2021 年 11 月 4 日
作者：Brian McDonald，ACII APCIP，詐欺參與主管
地產投資者和商業業主都希望並需要租戶尊重並佔用他們的單位，同時準時支付協定的租金。
這是事實。如果有一位租戶離開，他們仍可維持自己的投資 - 一般來說，他們都很放心，因為他們知道只需查詢一下，就能找到最合適的租戶。在 2020 年 3 月之前，房地產投資者曾向政府尋求更多支持 - 參考印花稅附加費和購買到出租按揭的稅務減免變化等事項。但政府認為房東的處境很好。利率仍然處於歷史低位，而且在大多數方面，市場都很健康，不需要激勵措施。
不斷變化的景觀
在業主無法控制的情況下，他們的投資環境發生了巨大的變化。即使在大流行病發生之前，市鎮中心也已進入不穩定時期，因為顧客的購物習慣有所改變 - 選擇線上購物體驗，而非親自前往零售店。
在人流下降的背景下，一些長期租用的租戶感到難以維持，壓力越來越大。有些人別無選擇，只能發出通知並交回鑰匙。就在業主準備開始尋找新的租戶時，COVID-19 改變了一切。零售業、休閒業和一般商業都陷入沉寂。
政府支援
在地方政府層面，所有人的注意力、努力和資金都集中在對抗大流行病上。促進城鎮中心貿易、投資與商業擴張的措施都被擱置。即使是大幅降低租金價格（平均至少降低 10%），似乎也沒有受到注意和重視。
隨著政府的 COVID-19 支援計劃即將結束，許多房地產投資者的財務狀況可能會捉襟見肘。休假計劃的結束是一個巨大的未知數。該計劃已實施超過 18 個月 - 耗資約 660 億英鎊 - 保護了 1,100 萬個工作機會。但其中有多少工作崗位能夠繼續生存，仍有待觀察。貸款計劃必須償還，員工休假補助金的損失可能會造成嚴重打擊。大多數租戶目前更傾向於縮減商業樓面空間，而非考慮擴張計劃。
可能的解決方案：改變用途？
對於擁有空置單位的房地產投資者而言，他們的前景看來很暗淡，但如果他們還沒有考慮過，改變用途也許是一個選擇。地方政府可能會同意將用途從零售或辦公室轉變為住宅，但從開始到完成需要多長時間？投資者又能否等得及呢？
與 2008 年金融崩盤時不同的是，銀行業應該會給予支持。如果有大量資金到位，只要銀行隨時通知他們，並在貸款到期時償還，他們就有希望對房屋或公寓的開發計劃保持耐心和好感。然而，在 COVID-19 危機期間，許多公共部門都很難快速處理申請，任何非標準的申請都可能需要更長的時間，或陷入「太難」的窘境。與此同時，壓力也在增加。貸款假期和低利率有所幫助，但缺乏收入和現金流困難開始顯露。
潛在的解決方案：完全重建？
出售未經規劃許可的空置舊建築對其他投資者而言同樣缺乏吸引力，因此提早出售的前景也會大打折扣。拆除建築物也許可以負擔得起，但也會消耗資本。目前，在考慮重建時，您必須將建築材料最近漲價 26% 和英國普遍短缺的因素計算在內。更別提勞工成本增加 20% - 所有這些都會抬高預算、延長完工時間，並可能使其變得不可行。或許出售土地進行長期房屋開發是最好的解決方案，但這也充滿風險。房屋建築商並非以快速購屋而聞名，他們的出價通常包含警告條款和容易「出局」的條件。
潛在的解決方案：設計損害？
大多數投資者都會加倍努力銷售他們的物業，誠心誠意地努力爭取另一個可靠的長期租客。然而，對於不擇手段的少數人來說，火災（甚至是水管爆裂）會使建築物面目全非，拆卸和場地清理也在所難免，這也成為他們願意承擔的風險。
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