Desafíos a lo largo del proceso de construcción 

27 de noviembre de 2024

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Por Andrew Thomson, perito ejecutivo de grandes siniestros y siniestros complejos (MCL), Property; Robert Dang, Perito Superior de Siniestros Graves y Complejos, Daños Materiales; Nicholas Graham, Director General, Johns Lyng Insurance Builders; Chris Theodorakis, Director, Johns Lyng Grandes Siniestros; Damien Wadsworth, Director, Damien Wadsworth & Associates

El proceso de construcción, ya sea de proyectos comerciales o residenciales, es intrínsecamente complejo y en él intervienen muchas partes interesadas, requisitos normativos y posibles retrasos. Desde la obtención de los permisos necesarios hasta la mejora de la conformidad y la coordinación con las distintas autoridades, cada paso del proceso plantea retos únicos. Para navegar eficazmente por el proceso de construcción, es importante comprender algunos de los principales retos a los que se enfrenta, como los desencadenantes de los permisos, las variables que pueden causar retrasos y las estrategias para agilizar el proceso.

Activadores de licencias de obras

La mayoría de las obras en locales comerciales suelen requerir un permiso de obras. Sorprendentemente, incluso tareas menores, como la sustitución de alfombras en locales comerciales, pueden dar lugar a la necesidad de un permiso. El motivo principal es el cumplimiento de las normas de seguridad, sobre todo contra incendios. Por ejemplo, cuando se sustituyen alfombras en un edificio comercial, debe comprobarse la clasificación de riesgo de incendio, y puede ser necesaria una licencia de obras para garantizar que la nueva instalación cumple la normativa de seguridad contra incendios.

Para obras de mayor envergadura, como la reparación o renovación de medidas de seguridad esenciales como salidas de incendios o alarmas, es obligatorio obtener un permiso de obras. Sin embargo, la normativa para viviendas es menos estricta. En la mayoría de los casos, las reformas no estructurales, como la renovación de la cocina o el baño, no requieren permiso a menos que impliquen cambios estructurales o medidas de seguridad que puedan afectar a la integridad general del edificio.

Activadores de un permiso de demolición

Los trabajos de demolición plantean otra serie de retos, sobre todo a la hora de obtener permisos. Se necesita un permiso de demolición cuando se derriba más del 50% del volumen de un edificio o cuando afecta a la fachada. Algunos aparejadores colegiados adoptan un planteamiento aún más conservador, interpretando que la normativa exige un permiso de demolición para cualquier obra que implique la retirada de elementos estructurales que soporten cualquier parte del edificio.

Si un edificio está sujeto a una superposición urbanística, como la superposición de patrimonio, obtener un permiso de demolición es aún más complicado. Las superposiciones de patrimonio protegen edificios de importancia histórica o arquitectónica, y la demolición solo puede llevarse a cabo tras una revisión exhaustiva por parte de las autoridades competentes, lo que añade otra capa de complejidad al proceso.

La decisión de expedir un permiso de obras suele recaer en un aparejador colegiado, que evalúa el proyecto en función de la normativa pertinente. Por ejemplo, incluso la renovación del tejado de un edificio puede requerir un permiso para garantizar el cumplimiento de las normas modernas, incluidas las que regulan el drenaje por rebosamiento y la eficiencia energética. 

Variables que influyen en los permisos de construcción y el inicio de las obras

Varios factores externos pueden retrasar la aprobación de una licencia de obras y el inicio de la construcción. Es posible que las autoridades responsables de la gestión de los sistemas de inundación, electricidad, gas, agua y aguas pluviales tengan que revisar el proyecto antes de que se pueda proceder a la construcción. Estas aprobaciones pueden tardar entre dos y doce meses. Las solicitudes de urbanismo, dependiendo de la complejidad del proyecto, pueden llevar de tres a 12 meses más.

Otras variables que pueden causar retrasos son:

  • Listas de comprobación de permisos: Un inspector de obras registrado puede emitir una lista de comprobación de los elementos requeridos, que puede oscilar entre 15 y 80 elementos, dependiendo del proyecto.
  • Participación de consultores: La participación de expertos como consultores de patrimonio, ingenieros de seguridad contra incendios y especialistas en drenaje civil es esencial para garantizar el cumplimiento de diversas normativas, pero también puede provocar retrasos.
  • Mejoras de conformidad: Los inspectores pueden exigir mejoras en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad o eficiencia energética, lo que añade tiempo y costes al proyecto.
  • Permisos de circulación y superposiciones municipales: Pueden añadir entre uno y tres meses al proceso de aprobación, sobre todo en zonas con importantes controles urbanísticos o consideraciones patrimoniales.

