Desafios ao longo do processo de construção 

O processo de construção - seja para projectos comerciais ou residenciais - é inerentemente complexo, envolvendo muitos intervenientes, requisitos regulamentares e potenciais atrasos. Desde a obtenção das licenças necessárias até à navegação em actualizações de conformidade e coordenação com várias autoridades, cada passo do processo apresenta desafios únicos. Para navegar eficazmente no processo de construção, é importante compreender alguns dos principais desafios que se colocam ao longo do processo, tais como os factores que desencadeiam a obtenção de licenças, as variáveis que podem causar atrasos e a determinação de estratégias para simplificar o processo.

Accionadores de licenças de construção

A maioria dos trabalhos efectuados em propriedades comerciais requer frequentemente uma licença de construção. Surpreendentemente, mesmo as tarefas de menor importância, como a substituição de alcatifas em espaços comerciais, podem desencadear a necessidade de uma licença. A principal razão para este facto é o cumprimento das normas de segurança, especialmente a segurança contra incêndios. Por exemplo, ao substituir alcatifas num edifício comercial, a classificação de risco de incêndio deve ser verificada e pode ser necessária uma licença de construção para garantir que a nova instalação cumpre os regulamentos de segurança contra incêndios.

Para trabalhos de maior envergadura, como a reparação ou renovação de medidas de segurança essenciais, como saídas de incêndio ou alarmes, é obrigatória uma licença de construção. No entanto, os regulamentos para as propriedades residenciais são menos rigorosos. Na maioria dos casos, as renovações não estruturais, como a atualização da cozinha ou da casa de banho, não requerem uma licença, a menos que envolvam alterações estruturais ou medidas de segurança que possam afetar a integridade geral do edifício.

Factores que desencadeiam uma autorização de demolição

Os trabalhos de demolição implicam um outro conjunto de desafios, nomeadamente a obtenção de licenças. É necessária uma licença de demolição quando mais de 50% do volume de um edifício é demolido ou quando a fachada é afetada. Alguns inspectores de edifícios registados adoptam uma abordagem ainda mais conservadora, interpretando os regulamentos de forma a exigir uma licença de demolição para qualquer trabalho que envolva a remoção de elementos estruturais que suportem qualquer parte do edifício.

Se um edifício estiver abrangido por uma sobreposição de planeamento - como uma sobreposição de património - a obtenção de uma licença de demolição torna-se ainda mais complicada. As sobreposições de património protegem os edifícios de importância histórica ou arquitetónica e a demolição só pode prosseguir após uma análise minuciosa pelas autoridades competentes, o que acrescenta outra camada de complexidade ao processo.

A decisão de emitir uma licença de construção cabe frequentemente a um inspetor de construção registado, que avalia o projeto com base nos regulamentos relevantes. Por exemplo, mesmo a renovação de um telhado de um edifício pode exigir uma licença para garantir a conformidade com as normas modernas, incluindo os regulamentos que regem a drenagem de transbordos e a eficiência energética. 

Variáveis que influenciam as licenças de construção e o início da obra

Vários factores externos podem atrasar a aprovação de uma licença de construção e o início da construção. As autoridades responsáveis pela gestão dos sistemas de inundação, eletricidade, gás, água e águas pluviais podem ter de analisar o projeto antes de a construção poder prosseguir. Estas aprovações podem demorar entre dois a 12 meses. Os pedidos de planeamento urbano, dependendo da complexidade do projeto, podem demorar mais três a 12 meses.

Outras variáveis que podem causar atrasos incluem:

• Listas de controlo de licenças: Um inspetor de edifícios registado pode emitir uma lista de verificação dos itens necessários, que pode variar entre 15 e 80 itens, dependendo do projeto.
• Envolvimento de consultores: O envolvimento de peritos, como consultores em património, engenheiros de segurança contra incêndios e especialistas em drenagem civil, é essencial para garantir o cumprimento de vários regulamentos, mas também pode levar a atrasos.
• Actualizações de conformidade: Os inspectores podem exigir actualizações para segurança contra incêndios, acessibilidade ou eficiência energética, o que aumenta o tempo e o custo do projeto.
• Licenças rodoviárias e sobreposições do conselho: Estes podem acrescentar entre um a três meses ao processo de aprovação, particularmente em áreas com controlos de planeamento significativos ou considerações patrimoniais.

