Retos a lo largo del proceso de construcción 

El proceso de construcción, ya sea para proyectos comerciales o residenciales, es intrínsecamente complejo, ya que involucra a muchas partes interesadas, requisitos normativos y posibles retrasos. Desde la obtención de los permisos necesarios hasta la gestión de las actualizaciones de cumplimiento y la coordinación con diversas autoridades, cada paso del proceso presenta retos únicos. Para gestionar eficazmente el proceso de construcción, es importante comprender algunos de los retos clave a los que se enfrenta a lo largo del mismo, como los factores que desencadenan la necesidad de permisos, las variables que pueden causar retrasos y la determinación de estrategias para agilizar el proceso.

Factores desencadenantes para la concesión de permisos de construcción

A menudo se requiere un permiso de construcción para la mayoría de los tipos de obras en propiedades comerciales. Sorprendentemente, incluso tareas menores, como la sustitución de moquetas en espacios comerciales, pueden requerir un permiso. La razón principal es el cumplimiento de las normas de seguridad, en particular las de seguridad contra incendios. Por ejemplo, al sustituir las moquetas en un edificio comercial, se debe comprobar el índice de riesgo de incendio y es posible que se necesite un permiso de construcción para garantizar que la nueva instalación cumpla con las normas de seguridad contra incendios.

Para obras de mayor envergadura, como la reparación o renovación de medidas de seguridad esenciales, como salidas de emergencia o alarmas, es obligatorio obtener un permiso de construcción. Sin embargo, la normativa para propiedades residenciales es menos estricta. En la mayoría de los casos, las renovaciones no estructurales, como las reformas de cocinas o baños, no requieren permiso, a menos que impliquen cambios estructurales o medidas de seguridad que puedan afectar a la integridad general del edificio.

Motivos para solicitar un permiso de demolición

Los trabajos de demolición plantean otra serie de retos, especialmente a la hora de obtener los permisos. Se requiere un permiso de demolición cuando se derriba más del 50 % del volumen de un edificio o cuando se ve afectada la fachada. Algunos aparejadores colegiados adoptan un enfoque aún más conservador e interpretan la normativa en el sentido de que se requiere un permiso de demolición para cualquier trabajo que implique la eliminación de elementos estructurales que soporten cualquier parte del edificio.

Si un edificio está sujeto a una superposición urbanística, como una superposición patrimonial, obtener un permiso de demolición se vuelve aún más complicado. Las superposiciones patrimoniales protegen los edificios de importancia histórica o arquitectónica, y la demolición solo puede llevarse a cabo tras una revisión exhaustiva por parte de las autoridades competentes, lo que añade otra capa de complejidad al proceso.

La decisión de expedir un permiso de construcción suele recaer en un aparejador colegiado, que evalúa el proyecto basándose en la normativa pertinente. Por ejemplo, incluso para renovar el tejado de un edificio puede ser necesario un permiso que garantice el cumplimiento de las normas actuales, incluidas las relativas al desagüe por rebosamiento y la eficiencia energética. 

Variables que influyen en los permisos de construcción y el inicio de las obras

Hay varios factores externos que pueden retrasar la aprobación de un permiso de construcción y el inicio de las obras. Es posible que las autoridades responsables de gestionar los sistemas de protección contra inundaciones, electricidad, gas, agua y aguas pluviales tengan que revisar el proyecto antes de que pueda comenzar la construcción. Estas aprobaciones pueden tardar entre dos y doce meses. Las solicitudes de planificación urbanística, dependiendo de la complejidad del proyecto, pueden tardar entre tres y doce meses adicionales.

Otras variables que pueden causar retrasos incluyen:

• Listas de verificación de permisos: un aparejador colegiado puede emitir una lista de verificación de los elementos necesarios, que puede incluir entre 15 y 80 elementos, dependiendo del proyecto.
• Participación de consultores: La participación de expertos, como consultores en patrimonio, ingenieros en seguridad contra incendios y especialistas en drenaje civil, es esencial para garantizar el cumplimiento de diversas normativas, pero también puede provocar retrasos.
• Mejoras de cumplimiento normativo: los inspectores pueden exigir mejoras en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad o eficiencia energética, lo que añade tiempo y costes al proyecto.
• Permisos de carretera y superposiciones municipales: pueden añadir entre uno y tres meses al proceso de aprobación, especialmente en zonas con importantes controles urbanísticos o consideraciones patrimoniales.

Ejemplo de lista de verificación de RFI para un permiso de construcción

Una lista de verificación de solicitud de información (RFI) es una parte habitual del proceso de obtención de permisos de construcción. Esta lista de verificación suele incluir varios aspectos clave que deben abordarse antes de que el proyecto pueda seguir adelante:

• Resumen ejecutivo: Descripción general de los requisitos normativos y del Código Nacional de Construcción (NCC).
• Permiso de planificación: si el proyecto se encuentra en una zona que requiere un permiso de planificación, esto puede retrasar el proceso entre tres y doce meses.
• Cumplimiento normativo del edificio: si se modifica más del 50 % del edificio, toda la estructura debe cumplir con la normativa vigente, lo que a menudo implica la intervención de consultores y retrasos adicionales de entre uno y tres meses.
• Seguridad contra incendios: si el proyecto no cumple los requisitos de seguridad contra incendios, puede ser necesario consultar a Fire Rescue Victoria (FRV), lo que puede añadir otros dos o tres meses.

Agilización del proceso de concesión de licencias de obra

Aunque el proceso de construcción está plagado de posibles retrasos, existen estrategias para agilizar la fase de obtención de permisos y minimizar las interrupciones. Algunas de estas estrategias son:

• Establecer expectativas claras: todas las partes interesadas deben ser informadas de los plazos previstos y los posibles retrasos al inicio del proyecto.
• Contrate a consultores desde el principio: Involucrar a topógrafos, ingenieros y expertos en patrimonio desde el principio de la fase de diseño puede evitar cuellos de botella más adelante en el proceso.
• Coordinarse con las autoridades: Mantener una comunicación proactiva con las autoridades responsables de los sistemas de alcantarillado, aguas pluviales, electricidad y gas durante la fase de diseño puede reducir los retrasos.
• Mitigar los retrasos del ayuntamiento: la colaboración temprana con consultores urbanísticos puede ayudar a agilizar la aprobación de los permisos necesarios.
• Involucre a los topógrafos desde el principio: Contratar a un topógrafo registrado al inicio del proceso le ayudará a identificar los requisitos de cumplimiento antes de que comience el proyecto.

Avanzando 

El proceso de construcción presenta numerosos retos, especialmente a la hora de obtener los permisos necesarios y cumplir con los diversos requisitos normativos. Sin embargo, si se establecen expectativas claras, se contrata a los consultores adecuados desde el principio y se toman medidas proactivas para garantizar el cumplimiento normativo, el proceso puede simplificarse. A medida que el sector sigue evolucionando, la adopción de prácticas comunes a todo el sector, como la ampliación de los periodos de indemnización y la participación de consultores desde el principio, será fundamental para gestionar la creciente complejidad de los proyectos de construcción modernos. 

Cómo puede ayudar Sedgwick

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