Ejemplo de lista de comprobación de RFI para una licencia de obras

Una lista de comprobación de solicitud de información (RFI) es una parte habitual del proceso de obtención del permiso de construcción. Esta lista suele incluir varias áreas clave que deben abordarse antes de que el proyecto pueda seguir adelante:

  • Resumen: Visión general de los requisitos reglamentarios y del Código Nacional de la Construcción (NCC).
  • Permiso urbanístico: Si el proyecto está situado en una zona que requiere licencia urbanística, el proceso puede demorarse entre 3 y 12 meses.
  • Conformidad del edificio: Si se modifica más del 50% del edificio, toda la estructura debe ajustarse a la normativa vigente, lo que a menudo implica la intervención de consultores y retrasos adicionales de uno a tres meses.
  • Seguridad contra incendios: Si el proyecto no cumple los requisitos de seguridad contra incendios, puede ser necesario consultar a Fire Rescue Victoria (FRV), lo que puede añadir otros dos o tres meses.

Agilización del proceso de concesión de licencias de obras

Aunque el proceso de construcción está plagado de posibles retrasos, existen estrategias para agilizar la fase de obtención de permisos y minimizar las interrupciones. Algunas de estas estrategias son:

  • Establezca expectativas claras: Todas las partes interesadas deben estar informadas de los plazos previstos y los posibles retrasos desde el principio del proyecto.
  • Involucrar a los consultores desde el principio: Involucrar a topógrafos, ingenieros y expertos en patrimonio en una fase temprana del diseño puede evitar cuellos de botella en fases posteriores del proceso.
  • Coordinarse con las autoridades: La coordinación proactiva con las autoridades responsables de los sistemas de inundaciones, aguas pluviales, electricidad y gas durante la fase de diseño puede reducir los retrasos.
  • Mitigar los retrasos del ayuntamiento: Un compromiso temprano con los asesores urbanísticos puede ayudar a agilizar la aprobación de los permisos necesarios.
  • Involucre a los peritos desde el principio: Contratar a un aparejador colegiado al principio del proceso le ayudará a identificar los requisitos de conformidad antes de que empiece el proyecto.

Avanzar 

El proceso de construcción presenta numerosos retos, sobre todo a la hora de obtener los permisos necesarios y cumplir diversos requisitos normativos. Sin embargo, si se establecen expectativas claras, se contrata a los asesores adecuados desde el principio y se toman medidas proactivas para abordar el cumplimiento de la normativa, el proceso puede agilizarse. A medida que el sector siga evolucionando, la adopción de prácticas comunes a toda la industria, como la ampliación de los periodos de indemnización y la participación de consultores desde el principio, será fundamental para gestionar la creciente complejidad de los proyectos de construcción modernos. 

Cómo puede ayudar Sedgwick

Navegar por las complejidades cambiantes del proceso de permisos de construcción requiere experiencia y previsión, y nuestro cualificado y experto equipo inmobiliario está bien equipado para guiar a los clientes a través de estos retos. Con un profundo conocimiento del sector y una comprensión exhaustiva de los requisitos normativos, nuestros profesionales están capacitados para identificar posibles obstáculos en las primeras fases del proceso y ofrecer soluciones a medida para superarlos. Tanto si se trata de obtener permisos de construcción como de gestionar actualizaciones de conformidad o de coordinarse con asesores y autoridades, nuestro equipo se asegura de que los proyectos sigan su curso y se ajusten a los parámetros legales. Nuestro enfoque proactivo ayuda a los clientes a evitar costosos retrasos, garantizando plazos de proyecto más fluidos y resultados satisfactorios en un panorama normativo cada vez más complejo.

Para más información, póngase en contacto con el equipo de grandes siniestros y siniestros complejos de Sedgwick: 

[email protected] Liquidador ejecutivo, Jefe de siniestros graves y complejos, Victoria/Tasmania

[email protected] Perito superior de siniestros graves y complejos

[email protected] Jefe de Siniestros Graves y Complejos, Daños Materiales

Tags: aus, Australia, constructores, edificio, internacional, Propiedad, Gestión de la propiedad, reparación, Restaurar propiedad, Seguridad