Riesgos y trampas de las modernas obras de renovación de grandes patrimonios

Cuando un contratista causa daños por negligencia en la propiedad de su vecino, ¿es usted responsable o lo es el contratista? ¿Son todos los contratos de construcción iguales en relación con el riesgo, el seguro y las responsabilidades por daños? ¿El constructor asegura sus obras junto con el tomador del seguro o por separado? Éstas son sólo algunas de las preguntas pertinentes que uno de los 2,8 millones de millonarios del Reino Unido puede plantearse antes de emprender una reforma importante. Es fundamental que los clientes de alto poder adquisitivo (HNW) entiendan los riesgos de la construcción, conozcan las responsabilidades contractuales de las partes clave y se aseguren de obtener la póliza correcta para proteger sus activos.

El auge de la modernización

El mercado de la renovación moderna ha experimentado un rápido y meteórico ascenso en el Reino Unido y en las principales economías mundiales. Los inversores llevan tiempo previendo el potencial de crecimiento inmobiliario del mercado británico. Y, gracias a la considerable atención colectiva prestada a los compradores extranjeros que invierten en capital británico -especialmente en construcciones y reformas a gran escala-, ha llegado el boom de las propiedades de lujo. 

En ciudades como Londres, donde las limitaciones de espacio en las zonas deseables impiden las construcciones horizontales y las restricciones urbanísticas y de edificación locales impiden las verticales (limitadas a una sola planta en muchos casos), ha surgido una tendencia estructural: construir hacia abajo. En Londres se ha producido un aumento de las denominadas casas iceberg, o mega-sótanos, construidas discretamente bajo la superficie del suelo. En Chelsea y Kensington, añadir un sótano puede aumentar el valor de una casa en 15.000 libras por metro cuadrado. 

Aunque la inflación ha dado paso a un menor apetito, muchos inversores internacionales están dispuestos a capear las turbulencias económicas, utilizando las propiedades como guarderías o establecimientos alternativos hasta que llegue el momento de capitalizar los beneficios inesperados mediante el alquiler o la venta. Las viviendas de todo el Reino Unido valen ahora más que antes de la pandemia del COVID-19. Mientras persista la tendencia a embellecer los espacios vitales, no es probable que desaparezca el auge de las reformas modernas, y el sector de los seguros debe estar preparado.

El valor de comprender cada elemento del seguro

Cuando un cliente inicia una reconstrucción -por ejemplo, para añadir carácter-, el proyecto comienza en la fase previa a las obras. Hay que empezar por contratar a un arquitecto, luego a diseñadores e ingenieros estructurales que ayuden a facilitar la visión y garantizar que las obras sean flexibles. A continuación, la comisión de urbanismo de la oficina de urbanismo local debe conceder la licencia de obras mediante un acuerdo. Suelen ser procesos largos e interminables que conviene completar lo antes posible. Mientras espera los resultados, consiga un contratista y esboce un presupuesto exhaustivo. En el caso de propiedades patrimoniales y proyectos más exigentes, pueden ser necesarios estudios especializados para evaluar la idoneidad de las obras.

Obras por contrato

Durante las fases iniciales del proyecto, los clientes HNW deberían invertir en un contrato marco para maximizar la protección de todas las partes interesadas. Podría decirse que los contratos estandarizados más fáciles de navegar desde la perspectiva de un cliente son los del Joint Contracts Tribunal (JCT), un conjunto de formularios estándar de contrato que se adaptan a diversos grados de complejidad y coste para todos los proyectos de construcción. La función clave de un contrato es asignar los riesgos y responsabilidades de todas las partes implicadas, sobre todo las del empresario y el contratista.

El JCT describe varios elementos acordados de las obras: el valor del proyecto, las fechas de inicio y finalización, las opciones de seguro pertinentes, etc. La asignación de riesgos y responsabilidades de seguro se basa en una de las tres opciones de seguro elegidas en el contrato. Independientemente de la opción elegida, todas pesan sobre el contratista en caso de lesión o daño causado a la propiedad. 

