De l’inoccupation à la vulnérabilité : comprendre les risques des bâtiments vides

Les bâtiments vacants peuvent présenter des risques actifs et coûteux pour les propriétaires, les municipalités et les assureurs. Qu’un bâtiment soit en cours de déconstruction, de reprogrammation pour une nouvelle utilisation ou de consolidation dans une autre structure, la période de transition crée une fenêtre de vulnérabilité.

Comment les bâtiments deviennent vulnérables
L’inoccupation résulte souvent de transitions planifiées comme la déconstruction (récupération de matériaux de construction pour les réutiliser), la reprogrammation (changement de la fonction d’un bâtiment) ou la consolidation (modernisation ou fusion d’espaces). Bien que ces stratégies puissent améliorer l’efficacité ou soutenir la durabilité, elles exposent les propriétés à la perte.

L’incendie de la base des Marines de Tustin est un exemple de ce qui peut mal tourner. En raison d’une propriété incertaine, de services publics désactivés et d’une sécurité minimale, le hangar historique californien a brûlé pendant 24 jours en novembre 2023 et les coûts de nettoyage ont dépassé les 100 millions de dollars.

Risques courants
Les immeubles vacants sont confrontés à des menaces uniques :

• Incendie, fumée et dégâts d’eau
• Vandalisme et introductions par effraction
• Responsabilité des lieux, infestation de rongeurs et conditions météorologiques
• Squattage ou accès non autorisé

Sans activité régulière, les petits problèmes peuvent rapidement s’aggraver et la couverture d’assurance pour les propriétés vacantes est souvent limitée ou complètement négligée.

Stratégies de protection
La réduction des risques liés aux bâtiments vacants exige à la fois une vigilance physique et une prévoyance administrative, notamment :

• Inspections fréquentes – intérieures et extérieures, y compris les services publics et les systèmes structuraux
• Mesures de sécurité – patrouilles, caméras, signalisation, clôtures et services publics entretenus
• Garanties contractuelles – ententes claires de transfert des risques et libellé approprié en matière d’assurance

Mais la gestion des risques ne se fait pas en vase clos. Une prévention efficace est un effort de collaboration. Les courtiers, les équipes des installations, l’application du code, les conseillers juridiques, les entrepreneurs en sécurité et les intervenants communautaires jouent tous un rôle dans la réduction des pertes et la protection des actifs.

Regard vers l’avenir
Les propriétés vacantes n’ont pas besoin d’être vulnérables. Avec une bonne planification, des partenariats et des stratégies proactives, les propriétaires peuvent naviguer dans les transitions sans subir de pertes inutiles.