Die Verschiebung der Standards für die Haftung bei Fahrlässigkeit aufgrund von Mängeln an Gebäuden

Historisch gesehen hing die Feststellung, wer für Verletzungen auf dem Grundstück einer anderen Person haftbar ist, im Rahmen des US-amerikanischen Haftungsrechts für Grundstücke vom rechtlichen Status der verletzten Person zum Zeitpunkt des Unfalls ab. Da sich die Bundesstaaten jedoch zunehmend von veralteten Rechtsstatus nach dem Common Law entfernen, müssen Schadensregulierer ihre Fähigkeiten neu ausrichten, um gezielte Fragen zu stellen, zu bestimmen, was angemessen und vorhersehbar ist, und ihre Verhandlungsfähigkeiten zu trainieren, um neuen Standards gerecht zu werden.

Historischer Rechtsstatus und Haftung

Das zur Bestimmung des rechtlichen Status verwendete Klassifizierungssystem stammt aus dem englischen Gewohnheitsrecht und unterteilte Gäste auf dem Grundstück in drei Kategorien, um den Umfang der ihnen gegenüber bestehenden Pflichten festzulegen:  

1. Eingeladene
   • Beispiel: Kunden eines Geschäfts.
   • Pflichten: Die höchste Sorgfaltspflicht, die regelmäßige Inspektionen der Räumlichkeiten und die Beseitigung potenzieller Gefahren oder Warnungen vor potenziellen Gefahren umfasst, wenn diese nicht sofort beseitigt werden können.
2. Lizenznehmer
   • Beispiel: Gäste oder Dienstleister, die bei anderen Unternehmen beschäftigt sind und Dienstleistungen auf dem eigenen Grundstück erbringen.
   • Pflichten: Moderate Pflicht, vor bekannten Gefahren zu warnen, die nicht leicht zu erkennen sind, jedoch keine Inspektionspflicht
3. Eindringlinge
   • Beispiel: Einbrecher oder Personen, die sich nach den zulässigen Zeiten auf dem Gelände aufhalten
   • Pflicht: Geringste Pflicht, in der Regel nur die Unterlassung vorsätzlicher Schädigung

Wenn ein Sachverständiger einen Anspruch aus der Grundstückshaftung bearbeitet, kann es entscheidend sein, den Status der geschädigten Partei auf dem Grundstück zu verstehen. Leider kann sich der Status einer Person auf dem Grundstück während eines einzigen Besuchs mehrfach ändern, was die Untersuchung erschwert. 

Beispielsweise würde ein Besucher eines lokalen Einzelhandelsgeschäfts als Gast betrachtet werden, dem das höchste Maß an Sorgfalt gebührt, solange er sich in den öffentlichen Bereichen des Geschäfts aufhält. Sollte er sich jedoch in Bereiche begeben, die als „Nur für Mitarbeiter“ oder „Privat“ gekennzeichnet sind, könnte sich sein Status zu dem eines Eindringlings ändern, dem gegenüber die geringste Sorgfaltspflicht besteht. 

Noch komplizierter wird es, wenn es sich bei dem Eindringling um ein minderjähriges Kind handelt. Einige Bundesstaaten haben die Doktrin der „attraktiven Gefahr“ eingeführt, um von der Strenge der Pflichten gegenüber Eindringlingen abzuweichen und bei der Entscheidung über Fahrlässigkeit einen gewissen Spielraum für Angemessenheit zu schaffen. Die Schwierigkeit besteht jedoch darin, zu beurteilen, was „angemessen“ ist.

Fahrlässigkeit und sich verändernde Standards

Aufgrund dieser Herausforderungen gibt es eine Abkehr von diesen Gewohnheitsrechtspraktiken hin zu einem „Standard der vernünftigen Person“ bei der Beurteilung von Fahrlässigkeit. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels haben mindestens 9 Bundesstaaten die Verwendung aller 3 Statusarten abgeschafft (AK, HI, IL, IA, LA, NV, NH, NY, NC), und weitere 14 Bundesstaaten haben den Status des „Invitee“ und „Licensee“ abgeschafft, aber die Verwendung des Status „Trespasser“ beibehalten (FL, KS, ME, MD, KS, MA, NE, NM, ND, OR, RI, TN, WI, WY). Mindestens ein weiterer Bundesstaat, Georgia, hat die Verwendung des Rechtsstatus beibehalten, aber den Beweisgrad von „eindeutigen und überzeugenden Beweisen für die Vorhersehbarkeit“ zu „hätte vernünftigerweise wissen müssen“ geändert und sich damit stärker an die Bundesstaaten angeglichen, die sich von den traditionellen Gewohnheitsrechtspraktiken weg und hin zu einem Standard der vernünftigen Person bewegen.  

