10. februar 2022
Af David Gear, direktør, leder af store og komplekse tab (Skotland og Nordirland)
Næsten fem år efter branden i Grenfell Tower i London bor hundredtusinder af husejere og lejere stadig i potentielt farlige bygninger.
Der er investeret milliarder i bygningssikkerhed, herunder statsstøtte og privatfinansierede ordninger til udskiftning af usikre beklædninger, der øger risikoen for brandspredning. Disse initiativer har primært været rettet mod bygninger på over 18 meter med "ikke-ACM-beklædning", et usikkert beklædningssystem, der ikke er af aluminiumskompositmateriale.
Der er selvfølgelig et kriterium for at få adgang til midler fra offentlige hjælpeprogrammer. For ikke at nævne, at de forskellige private fonde er håbløst overtegnede. Mens de berørte ejere venter på, at finansieringen godkendes, og at arbejdet går i gang, kan de befinde sig i desperate situationer, hvor de står over for store private reparationsregninger, enorme stigninger i bygningsforsikringspræmier, påtvungne midlertidige brandsikkerhedsforanstaltninger (herunder udgifter til 24-timers brandvagter eller overvågede brandalarmer) og værst af alt lejligheder, der ikke kan belånes.
Vi bevæger os fremad
For bygninger under 18 m højde er situationen flydende og i konstant forandring. Selvom kravene nu er mindre byrdefulde, insisterer nogle realkreditinstitutter stadig på at se en External Wall System (EWS)-certificering på trods af, at regeringen har erklæret, at det ikke længere altid er nødvendigt. Der er dog stadig omstændigheder, hvor bygninger på under 18 m kræver en EWS-formular. Så sent som i januar 2022 fremlagde boligminister Michael Gove foranstaltninger, der skulle tvinge bygherrer til at betale for fjernelse af beklædning fra bygninger med lavere højde. Løftet var, at ingen lejer i en bygning på over 11 m nogensinde skulle have omkostninger til at reparere farlig beklædning. Selv om det på papiret er et velment initiativ, vil fremskridtene uundgåeligt være langsomme, og der er ingen garantier med hensyn til finansiering og tidsplaner.
Typer af forsikringer til ejendomsejere
Historisk set har der på forsikringsmarkedet været mange udbydere af forsikringspolicer med skjulte fejl/bygningsgaranti. Disse dækker typisk nye ejendomme med iboende fejl, som ikke kunne identificeres før færdiggørelsen. For at få medhold i et krav skal ejeren generelt - inden for en bestemt periode - påvise manglende overholdelse af de bygningsregler, der var gældende på opførelsestidspunktet, eller et problem, der medfører en aktuel eller overhængende fare.
Mængden og arten af krav, der involverer facadebeklædning, steg markant efter Grenfell. Kriterierne for kvalificerede krav var udfordrende, og der var uenighed om, hvordan/om en forsikring ville reagere på beklædning, der oprindeligt var certificeret som værende i overensstemmelse med reglerne på opførelsestidspunktet, men som efter Grenfell blev anset for ikke at overholde brandsikkerhedsreglerne. Der har været talrige højprofilerede retssager mod forsikringsselskaber i denne sektor, og flere af dem er gået imod dem. Det har ført til, at nogle forsikringsselskaber har forladt markedet, solgt ud af deres portefølje og er gået under administration.
Faktorer at overveje
Hvad sker der, hvis der indtræffer en traditionelt forsikret ejendomshændelse i en boligblok med ikke-ACM-beklædning, og ejerne allerede er klar over dette og er forpligtet til at foretage en fjernelse og fornyelse af beklædningen? Lad os bruge en ekstrem storm som eksempel. En nutidig orkan blæser store dele af beklædningen af forskellige blokke, som alle er forsikret under en ejendomsejers bygningspolitik for hele bebyggelsen. Mange lejligheder bliver ubeboelige på kort og lang sigt. Ejendomsforsikringsselskabet og taksatoren bliver straks gjort opmærksom på beklædningstypen og de nødvendige reparationer før hændelsen. Hvordan vil ejendomspolicen reagere på beklædningselementet i skaden, fjernelse af murbrokker, midlertidig reparation og endelig fornyelse sammen med eventuel nødvendig alternativ indkvartering og potentiel forlængelse af dette?
Håndtering af vanskelige og komplekse skadessituationer
Før hændelsen ved vi, at lejlighederne var beboelige, og at beklædningen tjente et formål, selvom den i betragtning af sin type skulle fornyes. Under disse omstændigheder er dækningen under ejendomspolicen klar, om end omstridt. Den ville ikke dække omkostningerne til fornyelse af beklædningen og eventuelle øgede omkostninger til alternativ indkvartering, der er direkte forbundet med perioden for fornyelse af beklædningen og alle tilknyttede godkendelser. Princippet om skadesløsholdelse er den vigtigste faktor her sammen med supplerende forsikringsordlyd vedrørende forsikret tab eller skade og begrænsninger i dækningen i henhold til forsikringsbetingelser såsom "bygninger, der afventer renovering, ombygning eller renovering". Vanskelige og komplekse skadesituationer er uundgåelige.
For at uddybe dette scenarie, så lad os sige, at vi har den samme hændelse og skade på et byggeri, hvor beklædningen var i overensstemmelse med kravene og ikke var genstand for noget krav om fornyelse før hændelsen. Politikken vil reagere, men det viser sig at være udfordrende og dyrt at finde de nødvendige byggespecialister, som har den nødvendige ansvarsforsikring til at specificere den nødvendige type beklædning. Forsinkelser er også uundgåelige. Udskiftningsbeklædningen skal være i overensstemmelse med de stadigt skiftende krav (over 18 meter høj er et nyligt eksempel). I vores scenarie er der kun tale om en delvis reparation, men den risiko, man skal være opmærksom på, er tvungen fornyelse af ubeskadiget beklædning på den samme "bygning". For det første, hvad er den pågældende "bygning", og hvordan vil policen reagere? Policer af denne type vil typisk omfatte standard udvidelser af dækningen. Som altid bør policens ordlyd gennemgås og overvejes grundigt.
Det, der er sikkert, er, at forsikringskrav, der involverer beklædning, uundgåeligt vil være komplekse, potentielt omstridte, af høj værdi og langvarige.
