Por Dean Harding-Dempster, jefe del grupo de prácticas técnicas, división de consultoría de edificios
El número de construcciones y transformaciones de sótanos ha aumentado drásticamente en los últimos años.
La adición de un sótano es una forma más rentable de proporcionar espacio adicional que una mudanza o una ampliación, y aumenta significativamente el valor total de la propiedad. Dejando a un lado los obstáculos de planificación y conservación, es fácil entender por qué se ha convertido en una propuesta atractiva para los clientes de alto poder adquisitivo.
Los sótanos se han vuelto tan populares en Reino Unido que al menos una autoridad local londinense ha tenido que introducir restricciones para controlar el número de solicitudes tramitadas. En Londres, se aprobaron más de 7.000 solicitudes entre 2008 y 2019. Los propietarios de viviendas pueden entonces convertir una existente, reformar o crear un nuevo espacio en función de los criterios establecidos por las normas británicas y los reglamentos de construcción, dependiendo de la naturaleza de la obra. Aunque es indudable que los sótanos aumentan el valor de mercado de una vivienda, pueden resultar estructuras complejas a la hora de hacer frente a los riesgos . Con la llegada del cambio climático, los daños causados por las inundaciones son otra preocupación común para las propiedades con sótanos.
Ejemplos reales
En Littlehampton, una terraza victoriana situada frente al mar sufrió inundaciones repentinas tras unas fuertes lluvias. El agua se retiró rápidamente y los contratistas entraron en el lugar para reparar los daños. La exposición parecía limitada. El perito externo inicial aconsejó retirar el suelo del sótano, los revestimientos de las puertas, el enlucido de las paredes, etc., pero no consiguió mitigar los daños a largo plazo. La propiedad sucumbió a la humedad persistente y las paredes del sótano no se secaban correctamente, lo que alargó los plazos. Cuando se llamó a los expertos de Sedgwick, descubrimos que detrás de la propiedad había una abertura al espacio del sótano que no se había observado. Una vez que encontramos la causa de los continuos daños, pudimos seguir adelante con el proceso de reparación.
En otro caso, nuestros expertos se toparon con una entrada de agua en un sótano que probablemente se debía a una negligencia del contratista de obras o de la empresa de secado anterior. Sin una inspección minuciosa, se había retirado el enlucido de la pared a pesar de las dudas sobre el tipo de construcción del sótano. Como resultado, el mecanismo de impermeabilización se vio comprometido, lo que provocó grandes desembolsos por trabajos de desmontaje y secado. Utilizar técnicas de secado correctas es fundamental, ya que no todas las estructuras de sótano son iguales.
Peligros del sótano
Las inundaciones afectan a la construcción de sótanos de forma diferente según el tipo de mecanismo de impermeabilización utilizado y el nivel de saturación. Tres problemas que los peritos ven a menudo son la migración de humedad a través de la estructura, la rotura de una tubería o el escape de agua y las inundacionesdebidas a niveles de lluvia fuertes y persistentes. El proceso de secado puede prolongarse más de lo previsto. Cuando las estructuras resultan difíciles de secar, puede ser un indicio de un mecanismo de impermeabilización fallido o ausente, por lo que es importante adquirir una comprensión inicial de los tres tipos de construcción de sótanos y de la mejor manera de tratar un sótano afectado por el agua. Con el tiempo, se espera que los diseños de sótanos sean más eficaces para mitigar los daños causados por el agua de las inundaciones. Mientras tanto, nuestros expertos en consultoría de construcción están a su disposición para asesorarle cuando sea necesario. Los peritos deben tener en cuenta el riesgo que conlleva enfrentarse a un sótano que no se ha construido de acuerdo con las normas pertinentes o que ha empezado a fallar antes del peligro.
Estructuras de sótano y sistemas de impermeabilización
Existen tres tipos de estructuras de sótano y sistemas de impermeabilización utilizados en obras de construcción. El tipo A se conoce como protección de barrera, que suele encontrarse en sótanos, semisótanos, muros de contención, aparcamientos y trasteros, etc. Con el encofrado construido de hormigón o mampostería, la protección contra la entrada de agua es limitada. Por lo tanto, la protección depende principalmente de la aplicación del sistema de barrera. Un sistema de tipo A puede ser a menudo el más complicado, ya que cuando interviene alguien que no entiende de sótanos, puede sufrir daños si se altera el enlucido de la pared.
El tipo B se conoce como una protección estructuralmente integrada, diseñada y construida en hormigón armado o pretensado para minimizar y/o evitar la penetración del agua, dependiendo del grado elegido de uso del sótano.
El tipo C se denomina protección de cavidades drenadas y está hecho de hormigón estructural o mampostería para minimizar la entrada de agua. El agua que entra en el sótano se canaliza, recoge y evacua en una cavidad creada mediante la adición de un revestimiento interior a las paredes y el suelo. El agua se recoge en un sumidero y se descarga mecánicamente o se drena por gravedad cuando es posible. El fallo de las bombas y de los canales de drenaje sigue siendo una causa habitual de avería en los sistemas de tipo C. Para establecer el tipo de estructura del sótano, se recomienda solicitar documentación al cliente y encargar la evaluación a un perito cualificado de Sedgwick.
La normativa de construcción de sótanos se ocupa de la resistencia a la humedad, la seguridad eléctrica, los medios de ventilación, la resistencia acústica y los medios de aviso y escape. Sin embargo, las inundaciones siguen poniendo en peligro estas propiedades. Tanto si se está construyendo un sótano como si se está reformando, el riesgo de daños causados por el agua es un factor a tener en cuenta hoy y en los años venideros, y es importante que, al tiempo que gestionamos las expectativas de los clientes, gestionemos también los riesgos para nosotros mismos. Nuestras soluciones de consultoría de construcción permiten a nuestros clientes gestionar los costes de forma eficiente y tomar decisiones precisas y fundamentadas que contribuyen al éxito de su negocio. Si tiene alguna pregunta sobre el complejo tema de las inundaciones de sótanos, póngase en contacto con [email protected].
Etiquetas: evaluación, sótano, construcción de sótano, edificio, consultoría de construcción, consultoría de construcción, reglamentos de construcción, construcción, inundaciones, alto patrimonio neto, HNW, Propiedad, Propiedad reclamaciones, daños a la propiedad, propietario, Restaurar la propiedad, Reino Unido, Reino Unido, agua, daños por agua