Lorsque la crise du revêtement rencontre une police d’assurance

Par David Gear, réalisateur, responsable des pertes majeures et complexes (Écosse et Irlande du Nord)

Près de cinq ans après l’incendie de la tour Grenfell à Londres, des centaines de milliers de propriétaires et de locataires vivent toujours dans des bâtiments potentiellement dangereux.

Des milliards ont été investis dans la sécurité des bâtiments, y compris l’aide gouvernementale et des programmes financés par des fonds privés pour remplacer les revêtements dangereux qui augmentent le risque de propagation du feu. Ces initiatives visaient principalement les bâtiments de plus de 18 m de haut avec un « revêtement non ACM », un système de revêtement dangereux qui n’est pas un matériau composite en aluminium.

Bien sûr, pour avoir accès aux fonds des programmes d’aide gouvernementale, il y a un critère d’admissibilité. Sans oublier que les différents fonds privés sont désespérément sursouscrits. En attendant l’approbation du financement et le début des travaux, les propriétaires touchés peuvent se retrouver dans des situations désespérées où ils sont confrontés à d’importantes factures de réparation privées, à d’énormes augmentations des primes d’assurance des bâtiments, à des mesures de sécurité incendie provisoires appliquées (y compris le coût des patrouilles de surveillance des incendies 24 heures sur 24 ou des alarmes incendie surveillées) et, pire encore, à des appartements non sensibles.

Aller de l’avant

Pour les bâtiments de moins de 18 m de haut, la situation est fluide et en constante évolution. Bien que les exigences soient maintenant moins onéreuses, certains prêteurs hypothécaires insistent toujours sur la vue de la certification du système de mur extérieur (EWS) malgré le fait que le gouvernement déclare que cela n’est plus toujours nécessaire. Cependant, il y a encore des circonstances où les bâtiments de moins de 18 m nécessitent un formulaire EWS. Pas plus tard qu’en janvier 2022, le secrétaire au Logement, Michael Gove, a défini des mesures visant à forcer les promoteurs à payer pour l’enlèvement des revêtements des bâtiments de plus faible hauteur. L’engagement pris était qu’aucun locataire dans un bâtiment de plus de 11 m ne ferait jamais face à des coûts pour réparer un revêtement dangereux. Bien que sur le papier une initiative bien intentionnée, les progrès seront inévitablement lents et il n’y a aucune garantie en termes de financement et de calendriers.

Types d’assurance pour les propriétaires

Historiquement, sur le marché de l’assurance, il y a eu de nombreux fournisseurs de polices d’assurance de type défaut latent / garantie de bâtiment. Ceux-ci fournissent généralement une couverture pour les nouvelles propriétés avec des défauts inhérents qui n’ont pas pu être identifiés avant l’achèvement. Pour qu’une réclamation soit accueillie, le propriétaire devrait généralement démontrer — dans un délai précis — qu’il ne se conforme pas aux règlements de construction qui s’appliquaient au moment de la construction ou qu’il s’agit d’un problème qui cause un danger actuel ou imminent.

Le volume et la nature des réclamations concernant le revêtement ont considérablement augmenté après Grenfell. Les critères d’admissibilité des réclamations étaient difficiles avec des différends sur la façon dont une politique répondrait ou si une politique répondrait à un revêtement qui a été initialement certifié conforme à la réglementation au moment de la construction, puis après Grenfell, a été jugé comme ne respectant pas les règles de sécurité incendie. Il y a eu de nombreuses actions en justice de grande valeur et très médiatisées contre les assureurs dans ce secteur, dont un certain nombre sont allées à leur encontre. Cela a abouti à ce que certains assureurs quittent le marché, vendent leur livre d’affaires et entrent dans l’administration.

Facteurs à prendre en considération

Que se passe-t-il si un événement de propriété traditionnellement assuré se produit dans un bloc d’appartements qui a un revêtement non-ACM et que les propriétaires en sont déjà conscients et sont tenus d’entreprendre un programme d’enlèvement et de renouvellement du revêtement ? Prenons l’exemple d’un incident de tempête extrême. Un incident d’ouragan de jour en cours souffle d’énormes sections de revêtement de divers blocs tous assurés en vertu d’une police de construction de propriétaires pour l’ensemble du développement. De nombreux appartements sont rendus inhabitables à court et à long terme. L’assureur de biens et l’expert en sinistres sont immédiatement informés du type de revêtement et des réparations requises avant l’incident. Comment la politique sur la propriété répondra-t-elle à l’élément de revêtement du claim, à l’enlèvement des débris, aux réparations temporaires et aux renouvellements finaux, ainsi qu’à tout autre logement requis et à la prolongation potentielle de celui-ci ?

Faire face à des situations de réclamation difficiles et complexes

Avant l’incident, nous savons que les appartements étaient habitables et que le revêtement fournissait un but bien que, compte tenu de son type, il devait être renouvelé. Pour cet ensemble de circonstances, la couverture en vertu de la police immobilière est claire si elle est litigieuse. Il ne couvrirait pas le coût du renouvellement du revêtement et toute augmentation des coûts d’hébergement de remplacement directement liés à la période de renouvellement du revêtement et à toutes les approbations connexes. Le principe de l’indemnisation est le facteur clé ici avec le libellé de la police de complément relatif à la perte ou aux dommages assurés et les restrictions de couverture selon les conditions de la police telles que « les bâtiments en attente de rénovation, de réaménagement ou de rénovation ». Les situations de réclamation difficiles et complexes sont inévitables.

Pour développer ce scénario, disons que nous avons le même incident et les mêmes dommages dans un développement où le revêtement était conforme et ne faisait l’objet d’aucune exigence de renouvellement avant l’incident. Bien que la police réagisse, l’approvisionnement des spécialistes du bâtiment requis qui sont équipés de l’assurance d’indemnisation professionnelle requise pour spécifier le type de revêtement requis s’avère difficile et coûteux. Les retards sont également inévitables. Le revêtement de remplacement doit être conforme aux exigences en constante évolution (plus de 18M de haut en est un exemple récent). Pour notre scénario, il n’y a qu’une réparation partielle à considérer, mais le risque dont il faut être conscient est le renouvellement forcé du revêtement non endommagé sur le même « bâtiment ». Premièrement, quel est le sujet de la « construction » et comment la politique réagirait-elle ? Les polices de ce type comprennent généralement des extensions standard de couverture. Comme toujours, le libellé de la politique devrait être entièrement examiné et pris en considération.

Ce qui est certain, c’est que les réclamations d’assurance impliquant un revêtement seront inévitablement complexes, potentiellement litigieuses, de grande valeur et prolongées.