Por Dean Harding-Dempster, líder do grupo de práticas técnicas, divisão de consultoria de construção
O número de construções e conversões de porões aumentou drasticamente nos últimos anos.
Acrescentar um porão é uma maneira mais econômica de proporcionar espaço adicional do que mudar ou aumentar o tamanho da casa e aumenta significativamente o valor geral da propriedade. Deixando de lado os obstáculos de planejamento e conservação, é fácil entender por que isso se tornou uma proposta atraente para clientes de alto patrimônio líquido (HNW).
Os porões se tornaram tão populares no Reino Unido que pelo menos uma autoridade local de Londres teve de introduzir restrições para controlar o número de solicitações processadas. Em Londres, foram aprovados mais de 7.000 pedidos entre 2008 e 2019. Os proprietários podem então converter um espaço existente, reformar ou criar um novo espaço com base nos critérios estabelecidos pelas normas britânicas e regulamentos de construção, dependendo da natureza do trabalho. Embora os porões sejam indiscutivelmente um acréscimo ao valor de mercado de uma residência, eles podem se revelar estruturas complexas quando se trata de riscos. Com o início das mudanças climáticas, os danos causados por inundações são outra preocupação comum para propriedades com porões.
Exemplos do mundo real
Em Littlehampton, um terraço vitoriano à beira-mar sofreu inundações repentinas após uma forte chuva. A água baixou rapidamente e as empreiteiras entraram no local para tratar dos danos. A exposição parecia ser limitada. O inspetor externo inicial aconselhou a remoção do piso do porão, dos revestimentos das portas, do reboco das paredes, etc., mas não conseguiu mitigar os danos a longo prazo. A propriedade sucumbiu à umidade persistente e as paredes do porão não estavam secando adequadamente, o que prolongou o prazo. Quando os especialistas da Sedgwick foram chamados, descobrimos que, atrás da propriedade, havia uma abertura para o espaço de rastejamento que não havia sido observada. Quando descobrimos a causa dos danos contínuos, pudemos dar andamento ao processo de reparo.
Em outro caso, nossos especialistas se depararam com uma entrada de água em um porão que provavelmente se devia à negligência do empreiteiro ou da empresa de secagem anterior. Sem uma inspeção completa, o reboco da parede havia sido removido, apesar das incertezas sobre o tipo de construção do porão. Como resultado, o mecanismo de impermeabilização foi comprometido, o que levou a grandes pagamentos para o trabalho de remoção e secagem. O uso de técnicas de secagem corretas é fundamental, pois nem toda estrutura de porão é igual.
Perigos do porão
A inundação afeta a construção do porão de forma diferente, dependendo do tipo de mecanismo de impermeabilização usado e do nível de saturação. Três problemas que os ajustadores costumam ver são a migração de umidade através da estrutura, um cano estourado ou fuga de água e inundaçãodevido a níveis de chuva fortes e persistentes. O processo de secagem muitas vezes pode durar mais do que o previsto. Quando as estruturas se tornam difíceis de secar, isso pode ser uma indicação de falha ou ausência de mecanismo de impermeabilização. Por isso, é importante obter uma compreensão inicial dos três tipos de construção de porão e de como lidar melhor com um porão afetado pela água. Com o passar do tempo, espera-se que os projetos de porões sejam mais eficazes na mitigação dos danos causados pela água de enchentes. Enquanto isso, nossos especialistas em consultoria de construção estão à disposição para orientar quando necessário. Os avaliadores devem ter em mente o risco associado ao enfrentamento de um porão que não tenha sido construído de acordo com os padrões relevantes ou que tenha começado a falhar antes do perigo.
Estruturas de porão e sistemas de impermeabilização
Há três tipos de estrutura de porão e sistemas de impermeabilização usados na construção civil. O tipo A é conhecido como proteção de barreira e é comumente encontrado em porões, semi-porões, muros de contenção, estacionamentos e depósitos etc. Com a forma construída de concreto ou alvenaria, há apenas uma proteção limitada contra a entrada de água. Portanto, a proteção depende principalmente da aplicação do sistema de barreira. Um sistema do tipo A pode ser o mais desafiador, pois quando alguém que não entende de porões se envolve com ele, pode estar sujeito a danos quando o reboco da parede é perturbado.
O tipo B é conhecido como uma proteção estruturalmente integrada - projetada e construída em concreto reforçado ou pré-tensionado para minimizar e/ou impedir a penetração de água, dependendo do grau escolhido de uso do porão.
O tipo C é conhecido como proteção de cavidade drenada, que é feita de concreto estrutural ou alvenaria para minimizar a entrada de água. Qualquer água que entre no porão é canalizada, coletada e descarregada em uma cavidade criada por meio da adição de um revestimento interno às paredes e ao piso. A água é coletada em um reservatório e descarregada mecanicamente ou é drenada por gravidade sempre que possível. A falha das bombas e dos canais de drenagem continua sendo uma causa regular de falha nos sistemas do Tipo C. Para estabelecer o tipo de estrutura do porão, recomenda-se solicitar a documentação do cliente e instruir um inspetor qualificado da Sedgwick para concluir a avaliação.
As normas de construção para construções de porões tratam da resistência à umidade, segurança elétrica, meios de ventilação, resistência ao som e meios de alerta e fuga. No entanto, as inundações continuam a colocar essas propriedades em risco. Independentemente de um porão estar em construção ou sendo reformado, o risco de danos causados pela água é uma consideração atual e para os próximos anos, e é importante que, ao mesmo tempo em que gerenciamos as expectativas dos clientes, também gerenciemos os riscos para nós mesmos. Nossas soluções de consultoria em construção permitem que nossos clientes gerenciem os custos de forma eficiente e tomem decisões precisas e informadas que contribuam para o sucesso de seus negócios. Se tiver alguma dúvida sobre a complexa área de inundação de porões, entre em contato com [email protected].
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