现代高净值翻新工程的风险和隐患

当承包商因疏忽对您邻居的财产造成损害时，是您负责还是承包商负责？所有建筑合同在风险、保险和损害责任方面是否都一样？建筑商是与投保人一起还是单独为其工程安排保险？以上只是英国 280 万富豪在进行大规模翻修之前可能会遇到的几个相关问题。对于高净值客户来说，了解建筑工程的风险、了解主要各方和利益相关者的合同责任并确保获得正确的保单以保护自己的资产至关重要。

重新现代化的热潮

现代翻新市场在英国和全球主要经济体中迅速崛起。投资者早已预见到英国市场的房地产增长潜力。由于海外买家对英国资本投资（尤其是大规模建设和翻新）的集体关注，豪宅热潮已经到来。 

在伦敦这样的城市，由于理想区域的空间限制，无法进行横向扩建，而当地的规划和建筑限制又无法进行纵向扩建（很多情况下只能建一层），因此出现了一种结构趋势：向下建造。因此，伦敦出现了越来越多的所谓冰山住宅，也就是建在地表下不显眼的巨型地下室。在切尔西（Chelsea）和肯辛顿（Kensington），加建地下室可使房屋的价值每平方米增加 1.5 万英镑。 

尽管通胀已经让人们的胃口下降，但许多国际投资者仍热衷于渡过经济动荡期--将房产作为托儿所或替代住所，直到通过出租或出售获得意外回报的时机到来。目前，英国各地的房产价值已超过 COVID-19 大流行之前。高净值客户一直在寻求将自己的特色融入到他们的房产中，以获得更高的财富地位，只要美化生活空间的趋势持续存在，现代装修的兴起就不可能消失--保险业必须做好准备。

了解每个保险要素的价值

当客户开始重建时--比如说，为了增加特色--项目开始于前期工作阶段。首先要聘请建筑师，然后是设计师和结构工程师，以帮助实现愿景并确保工程的柔韧性。然后，当地规划局的规划委员会必须通过协议获得规划许可。这些通常都是漫长的过程，应尽早完成。在等待结果的同时，应找到承包商并制定全面的预算。如果是历史遗产或要求更高的项目，可能需要进行专业调查，以评估工程的适宜性。

合同工程

在项目起步阶段，高净值客户应投资于框架合同，以最大限度地保护所有利益相关者。从客户的角度来看，最容易操作的标准化合同可以说是联合合同法庭（JCT）--这是一套标准合同格式，可满足所有建筑项目不同程度的复杂性和成本要求。合同的主要功能是分配所有相关方的风险和责任，其中最重要的是雇主和承包商的风险和责任。

JCT 概述了工程的几个商定要素：项目价值、开工和竣工日期、相关保险选项等。风险和保险责任分配基于合同中选择的三种保险方案之一。无论选择哪种方案，一旦发生人身伤害或财产损失，承包商都要承担重大责任。 

根据 JCT 合同，保险责任通常为 ：方案 A：承包商负责与雇主共同为工程投保，并承担所有风险；方案 B：雇主负责与承包商共同为工程投保，并承担所有风险；方案 C：雇主 负责与承包商共同为工程投保，并承担现有结构的风险。

然而，一个常见的误解是，小众的高净值保单可以满足所有可能发生的情况。如果房主在装修期间（当地规划已获批准，承包商也已准备就绪）最后一刻打电话给保险公司，希望获准延长现有的房屋保险，那么这个人可能就倒霉了。要么保险公司同意延长保单，但保费增加，承保范围反而减少（实际上降低了保障），要么由于风险原因完全拒绝延长保单。

为了正确对待这种情况，我们鼓励您在工程前期规划阶段一开始就与您的经纪人进行沟通，并确保推荐一家能够提供全面的全风险保单的专业承保人或保险公司。专业保单专门设计用于覆盖整个工程的风险分配，确保对资产的控制和最大保护。

会出什么问题？

房主经常会犯一个错误，那就是依赖承包商的保险单来提供保护。在某些情况下，这样做可能会导致严重的经济和精神后果。在标准的承包商全险保单中，一个常见的免责条款认为，对现有结构造成的任何损坏都不 在保险范围内，因此会使索赔暴露在外。

在一个底层全面翻修的案例中，一根大型双层钢梁成为工程扩展的中心点。钢梁安装后不久，客户就发现钢梁上方的砖砌结构出现了裂缝，后来又发现结构的内外楣板和砖砌结构出现了损坏。原因被确定为在安装横梁时未能充分支撑荷载。尽管横梁安装正确，但损坏仅与现有 结构有关，因此不在保护范围内。由于缺乏专业保障，客户不得不承担由此造成的损失和返工所带来的巨额经济损失。

风险与缓解，关键战略

在对物业进行结构改造时，可能会发生一系列导致损坏或伤害的事件，包括漏水、暴风雨/洪水、火灾和盗窃。根据领先的产品供应商 Renovation Underwriting 的数据，在所有有形风险中，意外损害（包括非过失和偶然损害以及结构坍塌）是对装修造成的损失最大的损害类型，占所有损失的 29%。意外损害索赔往往也是影响最深远、性质最复杂的。

在可能的情况下，减轻和预防风险是至关重要的，例如安装漏水检测系统和确保适当的施工工艺，以防止未来的水渍泄漏。更重要的是，在发生索赔时，为足够的保险金额购买合适的保险的重要性不容忽视，也不应依赖承包商的保险。最后，明智的做法是在最初阶段就聘请专业索赔人员提供服务，特别是那些在高净值建筑和财产损失的复杂性方面具有公认专业知识的人员。

在整个施工过程中，与合同工程和翻新工程相关的活动部分很多，如果误解或不了解这些活动部分，就会造成与保险相关的后续困境。因此，帮助客户了解每项保险内容及可能产生的影响至关重要，这样才能使翻新项目顺利进行，并避免出现冲突，实现成本效益。 

即使损失是由于疏忽或承认错误造成的，在工程进行期间，合同也要求将承包商和分包商视为损失的共同被保险人。