De l'inoccupation à la vulnérabilité : comprendre les risques liés aux bâtiments vides

Les bâtiments vacants peuvent présenter des risques actifs et coûteux pour les propriétaires, les municipalités et les assureurs. Qu'un bâtiment soit en cours de déconstruction, de reprogrammation pour un nouvel usage ou qu'il soit intégré à une autre structure, la période de transition crée une fenêtre de vulnérabilité.

Comment les bâtiments deviennent vulnérables
L'inoccupation résulte souvent de transitions planifiées telles que la déconstruction (récupération des matériaux de construction en vue de leur réutilisation), la reprogrammation (changement de destination d'un bâtiment) ou la consolidation (modernisation ou fusion d'espaces). Bien que ces stratégies puissent améliorer l'efficacité ou soutenir la durabilité, elles laissent les propriétés exposées à la perte.

L'incendie de la base marine de Tustin est un exemple de ce qui peut mal tourner. En raison d'un manque de clarté quant à la propriété, de l'indisponibilité des services publics et d'une sécurité minimale, le hangar à dirigeables californien historique a brûlé pendant 24 jours en novembre 2023 et les coûts de nettoyage ont dépassé les 100 millions de dollars.

Risques courants
Les bâtiments vacants sont confrontés à des menaces particulières :

• Incendie, fumée et dégâts des eaux
• Vandalisme et effractions
• Responsabilité civile des locaux, infestation de rongeurs et intempéries
• Accroupissement ou accès non autorisé

En l'absence d'activités régulières, les petits problèmes peuvent rapidement s'aggraver et la couverture d'assurance pour les biens vacants est souvent limitée ou totalement négligée.

Stratégies de protection
La réduction des risques liés aux bâtiments vacants nécessite à la fois une vigilance physique et une prévoyance administrative :

• Inspections fréquentes - à l'intérieur et à l'extérieur, y compris les services publics et les systèmes structurels
• Mesures de sécurité - patrouilles, caméras, signalisation, clôtures et services publics entretenus
• Garanties contractuelles - accords clairs de transfert de risques et langage approprié en matière d'assurance

Mais la gestion des risques ne se fait pas en vase clos. Une prévention efficace est le fruit d'un effort de collaboration. Les courtiers, les équipes chargées des installations, les responsables de l'application du code, les conseillers juridiques, les entreprises de sécurité et les parties prenantes de la communauté jouent tous un rôle dans la minimisation des pertes et la protection des biens.

Regarder vers l'avenir
Les biens immobiliers vacants ne sont pas forcément vulnérables. Avec une bonne planification, des partenariats et des stratégies proactives, les propriétaires peuvent traverser les transitions sans subir de pertes inutiles.