5. januar 2023
Af Dean Harding-Dempster, leder af teknisk praksisgruppe, afdelingen for bygningsrådgivning
Antallet af kælderbyggerier og ombygninger er steget dramatisk i de senere år.
At tilføje en kælder er en mere omkostningseffektiv måde at skaffe ekstra plads på end at flytte eller opgradere, og det øger den samlede ejendomsværdi betydeligt. Når man ser bort fra planlægnings- og bevaringsmæssige forhindringer, er det let at forstå, hvorfor det er blevet et attraktivt forslag for kunder med høj nettoværdi (HNW).
Kældre er blevet så populære i Storbritannien, at mindst én lokal myndighed i London har været nødt til at indføre restriktioner for at kontrollere antallet af behandlede ansøgninger. I London blev der godkendt over 7.000 ansøgninger mellem 2008 og 2019. Boligejere kan derefter ombygge en eksisterende, renovere eller skabe et nyt rum baseret på kriterier, der er fastsat af britiske standarder og bygningsreglementer, afhængigt af arbejdets art. Mens kældre utvivlsomt øger markedsværdien af et hjem, kan de vise sig at være komplekse strukturer, når de skal håndtere farer . Med de begyndende klimaforandringer er skader forårsaget af oversvømmelser en anden almindelig bekymring for ejendomme med kældre.
Eksempler fra den virkelige verden
I Littlehampton blev en victoriansk terrasse ved havet oversvømmet efter kraftig regn. Vandet trak sig hurtigt tilbage, og entreprenører kom til stedet for at udbedre skaderne. Eksponeringen så ud til at være begrænset. Den første eksterne landmåler rådede til at fjerne kældergulvet, dørbeklædninger, vægpuds osv., men det lykkedes ikke at afhjælpe skaderne på lang sigt. Ejendommen bukkede under for vedvarende fugt, og kældervæggene tørrede ikke ordentligt, hvilket forlængede tidslinjen. Da Sedgwicks eksperter blev tilkaldt, fandt vi ud af, at der bag ejendommen var en åbning til krybekælderen, som ikke var blevet observeret. Da vi først havde fundet årsagen til den igangværende skade, kunne vi gå videre med reparationsprocessen.
I et andet tilfælde stødte vores eksperter på indtrængende vand i en kælder, som sandsynligvis skyldtes uagtsomhed fra bygningsentreprenøren eller det tidligere tørringsfirma. Uden en grundig inspektion var vægpuds blevet fjernet på trods af usikkerhed om kælderens konstruktionstype. Resultatet var, at vandtætningsmekanismen blev kompromitteret, hvilket førte til store udbetalinger til afisoleringsarbejde og tørring. Det er vigtigt at bruge korrekte tørringsteknikker, da ikke alle kælderkonstruktioner er ens.
Kælderens farer
Oversvømmelser påvirker kælderkonstruktioner forskelligt afhængigt af den anvendte vandtætningsmekanisme og mætningsgraden. Tre problemer, som taksatorerne ofte ser, er fugtvandring gennem konstruktionen, et sprængt rør eller vandudslip og oversvømmelsepå grund af kraftige og vedvarende regnmængder. Tørringsprocessen kan ofte vare længere end forventet. Når konstruktioner bliver svære at tørre, kan det være et tegn på en mislykket eller manglende vandtætningsmekanisme, så det er vigtigt at få en indledende forståelse af de tre typer kælderkonstruktioner, og hvordan man bedst håndterer en kælder, der er ramt af vand. Med tiden er håbet, at kælderkonstruktioner vil blive mere effektive til at afbøde vandskader ved oversvømmelser. I mellemtiden står vores eksperter i bygningsrådgivning klar til at rådgive, hvor det er nødvendigt. Skadedyrsbekæmpere bør være opmærksomme på den risiko, der er forbundet med at håndtere en kælder, der ikke er konstrueret i overensstemmelse med relevante standarder, eller som er begyndt at svigte før skaden.
Kælderkonstruktioner og vandisoleringssystemer
Der findes tre typer af kælderkonstruktioner og vandtætningssystemer, som bruges i byggeriet. Type A er kendt som en barrierebeskyttelse, som ofte findes i kældre, halvkældre, støttemure, parkeringspladser og opbevaringsrum osv. Når formen er konstrueret af beton eller murværk, er der kun begrænset beskyttelse mod indtrængende vand. Beskyttelsen er derfor primært afhængig af anvendelsen af barrieresystemet. Et type A-system kan ofte være det mest udfordrende system, for hvis nogen, der ikke har forstand på kældre, blander sig, kan det blive beskadiget, når vægpudsen forstyrres.
Type B er kendt som en strukturelt integreret beskyttelse - designet og konstrueret i armeret eller forspændt beton for at minimere og/eller forhindre vandindtrængning afhængigt af den valgte kælderkvalitet.
Type C kaldes drænet hulrumsbeskyttelse, som er lavet af konstruktionsbeton eller murværk for at minimere indtrængning af vand. Alt vand, der finder vej ind i kælderen, kanaliseres, opsamles og udledes i et hulrum, der er skabt ved at tilføje en indre hud til både vægge og gulv. Vandet opsamles enten i en sump og udledes mekanisk eller drænes ved hjælp af tyngdekraften, hvor det er muligt. Fejl i pumper og afløbskanaler er stadig en almindelig årsag til fejl i Type C-systemer. For at fastslå typen af kælderstruktur anbefales det at anmode om dokumentation fra kunden og at få en kvalificeret Sedgwick-landmåler til at gennemføre vurderingen.
Bygningsreglementet for kælderkonstruktioner omhandler fugtbestandighed, elektrisk sikkerhed, ventilation, lydbestandighed og advarsels- og flugtveje. Oversvømmelser udgør dog fortsat en risiko for disse ejendomme. Uanset om en kælder er under opførelse eller bliver renoveret, er risikoen for vandskader en overvejelse i dag og i de kommende år, og det er vigtigt, at vi, samtidig med at vi håndterer kundernes forventninger, også håndterer risiciene for os selv. Vores bygningsrådgivningsløsninger gør det muligt for vores kunder at styre omkostningerne effektivt og træffe nøjagtige, informerede beslutninger, som bidrager til deres forretningssucces. Hvis du har spørgsmål om det komplekse område kælderoversvømmelser, kan du kontakte [email protected].
