Von Dean Harding-Dempster, Leiter der technischen Praxisgruppe, Abteilung Bauberatung
Die Zahl der Kellerbauten und -umbauten hat in den letzten Jahren dramatisch zugenommen.
Der Ausbau eines Kellers ist eine kostengünstigere Möglichkeit, zusätzlichen Raum zu schaffen, als ein Umzug oder eine Vergrößerung des Hauses, und steigert den Gesamtwert der Immobilie erheblich. Abgesehen von planerischen und denkmalpflegerischen Hürden ist es leicht zu verstehen, warum dies ein attraktives Angebot für vermögende Kunden geworden ist.
Keller sind im Vereinigten Königreich so beliebt geworden, dass mindestens eine Londoner Kommunalbehörde Beschränkungen einführen musste, um die Zahl der bearbeiteten Anträge zu kontrollieren. In London wurden zwischen 2008 und 2019 über 7.000 Anträge genehmigt. Hauseigentümer können dann je nach Art der Arbeiten einen bestehenden Raum umbauen, renovieren oder einen neuen Raum schaffen, der den Kriterien der britischen Normen und Bauvorschriften entspricht. Keller erhöhen zwar unbestreitbar den Marktwert eines Hauses, doch können sie sich als komplexe Strukturen erweisen, wenn es um Gefahren geht. Angesichts des Klimawandels sind Überschwemmungsschäden ein weiteres häufiges Problem für Immobilien mit Kellern.
Beispiele aus der Praxis
In Littlehampton wurde eine viktorianische Terrasse am Meer nach heftigen Regenfällen überflutet. Das Wasser zog sich schnell zurück, und Bauunternehmer begannen mit der Beseitigung der Schäden. Die Gefährdung schien begrenzt zu sein. Der anfängliche externe Gutachter riet, den Kellerboden, die Türverkleidungen, den Wandputz usw. zu entfernen, aber es gelang ihm nicht, den Schaden langfristig zu mindern. Die Immobilie litt unter anhaltender Feuchtigkeit, und die Kellerwände trockneten nicht richtig, was die Zeitspanne verlängerte. Als die Experten von Sedgwick hinzugezogen wurden, stellten wir fest, dass sich hinter dem Haus eine Öffnung zum Kriechkeller befand, die nicht bemerkt worden war. Nachdem wir die Ursache für die anhaltenden Schäden gefunden hatten, konnten wir mit der Reparatur fortfahren.
In einem anderen Fall stießen unsere Experten auf einen Wassereinbruch in einem Keller, der wahrscheinlich auf Nachlässigkeit des Bauunternehmers oder einer früheren Trocknungsfirma zurückzuführen war. Ohne eine gründliche Inspektion war der Wandputz entfernt worden, obwohl Unklarheiten über die Art der Kellerkonstruktion bestanden. Infolgedessen wurde die Abdichtung beeinträchtigt, was zu hohen Kosten für Abrissarbeiten und Trocknung führte. Die Anwendung der richtigen Trocknungstechniken ist von entscheidender Bedeutung, da nicht jede Kellerstruktur gleich ist.
Gefahren im Keller
Überschwemmungen wirken sich je nach Art der verwendeten Abdichtungsmechanismen und des Sättigungsgrads unterschiedlich auf Keller aus. Drei Probleme, die die Schadensregulierer häufig sehen, sind die Feuchtigkeitsmigration durch die Struktur, ein Rohrbruch oder ein Wasseraustritt und Überschwemmungenaufgrund von starken und anhaltenden Regenfällen. Der Trocknungsprozess kann sich oft länger hinziehen als erwartet. Wenn Strukturen schwer zu trocknen sind, kann dies ein Hinweis auf eine fehlende oder mangelhafte Abdichtung sein. Daher ist es wichtig, ein erstes Verständnis für die drei Arten von Kellerkonstruktionen zu entwickeln und zu wissen, wie man am besten mit einem von Wasser betroffenen Keller umgeht. Man hofft, dass die Kellerkonstruktionen im Laufe der Zeit wirksamer zur Eindämmung von Hochwasserschäden beitragen werden. In der Zwischenzeit stehen unsere Experten für Bauberatung bei Bedarf mit Rat und Tat zur Seite. Die Schadenregulierer sollten sich des Risikos bewusst sein, das mit der Sanierung eines Kellers verbunden ist, der nicht nach den einschlägigen Normen gebaut wurde oder bereits vor dem Schadenereignis zu versagen begann.
