Cómo hacer frente a los problemas de inundaciones en los sótanos

Por Dean Harding-Dempster, responsable del grupo técnico de la división de consultoría en construcción

El número de obras de construcción y reformas de sótanos ha aumentado considerablemente en los últimos años.

Construir un sótano es una forma más rentable de ganar espacio que mudarse o cambiar a una vivienda más grande, y aumenta considerablemente el Daños total Daños . Dejando a un lado los obstáculos relacionados con la planificación y la conservación, es fácil comprender por qué se ha convertido en una opción atractiva para los clientes con un elevado patrimonio neto (HNW).

Los sótanos se han vuelto tan populares en el Reino Unido que al menos un ayuntamiento londinense se ha visto obligado a introducir restricciones para controlar el número de solicitudes tramitadas. En Londres se aprobaron más de 7 000 solicitudes entre 2008 y 2019. Los propietarios pueden entonces convertir un espacio existente, reformarlo o crear uno nuevo según los criterios establecidos por las normas británicas y la normativa de construcción, dependiendo de la naturaleza de la obra. Aunque los sótanos sin duda aumentan el valor de mercado de una vivienda, pueden resultar estructuras complejas a la hora de hacer frente a los riesgos. Con la llegada del cambio climático, los daños causados por las inundaciones son otra preocupación habitual para las propiedades con sótanos.

Ejemplos de la vida real

En Littlehampton, una casa adosada victoriana situada frente al mar sufrió inundaciones repentinas tras unas fuertes lluvias. El agua se retiró rápidamente y los contratistas accedieron a la vivienda para reparar los daños. A primera vista, los daños parecían limitados. El perito externo que acudió inicialmente recomendó retirar el suelo del sótano, los marcos de las puertas, el enlucido de las paredes, etc., pero no logró mitigar los daños a largo plazo. Los Daños debido a la humedad persistente y las paredes del sótano no se secaban correctamente, lo que alargó los plazos. Cuando se llamó a los expertos de Sedgwick, descubrimos que detrás de Daños una abertura al espacio bajo el suelo que no se había detectado. Una vez que encontramos la causa de los daños continuos, pudimos avanzar con el proceso de reparación.

En otro caso, nuestros expertos detectaron una filtración de agua en un sótano que probablemente se debió a una negligencia por parte del contratista de la obra o de la empresa de secado anterior. Sin haber realizado una inspección exhaustiva, se había retirado el enlucido de las paredes a pesar de las dudas existentes sobre el tipo de construcción del sótano. Como consecuencia, se vio comprometido el sistema de impermeabilización, lo que supuso un elevado gasto en trabajos de desmontaje y secado. Es fundamental utilizar técnicas de secado adecuadas, ya que no todas las estructuras de sótano son iguales.

Los peligros del sótano

Las inundaciones afectan a la construcción de los sótanos de forma diferente según el tipo de sistema de impermeabilización utilizado y el nivel de saturación. Tres problemas que los peritos suelen observar son la migración de la humedad a través de la estructura, la rotura de una tubería o la fuga de agua, ylas inundacionesdebidas a lluvias intensas y persistentes. El proceso de secado a menudo puede prolongarse más de lo previsto. Cuando las estructuras resultan difíciles de secar, puede ser un indicio de que el mecanismo de impermeabilización ha fallado o no existe, por lo que es importante adquirir un conocimiento inicial de los tres tipos de construcción de sótanos y de cómo abordar mejor un sótano afectado por el agua. Con el tiempo, se espera que los diseños de los sótanos sean más eficaces a la hora de mitigar los daños causados por las inundaciones. Mientras tanto, nuestros expertos en consultoría de edificios están a su disposición para asesorarle cuando sea necesario. Los peritos deben tener en cuenta el riesgo asociado a intervenir en un sótano que no se haya construido de acuerdo con las normas pertinentes o que haya comenzado a fallar antes de que se produzca el siniestro.

Estructuras de sótanos y sistemas de impermeabilización

Existen tres tipos de estructuras de sótanos y sistemas de impermeabilización que se utilizan en la construcción. El tipo A se conoce como protección de barrera y suele encontrarse en sótanos, semisótanos, muros de contención, aparcamientos y trasteros, entre otros. Al estar construido con hormigón o mampostería, ofrece una protección limitada contra la entrada de agua. Por lo tanto, la protección depende principalmente de la aplicación del sistema de barrera. Un sistema de tipo A suele ser el más complicado, ya que, cuando interviene alguien que no entiende de sótanos, puede sufrir daños si se altera el enlucido de la pared.

El tipo B se conoce como protección integrada en la estructura: está diseñado y construido en hormigón armado o pretensado para minimizar o impedir la penetración de agua, en función del uso que se le vaya a dar al sótano.

El tipo C se conoce como protección de cavidad drenada, y se construye con hormigón estructural o mampostería para minimizar la entrada de agua. El agua que logra penetrar en el sótano se canaliza, se recoge y se evacua a través de una cavidad creada mediante la incorporación de un revestimiento interior tanto en las paredes como en el suelo. El agua se recoge en un sumidero y se descarga mecánicamente, o bien se drena por gravedad cuando es posible. Los fallos de las bombas y los canales de drenaje siguen siendo una causa habitual de averías en los sistemas de tipo C. Para determinar el tipo de estructura del sótano, se recomienda solicitar la documentación al cliente y encargar a un perito cualificado de Sedgwick que realice la evaluación.

La normativa de construcción relativa a los sótanos aborda la resistencia a la humedad, la seguridad eléctrica, los sistemas de ventilación, la insonorización y los medios de alarma y evacuación. Sin embargo, las inundaciones siguen poniendo en peligro estas propiedades. Tanto si un sótano se encuentra en fase de construcción como de rehabilitación, el riesgo de daños por agua es un factor a tener en cuenta hoy y en los años venideros, y es importante que, al tiempo que gestionamos las expectativas de los clientes, también gestionemos los riesgos para nosotros mismos. Nuestras solucionesde consultoría en construcciónpermiten a nuestros clientes gestionar los costes de forma eficiente y tomar decisiones precisas y fundamentadas que contribuyen al éxito de su negocio. Si tiene alguna pregunta sobre el complejo tema de las inundaciones en sótanos, póngase en contacto con[email protected].