23. februar 2023
Af Matthew Vale, BSc, PGDip BldCons, BDMA ClmsPrct, MRICS, RICS-akkrediteret bygningsbevaringsinspektør RICS-registreret ekspertvidne
Den 5. december 2022 blev fem personer fundet skyldige ved Burnley Magistrates Court i ulovlig nedrivning af den fredede Punch Bowl Inn i Ribble Valley, Lancashire. De skal have deres dom den 8. marts 2023.
Pubben fra det 18. århundrede lukkede i 2012 og var i årenes løb gået i forfald. I 2018 fik de nye ejere tilladelse til at ombygge den fredede bygning til fem feriehuse og en café, hvilket også omfattede tilladelse til at nedrive en begrænset del af bygningen. Men på trods af manglende specifik byggetilladelse jævnede ejerne den 16. juni 2021 Punch Bowl Inn med jorden.
I henhold til Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990 er det strafbart at udføre eller forårsage udførelse af uautoriserede arbejder på en fredet bygning på en måde, der påvirker karakteren af en struktur af arkitektonisk eller historisk interesse. Punch Bowl Inn er et ekstremt eksempel, men der er masser af retspraksis, hvor lokale myndigheder med succes har retsforfulgt ejere af fredede bygninger, som ikke har overholdt specifikke planlægningskrav.
Krav til bygninger med høj nettoværdi (HNW)
Mange HNW-bygninger har kulturarvsværdier, som anført i guiden til bevaring af historiske bygninger, der er udarbejdet af British Standard 7913:2013. Bygningen kan være af særlig interesse i forhold til arkitektur, design, beliggenhed, historisk kontekst eller endda et socialt eller kulturelt perspektiv - som f.eks. ejendomme med blå plaketter.
Nogle husejere ved måske ikke engang, hvorfor deres bygning er fredet, eller er klar over de restriktioner, der gælder, når de skal udføre reparationer. Der er også situationer, hvor det større og bredere historiske miljø skal tages i betragtning, f.eks. fredede områder og planlagte fortidsminder.
Når man håndterer HNW-ejendomsforsikringskrav, er det derfor vigtigt at vide, hvornår en bygning er fredet eller ligger i et bevaringsområde, og sørge for, at det korrekte papirarbejde er på plads, før man går i gang med reparationer.
Fredede bygninger
Der er omkring 400.000 fredede bygninger i England og Wales og 47.400 i Skotland, og de er klassificeret i tre grader:
- Grade I (England og Wales) Kategori A (Skotland) - Sjældne, uerstattelige og enestående eksempler på en bygningstype.
- Grade II* (England og Wales) Kategori B (Skotland) - Vigtige strukturer af særlig interesse og vigtige eksempler på en bygningstype.
- Grade II (England og Wales) Kategori C (Skotland) - Selvom de er lige så vigtige, er der flere eksempler på denne type bygninger i hele landet.
Det er strafbart at påvirke eller beskadige en beskyttet bygning eller et beskyttet område uden de rette tilladelser, og det gælder både for dem, der bestiller arbejdet, og dem, der udfører reparationerne. Men hvordan får man de rigtige godkendelser?
Ansøgning om samtykke
En ansøgning om fredning skal indsendes til den lokale planlægningsmyndighed, og for bygninger i klasse I/kategori A og klasse II*/kategori B skal Historic England eller Skotland også konsulteres. For at understøtte enhver ansøgning om fredning skal du fremlægge en betydelig mængde oplysninger - tegninger af de eksisterende planer, grundplaner, snit og opstalter, Ordnance Survey-lokaliserings- og blokplaner samt de foreslåede planer og opstalter.
Du skal også levere en specialiseret arbejdsplan og specifikation af arbejdet - en oversigt over, hvad du beskytter, hvad du gør, og hvordan du gør det; jo større den fredede klassificering er, jo flere detaljer kræves der. Du skal udarbejde en historisk konsekvensanalyse, der beskriver, hvordan det foreslåede arbejde vil påvirke omgivelserne, og som angiver materialerne i den fredede bygning og metoden til reparationer eller arbejde, der skal udføres. Der er også brug for en erklæring om betydning samt en erklæring om design og adgang.
Alle disse dokumenter kræves som minimum til enhver ansøgning om en fredet bygning, og det er afgørende med støtte fra en specialist i fredede bygninger med ekspertise og teknisk forståelse af strukturen og dens historie. Disse specialister har evnerne til korrekt at identificere den komplekse karakter af de reparationer, der passer til bygningen, og den dybdegående baggrundsviden, der gør dem i stand til at føre en overbevisende samtale med planlæggerne.
Kundernes forventninger
Når ansøgningen er indsendt, kan den ligge hos den lokale planlægningsmyndighed i 8 til 12 uger, nogle gange længere. Sedgwicks konsulentteam for kulturarv har stor erfaring med at færdiggøre ansøgninger om fredede bygninger, og de mere komplekse sager kan tage alt fra seks til otte måneder, hvis ikke længere. Så set ud fra et skadebehandlingsperspektiv er det afgørende, at kundens forventninger håndteres omhyggeligt og følsomt fra starten.
Der er ingen genvej til at fremme et forsikringskrav for skader på fredede bygninger, men hvis man ikke sikrer sig de korrekte tilladelser til at udføre reparationerne, kan det føre til strafferetlig forfølgelse. Så se meget nøje på alle HNW-tab, og sørg for, at du har adgang til den specialistrådgivning, du har brug for til at skære igennem bureaukratiet og sikre korrekt tilladelse til fredede bygninger.
