? Zijn alle bouwcontracten hetzelfde wat betreft risico, verzekering en verantwoordelijkheid voor schade? Sluit de aannemer een verzekering af voor zijn werkzaamheden naast of los van de verzekeringnemer? Dit zijn slechts enkele relevante vragen die een van de 2,8 miljoen miljonairs in het Verenigd Koninkrijk kan hebben voordat hij of zij een grote renovatie uitvoert. Het is essentieel voor vermogende klanten om de risico's van de bouw te begrijpen, zich bewust te zijn van de contractuele verantwoordelijkheden van de belangrijkste partijen en belanghebbenden en ervoor te zorgen dat ze de juiste polis afsluiten om hun bezittingen te beschermen.
De hausse van modernisering
De moderne renovatiemarkt heeft een snelle, razendsnelle groei doorgemaakt in het Verenigd Koninkrijk en de grote wereldeconomieën. Investeerders hebben al lang het groeipotentieel voor onroerend goed op de Britse markt voorzien. En dankzij een aanzienlijke collectieve focus op overzeese kopers die investeren in het Britse kapitaal - met name grootschalige constructies en renovaties - is de hausse in luxe onroerend goed gearriveerd.
In steden als Londen, waar ruimtebeperkingen in gewilde gebieden horizontale uitbouw verhinderen en lokale plannings- en bouwbeperkingen verticale bouw verhinderen (in veel gevallen beperkt tot één verdieping), is een structurele trend ontstaan: naar beneden bouwen. In Londen is een toename te zien van zogenaamde ijsbergwoningen, of megakelders, die onopvallend onder de grond worden gebouwd. Dergelijke renovaties geven een huis een aanzienlijke waarde; in Chelsea en Kensington kan het toevoegen van een kelder de waarde van een huis verhogen met 15.000 pond per vierkante meter.
Hoewel de inflatie plaats heeft gemaakt voor een verminderde eetlust, willen veel internationale investeerders de economische turbulentie uitzitten - door onroerend goed te gebruiken als kweekvijver of als alternatieve woning tot het moment daar is om te profiteren van onverwachte opbrengsten door verhuur of verkoop. Huizen in het hele VK zijn nu meer waard dan vóór de COVID-19 pandemie. HNW-klanten proberen consequent hun eigen karakter aan hun eigendommen te geven om een meer dominante status van rijkdom te bereiken, en zolang de trend van het verfraaien van woonruimtes aanhoudt, zal de opkomst van moderne renovaties waarschijnlijk niet verdwijnen - en de verzekeringssector moet hierop voorbereid zijn.
De waarde van het begrijpen van elk verzekeringselement
Wanneer een klant aan een verbouwing begint - bijvoorbeeld om karakter toe te voegen - begint het project in de fase voorafgaand aan de werkzaamheden. Begin met het inschakelen van een architect, vervolgens ontwerpers en bouwkundig ingenieurs om de visie te vergemakkelijken en ervoor te zorgen dat de werken plooibaar zijn. Vervolgens moet de planningscommissie van het plaatselijke planbureau een bouwvergunning verlenen door middel van een overeenkomst. Dit zijn vaak lange processen die zo snel mogelijk moeten worden afgerond. Neem in afwachting van de resultaten een aannemer in de arm en stel een uitgebreid budget op. In het geval van erfgoed en veeleisende projecten kunnen speciale onderzoeken nodig zijn om de geschiktheid van de werken te beoordelen.
Werkzaamheden
Tijdens de beginfase van het project zouden HNW-klanten moeten investeren in een raamcontract om alle belanghebbenden maximaal te beschermen. Ongetwijfeld de eenvoudigste gestandaardiseerde contracten om door te navigeren vanuit het perspectief van een klant zijn de Joint Contracts Tribunal (JCT) - een reeks standaardcontracten die tegemoetkomen aan verschillende gradaties van complexiteit en kosten voor alle bouwprojecten. De belangrijkste functie van een contract is het toewijzen van de risico's en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen - vooral die van de opdrachtgever en de aannemer.
De JCT schetst verschillende overeengekomen elementen van de werken: de waarde van het project, start- en voltooiingsdata, relevante verzekeringsopties, enz. De toewijzing van het risico en de verzekeringsverantwoordelijkheid zijn gebaseerd op een van de drie verzekeringsopties die in het contract worden gekozen. Ongeacht de gekozen optie wegen ze allemaal zwaar op de aannemer in het geval van letsel of schade aan het eigendom.
Onder het JCT-contract zijn de verzekeringsverantwoordelijkheden gewoonlijk : Optie A, wanneer de aannemer verantwoordelijk is voor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de opdrachtgever, op basis van alle risico's; optie B, wanneer de opdrachtgever verantwoordelijk is voor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de aannemer, op basis van alle risico's; en optie C, wanneer de opdrachtgever verantwoordelijk is voor het verzekeren van de werken in gezamenlijke naam met de aannemer met betrekking tot bestaande constructies.