Die Auswirkungen für Schadenregulierer können erheblich sein. Diese Verlagerung hin zu einem „Standard der vernünftigen Person“ erfordert ein viel tieferes Verständnis nicht nur der Fakten des Vorfalls, sondern auch des Zustands der Räumlichkeiten und der Umgebung, um die Kernfrage zu beantworten, ob ein Eigentümer/Nutzer einer Immobilie angemessen gehandelt hat, um Schaden zu verhindern. Ein Haftpflichtgutachter sollte mindestens drei Handlungsbereiche untersuchen:

1. Vorhersehbarkeit des Schadens
2. Angemessenheit der Handlungen des Eigentümers
3. Der Zustand der Räumlichkeiten einschließlich Sicherheitsmaßnahmen 

Berücksichtigung der Vorhersehbarkeit des Schadens

Die Vorhersehbarkeit von Schäden ist im Bereich der deliktischen Haftung nichts Neues. Der oft zitierte Präzedenzfall im amerikanischen Deliktsrecht geht auf das Jahr 1928 zurück, als es zu dem Fall Palsgraf gegen Long Island Railroad Company kam. In diesem Fall versuchten zwei Mitarbeiter der Eisenbahn, einem verspäteten Fahrgast beim Einsteigen in einen bereits fahrenden Zug zu helfen. Ein Mitarbeiter schob den zukünftigen Fahrgast vom Bahnsteig, während der zweite Mitarbeiter ihn aus dem Zug herauszog. Während des Übergangs ließ der Fahrgast sein Paket fallen, das voller Feuerwerkskörper war. Die Feuerwerkskörper explodierten mit solcher Wucht, dass der gesamte Bahnsteig erschüttert wurde und eine hohe Waage am anderen Ende des Bahnsteigs umfiel und den Kläger verletzte. Der Kläger verklagte die Eisenbahn wegen Fahrlässigkeit. Letztendlich entschied das New Yorker Berufungsgericht, dass die Verletzungen des Klägers keine vernünftigerweise vorhersehbare Folge des Versuchs waren, dem Mann beim Einsteigen in den Zug zu helfen, und entschied zugunsten der Eisenbahn.  

Die wesentlichen Merkmale der Vorhersehbarkeit variieren je nach Bundesstaat, umfassen jedoch im Allgemeinen die folgenden Aspekte:

1. Vernünftige Vorhersage: Hätte ein vernünftiger Eigentümer/Bewohner unter den gegebenen Umständen einen Schaden vorhersagen können?
2. Kenntnis der Risiken: Umfasst in der Regel den Aspekt, ob der Eigentümer/Nutzer aus der Sicht einer vernünftigen Person über das Risiko Bescheid wusste oder hätte wissen müssen.
3. Vorbeugende Maßnahmen: Würde von einer vernünftigen Person erwartet werden, regelmäßige Kontrollen durchzuführen oder angemessene Sicherheitsmaßnahmen zu ergreifen, einschließlich der Alarmierung der Polizei bei potenziellen Gefahren?
4. Ähnliche Vorfälle: Gab es in den Räumlichkeiten oder in deren unmittelbarer Nähe ähnliche Vorfälle, die eine vernünftige Person zu der Annahme veranlassen würden, dass ein erhöhtes Risiko besteht? Dazu können lokale Kriminalitätsraten und ähnliche Straftaten in der Vergangenheit in diesem Gebiet gehören.

Schadenregulierer und Fahrlässigkeit heute

Schadenregulierer können sich bei der Beurteilung von Fahrlässigkeit nicht mehr auf den rechtlichen Status verlassen. Sie müssen kritisches Denken und Neugierde einsetzen, um durch gezielte Fragen die Fahrlässigkeit umfassend beurteilen zu können. Richter vertreten häufig die Auffassung, dass die Frage nach dem „Standard einer vernünftigen Person” eher eine Frage für die Geschworenen als für das Gesetz ist. Dadurch rückt die Verhandlungsfähigkeit der Schadenregulierer stärker in den Fokus, um ihr Wissen über die Fakten unter Beweis zu stellen und überzeugende Argumente zu entwickeln, um eine Einigung zu erzielen, bevor es zu einer Geschworenenentscheidung kommt. Andernfalls müssen Unternehmen und ihre Versicherer mit steigenden Prozesskosten und -raten rechnen.