Enfrentando os desafios das inundações em porões

Por Dean Harding-Dempster, líder do grupo de prática técnica, divisão de consultoria em construção

O número de construções e reformas de porões aumentou drasticamente nos últimos anos.

Adicionar um porão é uma maneira mais econômica de obter espaço adicional do que mudar ou ampliar a casa, além de aumentar significativamente o valor total do imóvel. Deixando de lado os obstáculos de planejamento e conservação, é fácil entender por que isso se tornou uma proposta atraente para clientes de alto patrimônio líquido (HNW).

As caves tornaram-se tão populares no Reino Unido que pelo menos uma autoridade local de Londres teve de introduzir restrições para controlar o número de pedidos processados. Em Londres, foram aprovados mais de 7.000 pedidos entre 2008 e 2019. Os proprietários podem então converter um espaço existente, reformar ou criar um novo espaço com base nos critérios estabelecidos pelas normas britânicas e regulamentos de construção, dependendo da natureza da obra. Embora os porões aumentem inquestionavelmente o valor de mercado de uma casa, eles podem se revelar estruturas complexas quando se trata de riscos. Com o início das mudanças climáticas, os danos causados por inundações são outra preocupação comum para propriedades com porões.

Exemplos reais

Em Littlehampton, um terraço vitoriano à beira-mar sofreu inundações repentinas após chuvas fortes. A água baixou rapidamente e os empreiteiros entraram no local para reparar os danos. A exposição parecia ser limitada. O avaliador externo inicial aconselhou a remoção do piso do porão, dos revestimentos das portas, do reboco das paredes, etc., mas não conseguiu mitigar os danos a longo prazo. A propriedade sucumbiu à umidade persistente e as paredes do porão não estavam secando adequadamente, o que prolongou o prazo. Quando os especialistas da Sedgwick foram chamados, descobrimos que atrás da propriedade havia uma abertura para o espaço técnico que não havia sido observada. Depois de descobrir a causa dos danos contínuos, pudemos avançar com o processo de reparo.

Em outro caso, nossos especialistas encontraram uma infiltração de água em um porão que provavelmente foi causada por negligência da construtora ou da empresa de secagem anterior. Sem uma inspeção completa, o reboco da parede foi removido, apesar das incertezas sobre o tipo de construção do porão. Como resultado, o mecanismo de impermeabilização foi comprometido, o que levou a grandes gastos com trabalhos de remoção e secagem. É fundamental usar técnicas de secagem corretas, pois nem todas as estruturas de porões são iguais.

Perigos no porão

As inundações afetam a construção das caves de forma diferente, dependendo do tipo de mecanismo de impermeabilização utilizado e do nível de saturação. Três problemas que os avaliadores frequentemente observam são a migração de umidade através da estrutura, o rompimento de um cano ou vazamento de água einundaçõesdevido a chuvas fortes e persistentes. O processo de secagem pode muitas vezes demorar mais do que o previsto. Quando as estruturas se tornam difíceis de secar, isso pode ser um indício de falha ou ausência do mecanismo de impermeabilização, por isso é importante obter um entendimento inicial dos três tipos de construção de porões e da melhor forma de lidar com um porão afetado pela água. Com o tempo, espera-se que os projetos de porões sejam mais eficazes na mitigação dos danos causados por inundações. Enquanto isso, nossos especialistas em consultoria de construção estão à disposição para aconselhar quando necessário. Os avaliadores devem ter em mente o risco associado ao tratamento de um porão que não foi construído de acordo com as normas relevantes ou que começou a apresentar falhas antes do perigo.

Estruturas de porões e sistemas de impermeabilização

Existem três tipos de estruturas de caves e sistemas de impermeabilização utilizados na construção civil. O tipo A é conhecido como proteção de barreira, comum em caves, semi-caves, muros de contenção, parques de estacionamento e arrecadações, etc. Com a forma construída em betão ou alvenaria, a proteção contra a entrada de água é limitada. A proteção depende, portanto, principalmente da aplicação do sistema de barreira. Um sistema do tipo A pode muitas vezes ser o sistema mais desafiador, porque quando alguém que não entende de subsolos se envolve, ele pode estar sujeito a danos quando o reboco da parede é perturbado.

O tipo B é conhecido como proteção estruturalmente integrada – projetado e construído em concreto armado ou protendido para minimizar e/ou impedir a penetração de água, dependendo do grau de utilização do subsolo escolhido.

O tipo C é conhecido como proteção de cavidade drenada, feita de concreto estrutural ou alvenaria para minimizar a entrada de água. Qualquer água que entre no porão é canalizada, coletada e descarregada em uma cavidade criada através da adição de um revestimento interno nas paredes e no piso. A água é coletada em um reservatório e descarregada mecanicamente ou drenada por gravidade, quando possível. A falha das bombas e dos canais de drenagem continua sendo uma causa comum de falha nos sistemas do tipo C. Para determinar o tipo de estrutura do porão, recomenda-se solicitar a documentação ao cliente e instruir um avaliador qualificado da Sedgwick a realizar a avaliação.

Os regulamentos de construção para caves tratam da resistência à umidade, segurança elétrica, meios de ventilação, resistência ao som e meios de alerta e fuga. No entanto, as inundações continuam a colocar estas propriedades em risco. Quer uma cave esteja em construção ou em remodelação, o risco de danos causados pela água é uma consideração atual e para os próximos anos, e é importante que, ao mesmo tempo que gerimos as expectativas dos clientes, também gerimos os riscos para nós próprios. Nossas soluçõesde consultoria em construçãopermitem que nossos clientes gerenciem custos de forma eficiente e tomem decisões precisas e informadas que contribuem para o sucesso de seus negócios. Se você tiver alguma dúvida sobre a complexa área de inundações em porões, entre em contato com[email protected].