Según el contrato JCT, las responsabilidades de aseguramiento suelen ser : Opción A, cuando el contratista es responsable de asegurar las obras en nombre conjunto con el empresario, a todo riesgo; opción B, cuando el empresario es responsable de asegurar las obras en nombre conjunto con el contratista, a todo riesgo; y opción C, cuando el empresario es responsable de asegurar las obras conjuntamente con el contratista en relación con las estructuras existentes.

Sin embargo, es un error común pensar que las pólizas para HNW cubrirán todas las eventualidades. Si un propietario llama a su aseguradora en el último momento de una reforma -después de que se haya aprobado la planificación local y se haya preparado al contratista- y espera que le aprueben la ampliación de su seguro de hogar, puede que no tenga suerte. O bien la aseguradora accede a ampliar la póliza, con una prima inflada y una cobertura reducida (lo que disminuye su protección), o bien deniega la ampliación debido al riesgo.

Para enfocar correctamente esta situación, le recomendamos que se ponga en contacto con su corredor desde el principio de la fase de planificación previa a las obras y que le recomiende un suscriptor o asegurador especializado que pueda proporcionarle una póliza a todo riesgo completa. Las pólizas especializadas están diseñadas específicamente para cubrir las asignaciones de riesgo de la totalidad de las obras, garantizando el control y la máxima protección del activo.

¿Qué puede salir mal?

Los propietarios de viviendas cometen a menudo el error de confiar en la póliza de seguro de su contratista para protegerse. En algunos casos, ello puede acarrear importantes consecuencias económicas y emocionales. En una póliza a todo riesgo estándar para contratistas, una exclusión común sostiene que cualquier daño a una estructura existente no está asegurado, y por lo tanto puede dejar la reclamación expuesta.

En uno de los casos -una reforma completa de la planta baja-, una gran viga de acero de doble longitud sirvió como punto central de la ampliación de las obras. Poco después de la instalación de la viga, el cliente observó una abertura en la mampostería por encima de la viga, y más tarde se descubrió que había daños en el revestimiento interior y exterior de la estructura y en la mampostería. Se determinó que la causa era un fallo en el soporte adecuado de la carga durante la instalación de la viga. A pesar de que la viga se había colocado correctamente, los daños afectaban únicamente a la estructura existente y, por tanto, estaban excluidos de la protección. Debido a la ausencia de cobertura especializada, el cliente se vio obligado a absorber las considerables repercusiones financieras de los daños y las obras posteriores.

Riesgos y mitigación, estrategias clave

Cuando se altera estructuralmente una propiedad, pueden producirse una serie de sucesos que pueden provocar daños o lesiones, como escapes de agua, tormentas/inundaciones, incendios y robos. De todos los riesgos físicos, los daños accidentales (que incluyen los daños no negligentes y fortuitos, así como el colapso estructural) son el tipo de daño más costoso en las renovaciones, ya que representan el 29% de todos los costes, según el proveedor líder de productos Renovation Underwriting. Los siniestros de daños accidentales también suelen ser los de mayor alcance y complejidad.

Es vital mitigar y prevenir los riesgos siempre que sea posible, como desplegar sistemas de detección de fugas y garantizar una mano de obra adecuada para combatir futuros escapes de daños causados por el agua. Y lo que es aún más importante, no debe descuidarse la importancia de adquirir la cobertura de seguro adecuada para las sumas aseguradas suficientes en caso de siniestro; tampoco debe confiarse en el seguro de los contratistas. Por último, es aconsejable contratar los servicios de profesionales especializados en siniestros desde las primeras fases, en particular de aquellos con experiencia demostrada en las complejidades asociadas a las construcciones y pérdidas de bienes de alto valor adquisitivo.

Existen numerosos elementos móviles relacionados con los contratos de obras y reformas que, si no se comprenden o no se tienen en cuenta a lo largo del proceso de construcción, pueden causar problemas relacionados con los seguros. Por ello, es fundamental ayudar a los clientes a comprender cada elemento del seguro y sus posibles implicaciones para que el proyecto de renovación se desarrolle sin problemas, sea rentable y esté libre de conflictos. 

Aunque los daños se produzcan por negligencia o admisión de culpa, mientras duren las obras, el contrato exige que el contratista y los subcontratistas sean considerados asegurados solidarios de las pérdidas.