Par Dean Harding-Dempster, chef du groupe de pratique technique, division conseil en construction
Le nombre de constructions et de transformations de sous-sols a considérablement augmenté ces dernières années.
L'ajout d'un sous-sol est un moyen plus rentable de disposer d'un espace supplémentaire que le déménagement ou l'agrandissement, et il augmente considérablement la valeur globale de la propriété. En dehors des problèmes d'urbanisme et de conservation, il est facile de comprendre pourquoi cette proposition est devenue attrayante pour les clients fortunés.
Les sous-sols sont devenus si populaires au Royaume-Uni qu'au moins une autorité locale londonienne a dû introduire des restrictions pour contrôler le nombre de demandes traitées. À Londres, plus de 7 000 demandes ont été approuvées entre 2008 et 2019. Les propriétaires peuvent alors convertir un espace existant, le rénover ou en créer un nouveau sur la base des critères fixés par les normes britanniques et les règlements de construction, en fonction de la nature des travaux. Si les sous-sols ajoutent incontestablement à la valeur marchande d'une maison, ils peuvent s'avérer être des structures complexes face aux périls. Avec le changement climatique, les dommages causés par les inondations sont une autre préoccupation courante pour les propriétés dotées d'un sous-sol.
Exemples concrets
À Littlehampton, une terrasse victorienne en bord de mer a subi des inondations soudaines à la suite de fortes pluies. L'eau s'est rapidement retirée et des entrepreneurs sont entrés sur le site pour réparer les dégâts. L'exposition semblait limitée. L'expert externe initial a conseillé de décaper le sol du sous-sol, les revêtements des portes, l'enduit des murs, etc. mais n'a pas réussi à atténuer les dégâts à long terme. La propriété a succombé à l'humidité persistante et les murs du sous-sol ne séchaient pas correctement, ce qui a prolongé le délai. Lorsque les experts de Sedgwick ont été appelés, nous avons découvert qu'à l'arrière de la propriété il y avait une ouverture vers le vide sanitaire qui n'avait pas été observée. Une fois que nous avons trouvé la cause des dommages, nous avons pu avancer dans le processus de réparation.
Dans un autre cas, nos experts ont constaté une infiltration d'eau dans un sous-sol, probablement due à une négligence de l'entrepreneur ou de l'entreprise de séchage précédente. Sans inspection approfondie, l'enduit mural avait été enlevé malgré des incertitudes sur le type de construction du sous-sol. En conséquence, le mécanisme d'imperméabilisation a été compromis, ce qui a entraîné des paiements importants pour les travaux de décapage et d'assèchement. Il est essentiel d'utiliser des techniques d'assèchement correctes, car toutes les structures de sous-sol ne sont pas identiques.
Risques liés aux sous-sols
Les inondations affectent la construction des sous-sols différemment selon le type de mécanisme d'imperméabilisation utilisé et le niveau de saturation. Les trois problèmes souvent rencontrés par les experts sont la migration de l'humidité à travers la structure, l'éclatement d'un tuyau ou une fuite d'eau, et les inondationsdues à des pluies abondantes et persistantes. Le processus de séchage peut souvent durer plus longtemps que prévu. Il est donc important d'acquérir une compréhension initiale des trois types de construction de sous-sol et de savoir comment traiter au mieux un sous-sol affecté par l'eau. Avec le temps, on espère que la conception des sous-sols sera plus efficace pour atténuer les dégâts causés par les inondations. Entre-temps, nos experts en conseil en construction sont à votre disposition pour vous conseiller si nécessaire. Les experts doivent garder à l'esprit le risque associé au traitement d'un sous-sol qui n'a pas été construit conformément aux normes en vigueur ou qui a commencé à s'effondrer avant le sinistre.
Structures des sous-sols et systèmes d'étanchéité
Il existe trois types de structures de sous-sol et de systèmes d'imperméabilisation utilisés dans les travaux de construction. Le type A est connu sous le nom de protection par barrière, que l'on trouve généralement dans les sous-sols, les semi-sous-sols, les murs de soutènement, les parkings et les entrepôts, etc. La forme construite en béton ou en maçonnerie n'offre qu'une protection limitée contre la pénétration de l'eau. La protection dépend donc principalement de l'application du système de barrière. Le système de type A est souvent le plus difficile à mettre en œuvre, car lorsque quelqu'un qui ne connaît pas les sous-sols s'en mêle, il risque d'être endommagé lorsque l'enduit du mur est touché.
Le type B est connu comme une protection structurellement intégrée - conçue et construite en béton armé ou précontraint pour minimiser et/ou empêcher la pénétration de l'eau en fonction du niveau choisi pour l'utilisation du sous-sol.
Le type C est appelé protection des cavités drainées et est constitué de béton structurel ou de maçonnerie afin de minimiser la pénétration de l'eau. L'eau qui parvient à pénétrer dans le sous-sol est canalisée, recueillie et évacuée dans une cavité créée par l'ajout d'un revêtement intérieur aux murs et au sol. L'eau est soit recueillie dans un puisard et évacuée mécaniquement, soit drainée par gravité lorsque cela est possible. La défaillance des pompes et des canaux de drainage reste une cause régulière de défaillance des systèmes de type C. Pour déterminer le type de structure du sous-sol, il est recommandé de demander des documents au client et de charger un géomètre qualifié de Sedgwick de procéder à l'évaluation.
Les règles de construction des sous-sols portent sur la résistance à l'humidité, la sécurité électrique, les moyens de ventilation, la résistance au bruit et les moyens d'alerte et d'évacuation. Cependant, les inondations continuent de mettre ces propriétés en danger. Qu'un sous-sol soit en cours de construction ou de rénovation, le risque de dégâts des eaux est un élément à prendre en compte aujourd'hui et pour les années à venir, et il est important de gérer les attentes des clients tout en gérant les risques pour nous-mêmes. Nos solutions de conseil en construction permettent à nos clients de gérer efficacement les coûts et de prendre des décisions précises et informées qui contribuent à la réussite de leur entreprise. Si vous avez des questions sur le domaine complexe des inondations de sous-sols, contactez [email protected].
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