10 Februari 2022
Oleh David Gear, direktur, kepala kerugian besar dan kompleks (Skotlandia dan Irlandia Utara)
Hampir lima tahun setelah kebakaran Grenfell Tower di London, ratusan ribu pemilik rumah dan penyewa masih tinggal di gedung-gedung yang berpotensi berbahaya.
Miliaran telah diinvestasikan untuk keselamatan bangunan, termasuk bantuan pemerintah dan skema yang didanai oleh swasta untuk mengganti kelongsong yang tidak aman yang meningkatkan risiko penyebaran api. Inisiatif-inisiatif ini pada dasarnya ditujukan untuk bangunan setinggi lebih dari 18m dengan 'non-ACM cladding', sebuah sistem kelongsong yang tidak aman yang bukan merupakan material komposit aluminium.
Tentu saja, untuk mengakses dana dari program bantuan pemerintah ada kriteria kelayakan. Belum lagi, berbagai dana swasta yang sangat banyak peminatnya. Sambil menunggu persetujuan pendanaan dan pekerjaan dimulai, pemilik yang terkena dampak dapat menemukan diri mereka dalam situasi putus asa di mana mereka menghadapi tagihan perbaikan pribadi yang signifikan, kenaikan besar dalam premi asuransi bangunan, langkah-langkah keamanan kebakaran sementara yang diberlakukan (termasuk biaya patroli pemadam kebakaran 24 jam atau alarm kebakaran yang dimonitor) dan yang terburuk, rumah susun yang tidak dapat digadaikan.
Bergerak maju
Untuk bangunan dengan tinggi di bawah 18m, situasinya berubah-ubah dan selalu berubah. Meskipun persyaratannya sekarang tidak terlalu berat, beberapa pemberi pinjaman KPR masih bersikeras untuk melihat Sertifikasi Sistem Dinding Eksternal (EWS) meskipun pemerintah menyatakan bahwa hal ini tidak lagi diperlukan. Namun, masih ada situasi di mana bangunan dengan tinggi kurang dari 18m memerlukan formulir EWS. Baru-baru ini pada Januari 2022, Menteri Perumahan Michael Gove menetapkan langkah-langkah yang bertujuan untuk memaksa pengembang membayar biaya pemindahan kelongsong dari bangunan yang lebih rendah. Janjinya adalah bahwa tidak ada pemegang sewa di gedung di atas 11m yang akan dikenakan biaya untuk memperbaiki selubung yang berbahaya. Meskipun di atas kertas ini merupakan inisiatif yang bermaksud baik, kemajuannya pasti akan lambat dan tidak ada jaminan dalam hal pendanaan dan jangka waktu.
Jenis asuransi untuk pemilik properti
Secara historis dalam pasar asuransi, ada banyak penyedia polis asuransi cacat laten / jaminan bangunan. Polis-polis ini biasanya memberikan perlindungan untuk properti baru dengan cacat bawaan yang tidak dapat diidentifikasi sebelum selesai dibangun. Agar klaim berhasil, pemilik umumnya perlu menunjukkan - dalam jangka waktu tertentu - ketidakpatuhan terhadap peraturan bangunan yang berlaku pada saat pembangunan atau masalah yang menyebabkan bahaya saat ini atau dalam waktu dekat.
Volume dan sifat klaim yang melibatkan cladding meningkat secara signifikan pasca kebakaran Grenfell. Kriteria klaim yang memenuhi syarat menjadi tantangan dengan adanya perselisihan mengenai bagaimana/apakah polis akan merespons kelongsong yang pada awalnya disertifikasi sesuai dengan peraturan pada saat konstruksi, kemudian pasca Grenfell, dianggap tidak memenuhi peraturan keselamatan kebakaran. Terdapat banyak tindakan hukum yang terus menerus bernilai tinggi dan berprofil tinggi terhadap perusahaan asuransi di sektor ini, beberapa di antaranya bertentangan dengan mereka. Hal ini berujung pada beberapa perusahaan asuransi yang keluar dari pasar, menjual buku bisnis mereka dan masuk ke dalam administrasi.
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan
Apa yang terjadi jika peristiwa properti yang diasuransikan secara tradisional terjadi di blok apartemen yang memiliki cladding non-ACM dan pemiliknya telah mengetahui hal ini dan diharuskan untuk melakukan skema pelepasan dan pembaruan cladding? Mari kita gunakan insiden badai ekstrim sebagai contoh. Insiden badai yang terjadi saat ini menerbangkan sebagian besar cladding dari berbagai blok yang semuanya diasuransikan di bawah polis bangunan pemilik properti untuk seluruh pengembangan. Banyak rumah susun yang tidak dapat dihuni dalam jangka pendek dan jangka panjang. Perusahaan asuransi properti dan penilai kerugian segera mengetahui jenis kelongsong dan perbaikan yang diperlukan sebelum kejadian. Bagaimana kebijakan properti akan menanggapi elemen cladding dari klaim, pembersihan puing-puing, perbaikan sementara dan pembaharuan akhir bersama dengan akomodasi alternatif yang diperlukan dan potensi perpanjangannya?
Mengatasi situasi klaim yang sulit dan kompleks
Sebelum kejadian, kita tahu bahwa rumah susun tersebut layak huni dan claddingnya berfungsi dengan baik, meskipun mengingat jenisnya, perlu diperbarui. Untuk situasi seperti ini, pertanggungan di bawah polis properti jelas tidak dapat diperdebatkan. Pertanggungan tersebut tidak akan memenuhi biaya pembaharuan cladding dan biaya akomodasi alternatif yang meningkat yang terkait langsung dengan periode pembaharuan cladding dan semua persetujuan yang terkait. Prinsip ganti rugi adalah faktor kunci di sini bersama dengan penambahan kata-kata polis yang berkaitan dengan kerugian atau kerusakan yang diasuransikan dan pembatasan pertanggungan sesuai dengan ketentuan polis seperti "bangunan yang menunggu perbaikan, pembangunan kembali atau renovasi". Situasi klaim yang sulit dan kompleks tidak dapat dihindari.
Untuk memperluas skenario ini, katakanlah kita memiliki insiden dan kerusakan yang sama pada sebuah pengembangan di mana claddingnya sesuai dan tidak termasuk dalam persyaratan pembaruan sebelum insiden. Meskipun polis akan bereaksi, mencari spesialis bangunan yang diperlukan yang dilengkapi dengan asuransi ganti rugi profesional yang diperlukan untuk menentukan jenis kelongsong yang diperlukan terbukti menantang dan mahal. Penundaan juga tidak dapat dihindari. Cladding pengganti harus sesuai dengan persyaratan yang terus berubah (tinggi lebih dari 18M adalah contoh terbaru). Untuk skenario kami, hanya ada perbaikan parsial yang perlu dipertimbangkan, namun risiko yang harus diperhatikan adalah pembaruan yang dipaksakan pada cladding yang tidak rusak pada 'bangunan' yang sama. Pertama, apa yang dimaksud dengan 'bangunan' dan bagaimana kebijakan tersebut bereaksi? Polis jenis ini biasanya akan mencakup perluasan jaminan standar. Seperti biasa, kata-kata dalam polis harus ditinjau dan dipertimbangkan sepenuhnya.
Yang pasti, klaim asuransi yang melibatkan cladding pasti akan menjadi rumit, berpotensi menimbulkan perdebatan, bernilai tinggi, dan berlarut-larut.