Exemplo de lista de controlo RFI para uma licença de construção

Uma lista de verificação de pedido de informações (RFI) é uma parte comum do processo de autorização de construção. Esta lista de verificação inclui normalmente várias áreas-chave que devem ser abordadas antes de o projeto poder avançar:

• Resumo: Uma visão geral dos requisitos regulamentares e do Código de Construção Nacional (CCN).
• Licença de planeamento: Se o projeto se situar numa zona que exija uma licença de planeamento, isso pode atrasar o processo em três a 12 meses.
• Conformidade do edifício: Se mais de 50% do edifício for alterado, toda a estrutura deve ser posta em conformidade com as normas em vigor, o que implica frequentemente a intervenção de consultores e atrasos adicionais de um a três meses.
• Segurança contra incêndios: Se o projeto não cumprir os requisitos de segurança contra incêndios, poderá ser necessário consultar o Fire Rescue Victoria (FRV), o que pode levar mais dois a três meses.

Racionalização do processo de licenciamento de construção

Embora o processo de construção esteja repleto de potenciais atrasos, existem estratégias para simplificar a fase de licenciamento e minimizar as perturbações. Algumas dessas estratégias incluem:

• Definir expectativas claras: Todas as partes interessadas devem ser informadas dos prazos previstos e dos potenciais atrasos no início do projeto.
• Envolver os consultores numa fase inicial: O envolvimento de topógrafos, engenheiros e especialistas em património logo na fase de projeto pode evitar estrangulamentos mais tarde no processo.
• Coordenar com as autoridades: A ligação proactiva com as autoridades responsáveis pelos sistemas de inundação, águas pluviais, eletricidade e gás durante a fase de projeto pode reduzir os atrasos.
• Atenuar os atrasos da Câmara Municipal: O envolvimento precoce com consultores de planeamento urbano pode ajudar a acelerar a aprovação das licenças necessárias.
• Envolver os inspectores desde o início: A contratação de um inspetor de edifícios registado no início do processo ajudá-lo-á a identificar os requisitos de conformidade antes do início do projeto.

Avançar 

O processo de construção apresenta inúmeros desafios, especialmente no que respeita à obtenção das licenças necessárias e ao cumprimento de vários requisitos regulamentares. No entanto, ao definir expectativas claras, ao envolver os consultores certos numa fase inicial e ao tomar medidas proactivas para garantir a conformidade, o processo pode ser simplificado. À medida que a indústria continua a evoluir, a adoção de práticas comuns a toda a indústria, como o alargamento dos períodos de indemnização e o envolvimento de consultores numa fase inicial, será fundamental para gerir a complexidade crescente dos projectos de construção modernos. 

Como é que a Sedgwick pode ajudar

Navegar nas complexidades evolutivas do processo de licenciamento de construção requer conhecimentos e previsão, e a nossa equipa qualificada e especializada em propriedades está bem equipada para orientar os clientes através destes desafios. Com um profundo conhecimento do sector e uma compreensão abrangente dos requisitos regulamentares, os nossos profissionais estão aptos a identificar potenciais obstáculos no início do processo e a oferecer soluções personalizadas para os ultrapassar. Quer se trate de obter licenças de construção, gerir actualizações de conformidade ou coordenar com consultores e autoridades, a nossa equipa assegura que os projectos se mantêm no caminho certo e dentro dos parâmetros legais. A nossa abordagem proactiva ajuda os clientes a evitar atrasos dispendiosos, assegurando prazos de projeto mais suaves e resultados bem sucedidos num cenário regulamentar cada vez mais complexo.

Para obter mais informações, contacte a equipa de perdas patrimoniais graves e complexas da Sedgwick: 

[email protected] Ajustador Executivo, Líder de Propriedade de Perdas Grandes e Complexas, Vitória/Tasmânia

[email protected] Perito sénior de grandes e complexos sinistros

[email protected] Diretor de Perdas Graves e Complexas, Propriedade