Het is echter een wijdverbreide misvatting dat nichepolissen voor HNW aan alle eventualiteiten tegemoet komen. Als een huiseigenaar tijdens een renovatie op het laatste moment zijn verzekeraar belt - nadat de lokale planning is goedgekeurd en de aannemer klaar is - en hij verwacht goedkeuring om zijn bestaande opstalverzekering uit te breiden, dan kan die persoon pech hebben. Ofwel stemt de verzekeraar ermee in om de polis uit te breiden, met een verhoogde premie en een omgekeerd verminderde dekking (waardoor de bescherming effectief vermindert), ofwel wordt de uitbreiding helemaal geweigerd omwille van het risico.
Om deze situatie op de juiste manier aan te pakken, raden we aan om vanaf het begin van de planningsfase voorafgaand aan de werkzaamheden contact op te nemen met uw makelaar en een aanbeveling te krijgen voor een gespecialiseerde verzekeraar die een uitgebreide allriskpolis kan bieden. Gespecialiseerde polissen zijn specifiek ontworpen om de risicoverdeling van het geheel van de werken te dekken, zodat controle en maximale bescherming van de activa verzekerd zijn.
Wat kan er misgaan?
Huiseigenaren maken vaak de fout om te vertrouwen op de verzekeringspolis van hun aannemer voor bescherming. Dit kan in sommige gevallen leiden tot aanzienlijke financiële en emotionele gevolgen. In een standaard allriskpolis voor aannemers is een veel voorkomende uitsluiting dat schade aan een bestaande constructie niet verzekerd is, waardoor de schadeclaim kan blijven liggen.
In één geval - een volledige renovatie van de begane grond - diende een grote stalen balk van dubbele lengte als centraal punt van de uitbreiding van het werk. Kort na de installatie van de balk constateerde de klant een opening in het metselwerk boven de balk, en later bleek dat er schade was ontstaan in het boeiboord en het metselwerk aan de binnen- en buitenkant van de constructie. De oorzaak bleek te liggen in het niet voldoende ondersteunen van de belasting tijdens het plaatsen van de balk. Ondanks het feit dat de balk correct was geplaatst, had de schade uitsluitend betrekking op de bestaande structuur - en was daarom uitgesloten van bescherming. Door het ontbreken van specialistische dekking moest de klant de aanzienlijke financiële gevolgen van de schade en de daaropvolgende herwerkzaamheden op zich nemen.
Risico's en beperking, belangrijkste strategieën
Wanneer een pand structureel wordt verbouwd, kan er een reeks gebeurtenissen plaatsvinden die kunnen leiden tot schade of letsel, waaronder het ontsnappen van water, storm/overstroming, brand en diefstal. Van alle fysieke risico's is schade door ongevallen (waaronder niet-opzettelijke en toevallige schade en instorting van de constructie) het duurste type schade bij renovaties, goed voor 29% van alle kosten, volgens de toonaangevende productleverancier Renovation Underwriting. Schadeclaims door ongevallen zijn meestal ook het meest ingrijpend en complex van aard.
Het is van vitaal belang om risico's waar mogelijk te beperken en te voorkomen, zoals het inzetten van lekdetectiesystemen en het garanderen van goed vakmanschap om toekomstige ontsnappingen van waterschade tegen te gaan. Nog belangrijker is dat het belang van de juiste verzekeringsdekking voor de juiste verzekerde bedragen in het geval van een schadeclaim niet mag worden verwaarloosd; evenmin mag worden vertrouwd op de verzekering van de aannemer. Tot slot is het verstandig om in een zo vroeg mogelijk stadium een beroep te doen op gespecialiseerde schade-experts - met name degenen met bewezen expertise op het gebied van de complexiteit die samenhangt met HNW-constructies en materiële schade.
Er zijn talloze bewegende delen met betrekking tot aannemingswerken en renovaties die, als ze verkeerd begrepen of niet erkend worden tijdens het bouwproces, later verzekeringsgerelateerde dilemma's kunnen veroorzaken. Daarom is het van cruciaal belang om klanten te helpen bij het begrijpen van elk verzekeringselement en alle mogelijke implicaties om een soepel, kosteneffectief renovatieproject zonder conflicten mogelijk te maken.
Zelfs als de schade is veroorzaakt door nalatigheid of schuldbekentenis terwijl de werken aan de gang zijn, vereist het contract dat de aannemer en onderaannemers als medeverzekerden voor de verliezen worden beschouwd.
Tags: Claims, Aannemers, Schade, Vermogen, Verzekering, Internationaal, Polissen, Polis, Eigendom, Eigendomsclaims, Eigendomschade, Verenigd Koninkrijk, Verenigd Koninkrijk