Kellergeschosse und Abdichtungssysteme
Es gibt drei Arten von Kellerstrukturen und Wasserabdichtungssystemen, die bei Bauarbeiten verwendet werden. Typ A wird als Barriereschutz bezeichnet und ist häufig in Kellern, Halbkellern, Stützmauern, Parkhäusern, Lagerräumen usw. zu finden. Da die Form aus Beton oder Mauerwerk besteht, ist nur ein begrenzter Schutz gegen das Eindringen von Wasser gegeben. Der Schutz hängt daher in erster Linie von der Anwendung des Barrieresystems ab. Ein System des Typs A ist oft das schwierigste System, denn wenn jemand, der sich nicht mit Kellern auskennt, damit zu tun hat, kann es zu Schäden kommen, wenn der Wandputz gestört wird.
Typ B wird als strukturell integrierter Schutz bezeichnet, der aus bewehrtem oder vorgespanntem Beton konstruiert und gebaut wird, um das Eindringen von Wasser zu minimieren und/oder zu verhindern, je nach der gewählten Art der Kellernutzung.
Typ C wird als Hohlraumabdichtung bezeichnet, die aus Konstruktionsbeton oder Mauerwerk besteht, um das Eindringen von Wasser zu minimieren. Das Wasser, das dennoch in den Keller eindringt, wird in einem Hohlraum aufgefangen und abgeleitet, der durch die Anbringung einer Innenhaut an Wänden und Boden entsteht. Das Wasser wird entweder in einem Sumpf aufgefangen und mechanisch abgeleitet oder, wenn möglich, durch Schwerkraft abgeleitet. Das Versagen von Pumpen und Entwässerungskanälen ist nach wie vor eine regelmäßige Ursache für das Versagen von Systemen des Typs C. Um die Art der Kellerstruktur festzustellen, wird empfohlen, Unterlagen vom Kunden anzufordern und einen qualifizierten Sedgwick-Sachverständigen mit der Bewertung zu beauftragen.
Die Bauvorschriften für Kellergeschosse betreffen die Feuchtigkeitsbeständigkeit, die elektrische Sicherheit, die Belüftung, den Schallschutz sowie die Warn- und Fluchtmöglichkeiten. Dennoch stellen Überschwemmungen nach wie vor ein Risiko für diese Gebäude dar. Unabhängig davon, ob ein Keller gebaut oder renoviert wird, ist das Risiko eines Wasserschadens heute und in den kommenden Jahren ein Thema, und es ist wichtig, dass wir nicht nur die Erwartungen unserer Kunden, sondern auch die Risiken für uns selbst im Griff haben. Unsere Bauberatungslösungen ermöglichen es unseren Kunden, ihre Kosten effizient zu verwalten und genaue, fundierte Entscheidungen zu treffen, die zu ihrem Geschäftserfolg beitragen. Wenn Sie Fragen zum komplexen Bereich der Kellerüberflutung haben, wenden Sie sich an [email protected].
Tags: Bewertung, Keller, Kellerbau, Gebäude, Bauberatung, Bauberatung, Bauvorschriften, Bau, Überschwemmung, High Net Worth, HNW, Immobilie, Immobilienansprüche, Immobilienschaden, Immobilieneigentümer, Wiederherstellung der Immobilie, UK, Vereinigtes Königreich, Wasser, Wasserschaden