Bewältigung der Herausforderungen bei Kellerüberflutungen

Von Dean Harding-Dempster, Leiter der Fachgruppe, Bereich Bauberatung

Die Zahl der Kellerausbauten und -umbauten hat in den letzten Jahren drastisch zugenommen.

Der Anbau eines Kellers ist eine kostengünstigere Möglichkeit, zusätzlichen Platz zu schaffen, als umzuziehen oder in eine größere Wohnung zu ziehen, und steigert den Gesamtwert der Immobilie erheblich. Abgesehen von planerischen und denkmalpflegerischen Hürden ist es leicht nachvollziehbar, warum dies für vermögende Kunden (High Net Worth, HNW) zu einer attraktiven Option geworden ist.

Kellerräume sind in Großbritannien so beliebt geworden, dass zumindest eine Londoner Kommunalbehörde Beschränkungen einführen musste, um die Zahl der bearbeiteten Anträge zu begrenzen. In London wurden zwischen 2008 und 2019 über 7.000 Anträge genehmigt. Hausbesitzer können dann je nach Art der Arbeiten einen bestehenden Keller umbauen, renovieren oder einen neuen Raum schaffen, wobei sie sich an die Kriterien der britischen Normen und Bauvorschriften halten müssen. Zwar steigern Keller zweifellos den Marktwert eines Hauses, doch können sie sich im Hinblick auf Gefahren als komplexe Bauwerke erweisen. Angesichts des fortschreitenden Klimawandels sind Hochwasserschäden ein weiteres häufiges Problem für Immobilien mit Keller.

Beispiele aus der Praxis

In Littlehampton kam es in einem viktorianischen Reihenhaus direkt am Meer nach starken Regenfällen zu Sturzfluten. Das Wasser zog sich schnell zurück, und Bauunternehmer begaben sich vor Ort, um die Schäden zu beheben. Der Schaden schien begrenzt zu sein. Der ursprünglich hinzugezogene externe Sachverständige empfahl, den Kellerboden, die Türverkleidungen, den Wandputz usw. zu entfernen, konnte den Schaden jedoch langfristig nicht eindämmen. Die Immobilie litt unter anhaltender Feuchtigkeit, und die Kellerwände trockneten nicht richtig aus, was den Zeitplan verzögerte. Als die Experten von Sedgwick hinzugezogen wurden, stellten wir fest, dass sich hinter dem Gebäude eine Öffnung zum Kriechkeller befand, die zuvor übersehen worden war. Nachdem wir die Ursache für die anhaltenden Schäden gefunden hatten, konnten wir mit den Reparaturarbeiten fortfahren.

In einem anderen Fall stießen unsere Experten auf einen Wassereinbruch in einem Keller, der wahrscheinlich auf Fahrlässigkeit seitens des Bauunternehmers oder eines früheren Trocknungsunternehmens zurückzuführen war. Ohne gründliche Begutachtung war der Wandputz entfernt worden, obwohl Unsicherheiten hinsichtlich der Art der Kellerkonstruktion bestanden. Infolgedessen wurde die Abdichtung beeinträchtigt, was zu hohen Kosten für die Entkernungsarbeiten und die Trocknung führte. Der Einsatz korrekter Trocknungstechniken ist von entscheidender Bedeutung, da nicht jede Kellerkonstruktion gleich ist.

Gefahren im Keller

Überschwemmungen wirken sich je nach Art der verwendeten Abdichtung und dem Ausmaß der Durchfeuchtung unterschiedlich auf die Kellerkonstruktion aus. Drei Probleme, mit denen Schadensregulierer häufig konfrontiert sind, sind das Eindringen von Feuchtigkeit durch die Bausubstanz, ein Rohrbruch oder ein Wasseraustritt sowieÜberschwemmungenaufgrund starker und anhaltender Regenfälle. Der Trocknungsprozess kann oft länger dauern als erwartet. Wenn sich Gebäude nur schwer trocknen lassen, kann dies ein Hinweis auf eine defekte oder fehlende Abdichtung sein. Daher ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick über die drei Arten von Kellerkonstruktionen zu verschaffen und zu verstehen, wie man am besten mit einem von Wasser betroffenen Keller umgeht. Es ist zu hoffen, dass Kellerkonstruktionen im Laufe der Zeit wirksamer bei der Minderung von Hochwasserschäden werden. In der Zwischenzeit stehen unsere Experten für Bauberatung bei Bedarf beratend zur Seite. Schadensregulierer sollten sich der Risiken bewusst sein, die mit der Sanierung eines Kellers verbunden sind, der nicht gemäß den einschlägigen Normen errichtet wurde oder bereits vor dem Eintreten des Schadensfalls Mängel aufwies.

Kellerkonstruktionen und Abdichtungssysteme

Im Bauwesen kommen drei Arten von Kellerkonstruktionen und Abdichtungssystemen zum Einsatz. Typ A ist als Barriere-Schutz bekannt und kommt häufig in Kellern, Halbkellern, Stützmauern, Parkhäusern und Lagerräumen usw. vor. Da die Konstruktion aus Beton oder Mauerwerk besteht, bietet sie nur begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Wasser. Der Schutz hängt daher in erster Linie von der Anwendung des Barriere-Systems ab. Ein System vom Typ A kann oft die größte Herausforderung darstellen, da es zu Schäden kommen kann, wenn jemand, der sich mit Kellern nicht auskennt, daran arbeitet und dabei den Wandputz beschädigt.

Typ B wird als baulich integrierter Schutz bezeichnet – er wird aus Stahlbeton oder Spannbeton entworfen und ausgeführt, um je nach der gewählten Nutzungsart des Kellers das Eindringen von Wasser zu minimieren und/oder zu verhindern.

Typ C wird als „entwässerter Hohlraumschutz“ bezeichnet und besteht aus Stahlbeton oder Mauerwerk, um das Eindringen von Wasser zu minimieren. Wasser, das dennoch in den Keller gelangt, wird in einen Hohlraum geleitet, dort gesammelt und abgeleitet, der durch eine zusätzliche Innenhaut an Wänden und Boden entsteht. Das Wasser wird entweder in einer Auffangwanne gesammelt und mechanisch abgeleitet oder, soweit möglich, durch Schwerkraft entwässert. Ausfälle von Pumpen und Entwässerungskanälen sind nach wie vor eine häufige Ursache für den Ausfall von Systemen des Typs C. Um die Art der Kellerkonstruktion zu ermitteln, wird empfohlen, Unterlagen vom Kunden anzufordern und einen qualifizierten Sedgwick-Gutachter mit der Begutachtung zu beauftragen.

Die Bauvorschriften für Kellerbauwerke befassen sich mit Feuchtigkeitsbeständigkeit, elektrischer Sicherheit, Belüftungsmaßnahmen, Schallschutz sowie Warn- und Fluchtwegen. Dennoch stellen Überschwemmungen weiterhin ein Risiko für diese Immobilien dar. Unabhängig davon, ob ein Keller gerade gebaut oder saniert wird, ist das Risiko von Wasserschäden heute und in den kommenden Jahren ein wichtiger Faktor, und es ist wichtig, dass wir nicht nur die Erwartungen unserer Kunden erfüllen, sondern auch die Risiken für uns selbst im Blick behalten. UnsereBauberatungslösungenermöglichen es unseren Kunden, Kosten effizient zu steuern und fundierte, sachkundige Entscheidungen zu treffen, die zu ihrem Geschäftserfolg beitragen. Wenn Sie Fragen zu dem komplexen Thema Kellerüberflutung haben, wenden Sie sich bitte an[email protected].