Afrontar los retos de las inundaciones de sótanos

Por Dean Harding-Dempster, jefe del grupo de prácticas técnicas, división de consultoría de construcción.

El número de construcciones y reformas de sótanos ha aumentado drásticamente en los últimos años.

Añadir un sótano es una forma más rentable de obtener espacio adicional que mudarse o ampliar la vivienda, y aumenta considerablemente el Daños total Daños . Dejando a un lado los obstáculos relacionados con la planificación y la conservación, es fácil comprender por qué se ha convertido en una propuesta atractiva para los clientes con un elevado patrimonio neto (HNW).

Los sótanos se han vuelto tan populares en el Reino Unido que al menos una autoridad local de Londres ha tenido que introducir restricciones para controlar el número de solicitudes tramitadas. En Londres, se aprobaron más de 7000 solicitudes entre 2008 y 2019. Los propietarios pueden convertir un espacio existente, reformarlo o crear uno nuevo basándose en los criterios establecidos por las normas británicas y la normativa de construcción, dependiendo de la naturaleza de la obra. Aunque los sótanos aumentan sin duda el valor de mercado de una vivienda, pueden resultar estructuras complejas a la hora de hacer frente a los peligros. Con la llegada del cambio climático, los daños causados por las inundaciones son otra preocupación habitual para las propiedades con sótanos.

Ejemplos del mundo real

En Littlehampton, una terraza victoriana frente al mar sufrió inundaciones repentinas tras unas fuertes lluvias. El agua retrocedió rápidamente y los contratistas entraron en el lugar para reparar los daños. La exposición parecía ser limitada. El perito externo inicial aconsejó retirar el suelo del sótano, los revestimientos de las puertas, el enlucido de las paredes, etc., pero no logró mitigar los daños a largo plazo. Los Daños por la humedad persistente y las paredes del sótano no se secaban correctamente, lo que alargó el plazo de reparación. Cuando se llamó a los expertos de Sedgwick, descubrimos que detrás de Daños una abertura al espacio bajo el suelo que no se había observado. Una vez que encontramos la causa de los daños continuos, pudimos avanzar con el proceso de reparación.

En otro caso, nuestros expertos detectaron una filtración de agua en un sótano que probablemente se debía a una negligencia por parte del contratista de la obra o de la empresa de secado anterior. Sin una inspección exhaustiva, se había retirado el yeso de las paredes a pesar de las incertidumbres sobre el tipo de construcción del sótano. Como resultado, el mecanismo de impermeabilización se vio comprometido, lo que supuso un gran gasto en trabajos de desmontaje y secado. Es fundamental utilizar técnicas de secado adecuadas, ya que no todas las estructuras de los sótanos son iguales.

Peligros en el sótano

Las inundaciones afectan a la construcción de los sótanos de forma diferente según el tipo de mecanismo de impermeabilización utilizado y el nivel de saturación. Tres problemas que los peritos suelen observar son la migración de humedad a través de la estructura, la rotura de una tubería o el escape de agua ylas inundacionesdebidas a lluvias intensas y persistentes. El proceso de secado suele durar más de lo previsto. Cuando las estructuras son difíciles de secar, puede ser un indicio de que el mecanismo de impermeabilización ha fallado o no existe, por lo que es importante conocer inicialmente los tres tipos de construcción de sótanos y la mejor manera de tratar un sótano afectado por el agua. Con el tiempo, se espera que los diseños de los sótanos sean más eficaces a la hora de mitigar los daños causados por las inundaciones. Mientras tanto, nuestros expertos en consultoría de construcción están a su disposición para asesorarle cuando sea necesario. Los peritos deben tener en cuenta el riesgo asociado a la reparación de un sótano que no haya sido construido de acuerdo con las normas pertinentes o que haya comenzado a fallar antes del siniestro.

Estructuras de sótanos y sistemas de impermeabilización

Hay tres tipos de estructuras de sótanos y sistemas de impermeabilización que se usan en la construcción. El tipo A se conoce como protección de barrera y se encuentra comúnmente en sótanos, semisótanos, muros de contención, estacionamientos y almacenes, entre otros. Con la forma construida en hormigón o mampostería, la protección contra la entrada de agua es limitada. Por lo tanto, la protección depende principalmente de la aplicación del sistema de barrera. Un sistema de tipo A puede ser a menudo el más difícil, ya que cuando interviene alguien que no entiende de sótanos, puede sufrir daños si se altera el revestimiento de la pared.

El tipo B se conoce como protección integrada estructuralmente, diseñada y construida en hormigón armado o pretensado para minimizar y/o impedir la penetración de agua en función del grado de uso del sótano elegido.

El tipo C se conoce como protección de cavidad drenada y está fabricado con hormigón estructural o mampostería para minimizar la entrada de agua. El agua que logra entrar en el sótano se canaliza, se recoge y se descarga en una cavidad creada mediante la adición de un revestimiento interior tanto en las paredes como en el suelo. El agua se recoge en un sumidero y se descarga mecánicamente o se drena por gravedad cuando es posible. El fallo de las bombas y los canales de drenaje sigue siendo una causa habitual de fallo de los sistemas de tipo C. Para determinar el tipo de estructura del sótano, se recomienda solicitar la documentación al cliente y encargar a un perito cualificado de Sedgwick que realice la evaluación.

Las normas de construcción para sótanos tratan sobre la resistencia a la humedad, la seguridad eléctrica, los medios de ventilación, la resistencia acústica y los medios de alerta y evacuación. Sin embargo, las inundaciones siguen poniendo en riesgo estas propiedades. Tanto si se trata de un sótano en construcción como en proceso de reforma, el riesgo de daños por agua es una consideración importante hoy y en los años venideros, y es importante que, al tiempo que gestionamos las expectativas de los clientes, también gestionemos los riesgos para nosotros mismos. Nuestras solucionesde consultoría en materia de construcciónpermiten a nuestros clientes gestionar los costes de forma eficiente y tomar decisiones precisas y fundamentadas que contribuyen al éxito de su negocio. Si tiene alguna pregunta sobre el complejo tema de las inundaciones en sótanos, póngase en contacto con[email protected].