Door Dean Harding-Dempster, technisch praktijkgroephoofd, afdeling bouwadvies
Het aantal kelderconstructies en verbouwingen is de afgelopen jaren drastisch toegenomen.
Het toevoegen van een kelder is een meer kosteneffectieve manier om extra ruimte te creëren dan verhuizen of vergroten en voegt aanzienlijk toe aan de totale waarde van het onroerend goed. Afgezien van de hindernissen op het gebied van planning en behoud, is het gemakkelijk te begrijpen waarom dit een aantrekkelijk voorstel is geworden voor vermogende klanten.
Kelders zijn zo populair geworden in het Verenigd Koninkrijk dat minstens één Londense gemeente beperkingen heeft moeten invoeren om het aantal verwerkte aanvragen onder controle te houden. In Londen werden er tussen 2008 en 2019 meer dan 7000 aanvragen goedgekeurd. Huiseigenaren kunnen dan een bestaande ruimte verbouwen, renoveren of een nieuwe ruimte creëren op basis van criteria die zijn vastgesteld door Britse normen en bouwvoorschriften, afhankelijk van de aard van het werk. Hoewel kelders zonder twijfel bijdragen aan de marktwaarde van een huis, kunnen het complexe constructies zijn als het gaat om gevaren. Met het begin van de klimaatverandering is schade door overstromingen een andere veelvoorkomende zorg voor woningen met kelders.
Voorbeelden uit de praktijk
In Littlehampton kreeg een Victoriaans terras aan zee te maken met overstromingen na hevige regenval. Het water trok zich snel terug en aannemers gingen het terrein op om de schade te herstellen. De blootstelling bleek beperkt. De eerste externe expert adviseerde om de keldervloer, deurbekleding, bepleistering enz. te strippen, maar slaagde er niet in om de schade op lange termijn te beperken. Het pand bezweek aan aanhoudende vochtigheid en de keldermuren droogden niet goed waardoor de tijdlijn langer werd. Toen de experts van Sedgwick werden ingeschakeld, ontdekten we dat er achter het pand een opening naar de kruipruimte was die niet was waargenomen. Toen we de oorzaak van de aanhoudende schade hadden gevonden, konden we verder gaan met het reparatieproces.
In een ander geval stuitten onze experts op een binnendringende waterlaag in een kelder die waarschijnlijk te wijten was aan nalatigheid van de aannemer of het vorige droogbedrijf. Zonder een grondige inspectie was er muurpleister verwijderd ondanks onzekerheden over het type kelderconstructie. Als gevolg daarvan werd het waterdichtheidsmechanisme aangetast, wat leidde tot hoge kosten voor het verwijderen en drogen. Het gebruik van de juiste droogtechnieken is van cruciaal belang omdat niet elke kelderconstructie hetzelfde is.
Gevaren in de kelder
Overstromingen hebben een verschillende invloed op kelderconstructies, afhankelijk van het gebruikte type waterdichtingsmechanisme en het niveau van verzadiging. Drie problemen die schade-experts vaak zien, zijn vochtmigratie door de constructie, een gesprongen leiding of het ontsnappen van water en overstromingdoor zware en aanhoudende regenval. Het droogproces kan vaak langer duren dan verwacht. Wanneer constructies moeilijk droog worden, kan dit een indicatie zijn van een falend of afwezig waterdichtingsmechanisme, dus het is belangrijk om een eerste inzicht te krijgen in de drie soorten kelderconstructies en hoe je het beste omgaat met een kelder die door water is aangetast. Hopelijk zullen kelderontwerpen na verloop van tijd effectiever zijn in het beperken van waterschade door overstromingen. Ondertussen staan onze experts in bouwadvies klaar om waar nodig advies te geven. Schade-experts moeten rekening houden met het risico dat gepaard gaat met het aanpakken van een kelder die niet volgens de relevante normen is gebouwd of die al voor het gevaar begon te falen.
Kelderconstructies en waterdichtingssystemen
Er zijn drie soorten kelderconstructies en waterdichtingssystemen die in de bouw worden gebruikt. Type A staat bekend als een barrièrebescherming die vaak wordt aangetroffen in kelders, semi-kelders, steunmuren, parkeergarages en opslagruimten enz. Wanneer de vorm is opgebouwd uit beton of metselwerk, is er slechts een beperkte bescherming tegen het binnendringen van water. De bescherming is daarom voornamelijk afhankelijk van de toepassing van het barrièresysteem. Een systeem van het type A kan vaak het meest uitdagende systeem zijn, want als iemand die geen verstand heeft van kelders zich ermee bemoeit, kan er schade ontstaan wanneer de bepleistering van de muur wordt verstoord.
Type B staat bekend als een structureel geïntegreerde bescherming - ontworpen en gebouwd in gewapend of voorgespannen beton om het binnendringen van water te minimaliseren en/of te voorkomen, afhankelijk van de gekozen gebruiksklasse van de kelder.
Type C wordt aangeduid als gedraineerde spouwmantel die is gemaakt van structureel beton of metselwerk om het binnendringen van water tot een minimum te beperken. Al het water dat toch in de kelder terechtkomt, wordt gekanaliseerd, opgevangen en afgevoerd in een spouw die ontstaat door de toevoeging van een binnenhuid aan zowel de muren als de vloer. Het water wordt opgevangen in een opvangbak en mechanisch afgevoerd of wordt waar mogelijk door de zwaartekracht afgevoerd. Defecten aan pompen en afvoerkanalen blijven een regelmatige oorzaak van defecten aan Type C-systemen. Om het type kelderstructuur vast te stellen, is het aanbevolen om documentatie op te vragen bij de klant en een gekwalificeerde Sedgwick expert de opdracht te geven om de beoordeling uit te voeren.
De bouwvoorschriften voor kelderconstructies hebben betrekking op vochtbestendigheid, elektrische veiligheid, ventilatiemogelijkheden, geluidsbestendigheid en waarschuwings- en vluchtmogelijkheden. Overstromingen blijven deze eigendommen echter in gevaar brengen. Of een kelder nu in aanbouw is of gerenoveerd wordt, het risico van waterschade is een overweging, nu en in de toekomst, en het is belangrijk dat we, terwijl we de verwachtingen van onze klanten managen, ook de risico's voor onszelf managen. Met onze bouwadviesoplossingen kunnen onze klanten de kosten efficiënt beheren en nauwkeurige, weloverwogen beslissingen nemen die bijdragen aan het succes van hun bedrijf. Als je vragen hebt over de complexe materie van kelderoverstromingen, neem dan contact op met [email protected].
Tags: beoordeling, kelder, kelderconstructie, bouwen, bouwadvies, bouwadvies, bouwvoorschriften, bouw, overstroming, vermogend, HNW, Vastgoed, Vastgoedclaims, Vastgoedschade, Vastgoedeigenaar, Vastgoed herstellen, Verenigd Koninkrijk, Verenigd Koninkrijk, water, waterschade