Da desocupação à vulnerabilidade: compreender os riscos dos edifícios vazios

Os edifícios devolutos podem representar riscos activos e dispendiosos para os proprietários, municípios e seguradoras. Quer um edifício esteja a ser desconstruído, reprogramado para uma nova utilização ou a ser consolidado noutra estrutura, o período de transição cria uma janela de vulnerabilidade.

Como é que os edifícios se tornam vulneráveis
A desocupação resulta frequentemente de transições planeadas, como a desconstrução (recuperação de materiais de construção para reutilização), a reprogramação (alteração da finalidade de um edifício) ou a consolidação (modernização ou fusão de espaços). Embora estas estratégias possam melhorar a eficiência ou apoiar a sustentabilidade, deixam os imóveis expostos a perdas.

O incêndio na base naval de Tustin é um exemplo do que pode correr mal. Devido a uma propriedade pouco clara, serviços públicos deficientes e segurança mínima, o histórico hangar de dirigíveis da Califórnia ardeu durante 24 dias em novembro de 2023 e os custos de limpeza ultrapassaram os 100 milhões de dólares.

Riscos comuns
Os edifícios devolutos enfrentam ameaças únicas:

• Danos causados por fogo, fumo e água
• Vandalismo e arrombamentos
• Responsabilidade civil das instalações, infestação de roedores e condições climatéricas
• Ocupação ou acesso não autorizado

Sem uma atividade regular, os pequenos problemas podem agravar-se rapidamente e a cobertura de seguro para os imóveis devolutos é muitas vezes limitada ou completamente ignorada.

Estratégias de proteção
A redução do risco dos edifícios devolutos requer vigilância física e previsão administrativa, incluindo

• Inspecções frequentes - interiores e exteriores, incluindo serviços públicos e sistemas estruturais
• Medidas de segurança - patrulhas, câmaras, sinalização, vedações e manutenção de serviços públicos
• Salvaguardas contratuais - acordos claros de transferência de riscos e linguagem adequada em matéria de seguros

Mas a gestão de riscos não acontece no vácuo. A prevenção efectiva é um esforço de colaboração. Os corretores, as equipas de instalações, a aplicação do código, os consultores jurídicos, os contratantes de segurança e as partes interessadas da comunidade desempenham todos um papel na minimização das perdas e na proteção dos activos.

Olhando para o futuro
As propriedades devolutas não têm de ser vulneráveis. Com o planeamento, as parcerias e as estratégias proactivas corretas, os proprietários podem navegar pelas transições sem sofrer perdas desnecessárias.