阿瓦布-伊沙克（Awaab Ishak）死亡事件发生后，英国媒体广泛报道了因房屋年久失修而发霉的问题。死因裁判官向提高水平、住房和社区部（Department for Levelling Up, Housing and Communities）发布了一份"第 28 条：防止更多死亡的报告"，该部已公布了他们的回应。
提高认识
2022 年 11 月，住房申诉专员就有关潮湿和发霉的投诉向社会房东发出了一封公开信。信中要求房东按照 2021 年 10 月《焦点报告》中的建议，采取积极主动的零容忍态度。信中要求房东对照 26 项建议进行自我评估，在评估过程中与居民互动，并公布评估结果。信中还警告不要使用不恰当的语言，如指责居民的生活方式。
2020 年 7 月，《建筑安全法案草案》提交给议会。该法案包括取消 "民主过滤 "的规定，然后他们才能通过住房监察员获得补救。在 2019-20 年期间，进入监察员正式职权范围的案件中，只有 6.9% 是由指定人员转交的。2022年10月1日，"房屋申诉专员计划"的改革生效，"民主过滤 "被取消。这确保了社会住房居民可以不受限制地求助于监察员。
在这一变化之后，住房申诉专员正在利用第 49 条赋予他们的权力进行调查，以确定是否有证据表明存在系统性失误。2023 年 1 月发布的关于伯明翰市议会的住房申诉专员特别报告 发现，行政失当率高达 96%。对其他社会房东的进一步调查正在进行中，预计还会有其他调查。
在 2021 年鞭打事故改革和 COVID-19 商业中断索赔之后，索赔律师的工作重心转向了其他收入来源，房屋失修索赔现在成为许多此类公司的首选。
我的同事、技术与审计经理理查德-伦比（Richard Lumby）对此发表了评论，他解释说："任何索赔律师事务所进入市场或留在市场的意愿，在很大程度上都是受成本最大化的驱动。随着未来两年内向固定可收回成本的转变，我们必须假定这将会降低拟进入者的兴趣，并导致现有律所采用更加精简的方法，正如我们在 2013 年将该原则应用于人身伤害索赔时所看到的那样。
另一位同事，技术和审计经理 Victoria Full 分享说： "在这些变化实施之前，我们预计轨道分配和成本仍将是一个有争议的问题，正如郡法院在 Jalili 诉 Bury 理事会案（2021 年 6 月 17 日）的判决中所强调的问题。Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf（civillitigationbrief.com）"。
根据公布的《英格兰住房调查（2021-2022 年）》，19% 的住房属于私人部门，另有 17% 属于社会租赁部门。标题报告指出了许多有趣的问题，其中包括：在私人部门，23% 的房屋被认为是 "不体面 "的，而在社会部门，这一比例仅为 10%；在私人出租部门，潮湿问题最为普遍，2021 年有 11% 的住宅报告存在潮湿问题。据认为，私人出租房将是此类索赔的主要来源。
住房质量和状况报告 提供了一系列有用的数据，包括更有可能出现失修问题的房产类型，还提供了各地区的细分数据。
塞奇威克公司复杂责任区域总监丹-佩克（Dan Peck）评论说："不仅仅是潮湿和发霉会造成问题。维护不善的地板、楼梯和栏杆可能会导致摔倒，而摔倒造成的伤害可能远不止房屋维修索赔那么简单。随着生活成本危机的持续，房东可能会面临一把双刃剑。用于支付必要维修费用以保持房产适合居住的资金将减少，而租户则无法支付所需的租金上涨费用以支付维修费用"。
为了改善英国的住房存量，政府通过了《2018 年住宅（适合人类居住）法案》，该法案于 2019 年 3 月20日生效。该法案修订了《1985 年房东和房客法》第 8 至 10 条，并新增了第 9A、9B 和 9C 条。
该法案适用于在生效日期当日或之后授予的所有期限少于七年的新租约（包括新的定期租约），以及在生效日期之前以定期租约开始但在生效日期之后变为定期租约的所有租约。
保险律师论坛的疾病部门重点小组表示，伤害责任索赔一般涉及的金额不超过 5000 英镑，但偶尔也有金额更大的索赔。经常发生的情况是，在房屋失修索赔的基础上提出经济补偿索赔，如果指定的测量师发现霉菌，也会引起相关的呼吸道伤害经济补偿。
我们已经看到了一些案例，认为这可能会成为责任保险公司的一个普遍问题，特别是由于社会条件的原因。不过，由于涉及的赔偿额较低，这些案件对索赔公司的吸引力较小。
监管框架
在 2018 年法案颁布之前，房东必须保持房产 "处于维修状态"，而不是 "适合居住"。如果一处房产因从未处于较好状态而存在未被归类为 "失修 "的缺陷（如通风不足导致过度冷凝），则房东没有义务改善其状况。2018 年法案试图弥补这一漏洞。
正如第 9A(4)条所规定的，房东不能逃避或约定不履行该条款，也不能因房客依赖该契约而对其征收任何契约罚款。
该法案对 1985 年《房地产法》第 11 条进行了补充，并要求出租的房产仍适合人类居住。修订后的第 10 条规定了 "适合人类居住 "的定义。
我们预计，在索赔案件中，这将需要根据案件事实进行一定的解释，但将与当前的 29 项 HHSRS 危险清单进行比较。我们将需要考虑房产是否不适合居住，以及是否存在危害居住者健康或安全的风险。
我们有理由相信，O'Brien 诉 Robinson 案（1973 年）中所阐述的有关不适宜责任的理论仍将适用；因为该法中没有关于通知房东的明确规定，而《房东与房客法》第 11 条中就有这方面的规定。
综上所述，对于因房东保留部分（住宅所属建筑的公共部分或外部部分）而导致的不适宜居住情况，房东将被视为在不适宜居住情况发生后立即收到通知，并在合理时间内对缺陷进行补救--参见Edwards诉Kumarasamy案[2016]。
此外，该法案还规定了房东义务的例外情况，包括
- 房东不对因房客行为不当或违反租约而造成的不适宜居住情况负责
- 如果住宅因火灾、暴风雨、洪水或其他不可避免的事故而被毁坏或损坏，房东没有义务重建或恢复住宅。
- 房东没有义务维护或修理租户有权从住所搬走的任何物品
- 房东没有义务进行工程或修缮，如果进行这些工程或修缮会使房东违反任何法令（无论何时通过或制定）规定的任何义务--这包括违反规划许可、表列建筑许可或保护区要求等。
- 如果所需的工程需要第三方（如上级业主或永久产权人、邻近的租赁人或业主，或议会）的同意，且业主已尽合理努力取得同意，但仍未得到同意
房屋失修案件诉讼前程序将适用于包括对住户造成人身伤害在内的失修案件。
结论
人们认为，由于最近媒体的关注，这些案件成为焦点，将对住房存量的状况产生深远影响，特别是考虑到最近致所有社会住房房东的公开信，这对租户与不良房东打交道只会有好处。时间会证明这对因年久失修造成伤害的索赔有何影响，尤其是在取消了租约开始时房屋状况不佳这一依据的情况下。令人欣慰的是，通知原则仍然存在，其他抗辩理由仍然可用。
让责任保险公司感到乐观的主要原因是，他们意识到如果像 Awaab Ishak 这样骇人听闻的案件开始频繁发生，那么这个问题将迅速上升到社会议程的首位，房东将受到更严格的审查。
特别感谢技术与审计经理 Victoria Full、复杂责任区域总监 Dan Peck 和技术与审计经理 Richard Lumby 为本博客做出的宝贵贡献。
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