Relever les défis liés aux inondations de sous-sols

Par Dean Harding-Dempster, chef du groupe de pratique technique, division de la consultation en bâtiment

Le nombre de constructions et de conversions de sous-sols a considérablement augmenté ces dernières années.

Ajouter un sous-sol est une façon plus économique d’offrir plus d’espace que de déménager ou d’agrandir la taille et augmente considérablement la valeur globale de la propriété. Au-delà des obstacles à la planification et à la conservation, il est facile de comprendre pourquoi cette proposition est devenue attrayante pour les clients à haute valeur nette (HNW).

Les sous-sols sont devenus si populaires au Royaume-Uni qu’au moins une autorité locale de Londres a dû imposer des restrictions pour contrôler le nombre de demandes traitées. À Londres, plus de 7 000 demandes ont été approuvées entre 2008 et 2019. Les propriétaires peuvent alors convertir un espace existant, rénover ou créer un nouvel espace selon les critères établis par les normes britanniques et les règlements de construction, selon la nature des travaux. Bien que les sous-sols augmentent indéniablement la valeur marchande d’une maison, ils peuvent s’avérer être des structures complexes face à des risques. Avec l’arrivée des changements climatiques, les dommages causés par les inondations sont une autre préoccupation fréquente pour les propriétés avec sous-sols.

Exemples réels

À Littlehampton, une terrasse victorienne en bord de mer a connu des crues éclair à la suite de fortes pluies. L’eau s’est rapidement retirée et les entrepreneurs sont entrés sur le site pour réparer les dégâts. L’exposition semblait limitée. Le premier expert externe m’a conseillé d’enlever le plancher du sous-sol, les revêtements de portes, l’enduit des murs, etc., mais il n’a pas réussi à atténuer les dommages à long terme. La propriété a succombé à une humidité persistante et les murs du sous-sol ne séchaient pas correctement, ce qui a prolongé le délai. Lorsque les experts de Sedgwick ont été appelés, nous avons constaté qu’à l’arrière de la propriété, il y avait une ouverture vers le vide sanitaire qui n’avait pas été observée. Une fois que nous avons trouvé la cause des dommages persistants, nous avons pu poursuivre le processus de réparation.

Dans un autre cas, nos experts sont tombés sur une infiltration d’eau dans un sous-sol probablement due à la négligence de l’entrepreneur en construction ou de l’ancienne entreprise de séchage. Sans inspection approfondie, le plâtre mural avait été enlevé malgré les incertitudes sur le type de construction du sous-sol. En conséquence, le mécanisme d’étanchéité a été compromis, ce qui a entraîné d’importants paiements pour le démontage et le séchage. Utiliser des techniques de séchage appropriées est crucial, car toutes les structures de sous-sol ne se ressemblent pas.

Périls du sous-sol

Les inondations affectent la construction des sous-sols différemment selon le type de mécanisme d’étanchéité utilisé et le niveau de saturation. Trois problèmes que les experts rencontrent souvent sont la migration d’humidité à travers la structure, une éclatement de tuyau ou l’évacuation d’eau, ainsi que les inondationsdues aux niveaux de pluie intenses et persistantes. Le processus de séchage peut souvent durer plus longtemps que prévu. Lorsque les structures deviennent difficiles à sécher, cela peut indiquer une défaillance ou l’absence de mécanisme d’étanchéité, il est donc important d’acquérir une compréhension initiale des trois types de construction de sous-sol et de la meilleure façon de gérer un sous-sol affecté par l’eau. Avec le temps, on espère que les conceptions de sous-sols seront plus efficaces pour atténuer les dégâts causés par l’eau d’inondation. Pendant ce temps, nos experts en consultation en bâtiment sont disponibles pour vous conseiller si nécessaire. Les experts doivent garder à l’esprit le risque associé à la gestion d’un sous-sol qui n’a pas été construit conformément aux normes pertinentes ou qui a commencé à défaillir avant le danger.

Structures de sous-sol et systèmes d’étanchéité

Il existe trois types de structures de sous-sol et de systèmes d’étanchéité utilisés dans les travaux de construction. Le type A est connu comme une protection de barrière couramment trouvée dans les sous-sols, demi-sous-sols, murs de soutènement, stationnements et salles d’entreposage, etc. Avec le coffrage construit en béton ou en maçonnerie, la protection contre l’infiltration d’eau est limitée. La protection dépend donc principalement de l’application du système de barrière. Un système de type A peut souvent être le plus complexe, car lorsqu’une personne qui ne comprend pas les sous-sols est impliquée, il peut être endommagé lorsque l’enduit mural est dérangé.

Le type B est connu comme une protection structurellement intégrée – conçue et construite en béton armé ou précontraint afin de minimiser et/ou prévenir la pénétration d’eau selon la qualité d’utilisation choisie du sous-sol.

Le type C est appelé protection de cavité drainée, fabriquée en béton structurel ou en maçonnerie pour minimiser l’entrée d’eau. Toute eau qui parvient au sous-sol est canalisée, recueillie et rejetée dans une cavité créée par l’ajout d’une couche intérieure aux deux murs et au plancher. L’eau est soit recueillie dans un puisard et évacuée mécaniquement, soit évacuée par gravité lorsque possible. La défaillance des pompes et des canaux de drainage demeure une cause fréquente de défaillance des systèmes de type C. Pour établir le type de structure de sous-sol, il est recommandé de demander la documentation au client et de demander à un expert qualifié à Sedgwick de réaliser l’évaluation.

Les règlements de construction pour les constructions de sous-sol traitent de la résistance à l’humidité, de la sécurité électrique, des moyens de ventilation, de la résistance au bruit ainsi que des moyens d’alerte et d’évacuation. Cependant, les inondations continuent de mettre ces propriétés en danger. Qu’un sous-sol soit en construction ou en rénovation, le risque de dommages causés par l’eau est une considération aujourd’hui et pour les années à venir, et il est important que, tout en gérant les attentes des clients, nous gérions aussi les risques pour nous-mêmes. Nos solutions de consultation en bâtiments permettent à nos clients de gérer les coûts efficacement et de prendre des décisions précises et éclairées qui contribuent au succès de leur entreprise. Si vous avez des questions sur la complexité des inondations de sous-sols, contactez [email protected].