Retos a lo largo del proceso de construcción 

El proceso de construcción —ya sea para proyectos comerciales o residenciales— es intrínsecamente complejo, ya que implica a numerosas partes interesadas, requisitos normativos y posibles retrasos. Desde la obtención de los permisos necesarios hasta la gestión de las adaptaciones para cumplir con la normativa y la coordinación con las distintas autoridades, cada paso del proceso plantea retos específicos. Para gestionar eficazmente el proceso de construcción, es importante comprender algunos de los principales retos a los que hay que hacer frente a lo largo del mismo, como los requisitos para la concesión de permisos, las variables que pueden provocar retrasos y la definición de estrategias para agilizar el proceso.

Requisitos para la concesión de licencias de obra

A menudo se requiere una licencia de obras para la mayoría de los tipos de trabajos que se realizan en inmuebles comerciales. Sorprendentemente, incluso las tareas más sencillas, como la sustitución de moquetas en espacios comerciales, pueden requerir una licencia. La razón principal es el cumplimiento de las normas de seguridad, especialmente en materia de protección contra incendios. Por ejemplo, al sustituir las moquetas en un edificio comercial, es necesario comprobar la clasificación de riesgo de incendio, y puede ser necesaria una licencia de obras para garantizar que la nueva instalación cumpla con la normativa de seguridad contra incendios.

Para obras de mayor envergadura, como la reparación o renovación de medidas de seguridad esenciales —por ejemplo, salidas de emergencia o alarmas—, es obligatorio obtener una licencia de obras. Sin embargo, la normativa aplicable a los inmuebles residenciales es menos estricta. En la mayoría de los casos, las reformas no estructurales, como la renovación de cocinas o baños, no requieren licencia, a menos que impliquen cambios estructurales o medidas de seguridad que puedan afectar a la integridad general del edificio.

Requisitos para obtener una licencia de demolición

Los trabajos de demolición plantean una serie de retos adicionales, sobre todo a la hora de obtener los permisos. Se requiere un permiso de demolición cuando se derriba más del 50 % del volumen de un edificio o cuando se ve afectada la fachada. Algunos arquitectos técnicos adoptan un enfoque aún más conservador e interpretan la normativa en el sentido de que se requiere un permiso de demolición para cualquier obra que implique la retirada de elementos estructurales que sostengan cualquier parte del edificio.

Si un edificio está sujeto a una normativa urbanística específica —como una normativa de protección del patrimonio—, obtener un permiso de demolición se complica aún más. Estas normativas protegen los edificios de importancia histórica o arquitectónica, y la demolición solo puede llevarse a cabo tras un examen exhaustivo por parte de las autoridades competentes, lo que añade otra capa de complejidad al proceso.

La decisión de conceder una licencia de obras suele recaer en un técnico de edificación colegiado, que evalúa el proyecto basándose en la normativa pertinente. Por ejemplo, incluso la renovación del tejado de un edificio puede requerir una licencia para garantizar el cumplimiento de las normas actuales, incluidas las relativas al drenaje de aguas pluviales y a la eficiencia energética. 

Variables que influyen en la concesión de licencias de obra y el inicio de las obras

Hay varios factores externos que pueden retrasar la concesión de la licencia de obras y el inicio de la construcción. Es posible que las autoridades responsables de gestionar las zonas de riesgo de inundación y las redes de electricidad, gas, agua y aguas pluviales tengan que examinar el proyecto antes de que pueda comenzar la construcción. Estas autorizaciones pueden tardar entre dos y doce meses. Las solicitudes de planificación urbanística, dependiendo de la complejidad del proyecto, pueden tardar entre tres y doce meses adicionales.

Otras variables que pueden provocar retrasos son, entre otras:

• Listas de verificación para la obtención de permisos: Un técnico de edificación colegiado puede elaborar una lista de verificación con los requisitos necesarios, que puede incluir entre 15 y 80 puntos, dependiendo del proyecto.
• Participación de consultores: La participación de expertos, como consultores en patrimonio, ingenieros especializados en seguridad contra incendios y especialistas en drenaje civil, es esencial para garantizar el cumplimiento de diversas normativas, pero también puede provocar retrasos.
• Mejoras para cumplir con la normativa: los inspectores pueden exigir mejoras en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad o eficiencia energética, lo que aumenta tanto la duración como el coste del proyecto.
• Permisos de obras y procedimientos de tramitación municipal: Estos pueden alargar el proceso de aprobación entre uno y tres meses, especialmente en zonas con importantes restricciones urbanísticas o cuestiones relacionadas con el patrimonio.

Ejemplo de lista de verificación de la solicitud de información (RFI) para una licencia de obras

Una lista de verificación para la solicitud de información (RFI) es un elemento habitual del proceso de obtención de la licencia de obras. Esta lista suele incluir varios aspectos clave que deben resolverse antes de que el proyecto pueda seguir adelante:

• Resumen ejecutivo: Resumen de los requisitos normativos y del Código Nacional de Construcción (NCC).
• Permiso de urbanismo: si el proyecto se ubica en una zona en la que se requiere un permiso de urbanismo, esto puede retrasar el proceso entre tres y doce meses.
• Cumplimiento normativo del edificio: si se modifica más del 50 % del edificio, toda la estructura debe ajustarse a la normativa vigente, lo que a menudo implica la intervención de consultores y retrasos adicionales de entre uno y tres meses.
• Seguridad contra incendios: Si el proyecto no cumple los requisitos de seguridad contra incendios, podría ser necesario consultar a Fire Rescue Victoria (FRV), lo que puede suponer un retraso adicional de entre dos y tres meses.

Simplificación del proceso de concesión de licencias de obra

Aunque el proceso de construcción está plagado de posibles retrasos, existen estrategias para agilizar la fase de obtención de permisos y minimizar las molestias. Algunas de estas estrategias son:

• Establezca expectativas claras: se debe informar a todas las partes interesadas de los plazos previstos y de los posibles retrasos desde el inicio del proyecto.
• Recurrir a consultores desde el principio: contar con topógrafos, ingenieros y expertos en patrimonio desde las primeras fases del diseño puede evitar atascos más adelante en el proceso.
• Coordinarse con las autoridades: el contacto proactivo con las autoridades responsables de los sistemas de gestión de inundaciones, aguas pluviales, electricidad y gas durante la fase de diseño puede reducir los retrasos.
• Reducir los retrasos municipales: la colaboración temprana con consultores urbanísticos puede ayudar a agilizar la concesión de los permisos necesarios.
• Recurra a los peritos desde el principio: contar con un perito de la construcción colegiado desde el inicio del proceso le ayudará a identificar los requisitos de cumplimiento antes de que comience el proyecto.

De cara al futuro 

El proceso de construcción plantea numerosos retos, especialmente a la hora de obtener los permisos necesarios y cumplir con los diversos requisitos normativos. Sin embargo, estableciendo expectativas claras, contando con los consultores adecuados desde el principio y tomando medidas proactivas para garantizar el cumplimiento normativo, es posible agilizar el proceso. A medida que el sector sigue evolucionando, la adopción de prácticas comunes en todo el sector, como la ampliación de los plazos de indemnización y la participación de consultores desde las primeras fases, será fundamental para gestionar la creciente complejidad de los proyectos de construcción modernos. 

Cómo puede ayudarte Sedgwick

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