Par Dean Harding-Dempster, chef de groupe de pratique technique, division de conseil en construction
Le nombre de constructions et de conversions de sous-sols a considérablement augmenté au cours des dernières années.
L’ajout d’un sous-sol est un moyen plus rentable de fournir de l’espace supplémentaire que le déménagement ou la mise à niveau et ajoute considérablement à la valeur globale de la propriété. Mis à part les obstacles à la planification et à la conservation, il est facile de comprendre pourquoi cela est devenu une proposition attrayante pour les clients fortunés (HNW).
Les sous-sols sont devenus si populaires au Royaume-Uni qu’au moins une autorité locale de Londres a dû introduire des restrictions pour contrôler le nombre de demandes traitées. À Londres, plus de 7 000 demandes ont été approuvées entre 2008 et 2019. Les propriétaires peuvent ensuite convertir un existant, rénover ou créer un nouvel espace en fonction de critères établis par les normes britanniques et les règlements de construction en fonction de la nature des travaux. Bien que les sous-sols ajoutent incontestablement à la valeur marchande d’une maison, ils peuvent s’avérer être des structures complexes lorsqu’il s’agit de périls. Avec le début du changement climatique, les dommages causés par les inondations sont une autre préoccupation commune pour les propriétés avec des sous-sols.
Exemples concrets
À Littlehampton, une terrasse victorienne en bord de mer a connu des crues soudaines à la suite de fortes pluies. L’eau s’est rapidement rétractée et les entrepreneurs sont entrés sur le site pour remédier aux dommages. L’exposition semblait limitée. L’arpenteur externe initial a conseillé de dépouiller le plancher du sous-sol, les revêtements de porte, le rendu mural, etc., mais n’a pas réussi à atténuer les dommages à long terme. La propriété a succombé à l’humidité persistante et les murs du sous-sol ne séchaient pas correctement, ce qui a prolongé la chronologie. Lorsque les experts de Sedgwick ont été appelés, nous avons constaté que derrière la propriété il y avait une ouverture au vide sanitaire qui n’avait pas été observée. Une fois que nous avons trouvé la cause des dommages continus, nous avons pu aller de l’avant avec le processus de réparation.
Dans un autre cas, nos experts sont tombés sur une entrée d’eau dans un sous-sol qui était probablement due à la négligence de l’entrepreneur en construction ou de l’entreprise de séchage précédente. Sans une inspection approfondie, le plâtre mural avait été enlevé malgré les incertitudes quant au type de construction du sous-sol. En conséquence, le mécanisme d’étanchéité a été compromis, ce qui a entraîné d’importants paiements pour les travaux de décapage et de séchage. L’utilisation de techniques de séchage correctes est essentielle car toutes les structures de sous-sol ne sont pas identiques.
Périls du sous-sol
Les inondations affectent la construction du sous-sol différemment selon le type de mécanisme d’étanchéité utilisé et le niveau de saturation. Trois problèmes que les experts en sinistres voient souvent sont la migration de l’humidité à travers la structure, un tuyau éclaté ou une fuite d’eau et une inondationdue à des niveaux de pluie intenses et persistants. Le processus de séchage peut souvent durer plus longtemps que prévu. Lorsque les structures deviennent difficiles à sécher, cela peut être une indication d’un mécanisme d’étanchéité défectueux ou absent, il est donc important de mieux comprendre les trois types de construction de sous-sol et la meilleure façon de traiter un sous-sol affecté par l’eau. Au fil du temps, on espère que la conception des sous-sols sera plus efficace pour atténuer les dommages causés par les eaux de crue. Pendant ce temps, nos experts en conseil en construction sont sur place pour conseiller si nécessaire. Les experts en sinistres doivent garder à l’esprit le risque associé au fait de s’attaquer à un sous-sol qui n’a pas été construit conformément aux normes pertinentes ou qui a commencé à tomber en panne avant le péril.
Structures de sous-sol et systèmes de protection contre l’eau
Il existe trois types de structures de sous-sol et de systèmes d’étanchéité à l’eau utilisés dans les travaux de construction. Le type A est connu comme une protection de barrière que l’on trouve couramment dans les sous-sols, les semi-sous-sols, les murs de soutènement, les parkings et les salles de stockage, etc. Avec la forme construite à partir de béton ou de maçonnerie, il n’y a qu’une protection limitée contre l’entrée d’eau. La protection dépend donc principalement de l’application du système barrière. Un système de type A peut souvent être le système le plus difficile car lorsqu’une personne qui ne comprend pas les sous-sols s’implique, elle peut être endommagée lorsque le rendu du mur est perturbé.
Le type B est connu comme une protection structurellement intégrée - conçue et construite en béton armé ou pré-stressé pour minimiser et / ou prévenir la pénétration de l’eau en fonction du niveau choisi d’utilisation du sous-sol.
Le type C est ce qu’on appelle la protection des cavités drainées qui est fabriquée à partir de béton structurel ou de maçonnerie pour minimiser l’entrée d’eau. Toute eau qui se retrouve dans le sous-sol est canalisé, collectée et évacuée dans une cavité créée par l’ajout d’une peau intérieure aux murs et au sol. L’eau est soit recueillie dans un puisard et rejetée mécaniquement, soit drainée par gravité dans la mesure du possible. La défaillance des pompes et des canaux de drainage demeure une cause régulière de défaillance des systèmes de type C. Pour établir le type de structure de sous-sol, il est recommandé de demander des documents au client et de demander à un arpenteur qualifié de Sedgwick de compléter l’évaluation.
Les règlements de construction des sous-sols traitent de la résistance à l’humidité, de la sécurité électrique, des moyens de ventilation, de la résistance au bruit et des moyens d’avertissement et d’évacuation. Cependant, les inondations continuent de mettre ces propriétés en danger. Qu’un sous-sol soit en construction ou en cours de rénovation, le risque de dégâts d’eau est une considération aujourd’hui et pour les années à venir, et il est important que tout en gérant les attentes des clients, nous gérions également les risques pour nous-mêmes. Nos solutions de conseil en bâtiment permettent à nos clients de gérer efficacement les coûts et de prendre des décisions précises et éclairées qui contribuent à leur succès commercial. Si vous avez des questions sur la zone complexe d’inondation du sous-sol, contactez [email protected].
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