Por Dean Harding-Dempster, líder do grupo de práticas técnicas, divisão de consultoria de construção
O número de construções e transformações de caves aumentou drasticamente nos últimos anos.
Acrescentar uma cave é uma forma mais económica de criar espaço adicional do que mudar ou aumentar o tamanho da casa e aumenta significativamente o valor global da propriedade. Para além dos obstáculos de planeamento e conservação, é fácil compreender porque é que esta se tornou uma proposta atractiva para clientes com elevado património líquido (HNW).
As caves tornaram-se tão populares no Reino Unido que pelo menos uma autoridade local de Londres teve de introduzir restrições para controlar o número de pedidos processados. Em Londres, foram aprovados mais de 7000 pedidos entre 2008 e 2019. Os proprietários podem então converter um espaço existente, remodelar ou criar um novo espaço com base em critérios estabelecidos pelas normas britânicas e pelos regulamentos de construção, consoante a natureza do trabalho. Embora as caves aumentem indiscutivelmente o valor de mercado de uma casa, podem revelar-se estruturas complexas quando se trata de fazer face a perigos. Com o início das alterações climáticas, os danos causados pelas inundações são outra preocupação comum para as propriedades com caves.
Exemplos do mundo real
Em Littlehampton, um terraço vitoriano à beira-mar sofreu inundações repentinas na sequência de fortes chuvas. A água baixou rapidamente e os empreiteiros entraram no local para tratar dos danos. A exposição parecia ser limitada. O inspetor externo inicial aconselhou a remoção do chão da cave, dos revestimentos das portas, do reboco das paredes, etc., mas não conseguiu atenuar os danos a longo prazo. A propriedade sucumbiu à humidade persistente e as paredes da cave não estavam a secar adequadamente, o que prolongou o prazo. Quando os especialistas da Sedgwick foram chamados, descobrimos que nas traseiras da propriedade existia uma abertura para o espaço de ranhura que não tinha sido observada. Assim que encontrámos a causa dos danos contínuos, foi possível avançar com o processo de reparação.
Num outro caso, os nossos peritos depararam-se com uma entrada de água numa cave que se devia provavelmente a negligência do empreiteiro ou da empresa de secagem anterior. Sem uma inspeção minuciosa, o reboco da parede foi removido apesar das incertezas sobre o tipo de construção da cave. Como resultado, o mecanismo de impermeabilização foi comprometido, o que levou a grandes pagamentos para trabalhos de remoção e secagem. A utilização de técnicas de secagem correctas é fundamental, uma vez que nem todas as estruturas da cave são iguais.
Perigos da cave
As inundações afectam a construção de caves de forma diferente, consoante o tipo de mecanismo de impermeabilização utilizado e o nível de saturação. Os três problemas que os reguladores verificam frequentemente são a migração da humidade através da estrutura, o rebentamento de um cano ou a fuga de água e as inundaçõesdevidas a níveis de chuva fortes e persistentes. O processo de secagem pode muitas vezes prolongar-se mais do que o previsto. Quando as estruturas se tornam difíceis de secar, isso pode ser uma indicação de um mecanismo de impermeabilização falhado ou ausente, pelo que é importante obter uma compreensão inicial dos três tipos de construção de caves e da melhor forma de lidar com uma cave afetada pela água. Com o tempo, espera-se que os projectos de caves sejam mais eficazes na mitigação dos danos causados pela água das cheias. Entretanto, os nossos especialistas em consultoria de construção estão à disposição para aconselhar quando necessário. Os avaliadores devem ter em conta o risco associado ao tratamento de uma cave que não tenha sido construída de acordo com as normas relevantes ou que tenha começado a falhar antes do perigo.
Estruturas de caves e sistemas de impermeabilização
Existem três tipos de estruturas de caves e sistemas de impermeabilização utilizados na construção. O tipo A é conhecido como uma proteção de barreira que se encontra normalmente em caves, semi-caves, muros de contenção, parques de estacionamento e arrecadações, etc. Com a forma construída em betão ou alvenaria, a proteção contra a entrada de água é apenas limitada. Por conseguinte, a proteção depende essencialmente da aplicação do sistema de barreira. Um sistema do tipo A pode muitas vezes ser o sistema mais difícil, porque quando alguém que não entende de caves se envolve, pode estar sujeito a danos quando o reboco da parede é perturbado.
O tipo B é conhecido como uma proteção estruturalmente integrada - concebida e construída em betão armado ou pré-esforçado para minimizar e/ou impedir a penetração de água, dependendo do grau escolhido de utilização da cave.
O tipo C é referido como proteção de cavidade drenada, que é feita de betão estrutural ou alvenaria para minimizar a entrada de água. Qualquer água que entre na cave é canalizada, recolhida e descarregada numa cavidade criada através da adição de um revestimento interior às paredes e ao pavimento. A água é recolhida num poço e descarregada mecanicamente ou é drenada por gravidade, sempre que possível. A avaria das bombas e dos canais de drenagem continua a ser uma causa regular de avaria nos sistemas do tipo C. Para determinar o tipo de estrutura da cave, recomenda-se que se solicite documentação ao cliente e que se encarregue um técnico qualificado da Sedgwick de efetuar a avaliação.
Os regulamentos de construção para as construções em caves tratam da resistência à humidade, da segurança eléctrica, dos meios de ventilação, da resistência ao som e dos meios de aviso e de fuga. No entanto, as inundações continuam a colocar estas propriedades em risco. Quer se trate de uma cave em construção ou de uma remodelação, o risco de danos causados pela água é uma preocupação atual e futura, e é importante que, ao mesmo tempo que gerimos as expectativas dos clientes, gerimos também os riscos para nós próprios. As nossas soluções de consultoria de construção permitem aos nossos clientes gerir os custos de forma eficiente e tomar decisões precisas e informadas que contribuem para o seu sucesso empresarial. Se tiver alguma dúvida sobre a complexa área das inundações em caves, contacte [email protected].
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