Håndtering av utfordringene med kjelleroversvømmelse

Av Dean Harding-Dempster, leder for teknisk praksisgruppe, avdeling for bygningsrådgivning

Antall kjellerbygg og ombygginger har økt dramatisk de siste årene.

Å bygge en kjeller er en mer kostnadseffektiv måte å få mer plass på enn å flytte eller utvide boligen, og det øker den totale eiendomsverdien betydelig. Bortsett fra planleggings- og bevaringshindringer, er det lett å forstå hvorfor dette har blitt et attraktivt alternativ for kunder med høy nettoformue.

Kjellere har blitt så populære i Storbritannia at minst én lokal myndighet i London har måttet innføre restriksjoner for å kontrollere antallet søknader som behandles. I London ble det godkjent over 7000 søknader mellom 2008 og 2019. Huseiere kan deretter konvertere et eksisterende, pusse opp eller opprette et nytt rom basert på kriterier satt av britiske standarder og byggeforskrifter, avhengig av arbeidets art. Selv om kjellere utvilsomt øker markedsverdien til en bolig, kan de vise seg å være komplekse strukturer når de håndterer farer. Med klimaendringene er skader forårsaket av flom en annen vanlig bekymring for eiendommer med kjellere.

Eksempler fra den virkelige verden

I Littlehampton opplevde et viktoriansk rekkehus ved sjøen flom etter kraftig regn. Vannet trakk seg raskt tilbake, og entreprenører kom til stedet for å utbedre skadene. Eksponeringen så ut til å være begrenset. Den første eksterne takstmannen rådet til å fjerne kjellergulvet, dørkledningene, veggpussen osv., men klarte ikke å redusere skadene på lang sikt. Eiendommen ble rammet av vedvarende fuktighet, og kjellerveggene tørket ikke ordentlig, noe som forlenget tidslinjen. Da Sedgwicks eksperter ble tilkalt, fant vi ut at det bak eiendommen var en åpning til krypkjelleren som ikke hadde blitt observert. Da vi fant årsaken til den pågående skaden, kunne vi gå videre med reparasjonsprosessen.

I et annet tilfelle kom ekspertene våre over vanninntrengning i en kjeller, sannsynligvis på grunn av uaktsomhet fra entreprenøren eller det tidligere tørkefirmaet. Uten en grundig inspeksjon ble veggpuss fjernet til tross for usikkerhet rundt kjellerkonstruksjonen. Som et resultat ble vanntettingsmekanismen kompromittert, noe som førte til store utgifter for avrivning og tørking. Det er avgjørende å bruke riktige tørketeknikker, ettersom ikke alle kjellerkonstruksjoner er like.

Farer i kjelleren

Oversvømmelse påvirker kjellerkonstruksjonen ulikt avhengig av hvilken type vanntettingsmekanisme som brukes og metningsnivået. Tre problemer takstmenn ofte ser er fuktmigrasjon gjennom konstruksjonen, et sprukket rør eller vannlekkasje, og oversvømmelse på grunn av kraftig og vedvarende regn. Tørkeprosessen kan ofte ta lengre tid enn forventet. Der konstruksjoner blir vanskelige å tørke, kan det være en indikasjon på en sviktende eller manglende vanntettingsmekanisme, så det er viktig å få en innledende forståelse av de tre typene kjellerkonstruksjoner og hvordan man best håndterer en kjeller som er påvirket av vann. Over tid er håpet at kjellerdesign vil være mer effektive for å redusere flomvannskader. I mellomtiden er våre eksperter innen bygningsrådgivning tilgjengelige for å gi råd der det er nødvendig. Takstmenn bør huske på risikoen forbundet med å håndtere en kjeller som ikke er konstruert i samsvar med relevante standarder eller har begynt å svikte før faren oppsto.

Kjellerkonstruksjoner og vanntettingssystemer

Det finnes tre typer kjellerkonstruksjoner og vanntettingssystemer som brukes i byggearbeid. Type A er kjent som en barrierebeskyttelse som ofte finnes i kjellere, halvkjellere, støttemurer, parkeringsplasser og lagerrom osv. Med formen konstruert av betong eller mur, er det bare begrenset beskyttelse mot inntrenging av vann. Beskyttelsen er derfor primært avhengig av bruk av barrieresystem. Et type A-system kan ofte være det mest utfordrende systemet fordi når noen som ikke forstår kjellere blir involvert, kan det bli utsatt for skade når veggpussen forstyrres.

Type B er kjent som en strukturelt integrert beskyttelse – designet og konstruert i armert eller forspent betong for å minimere og/eller forhindre vanninntrengning avhengig av valgt bruksgrad i kjelleren.

Type C kalles drenert hulromsbeskyttelse som er laget av strukturbetong eller murverk for å minimere vanninntrengning. Alt vann som finner veien ned i kjelleren, kanaliseres, samles opp og føres ut i et hulrom som skapes ved å legge til en indre film på både vegger og gulv. Vannet samles enten opp i en sump og føres ut mekanisk, eller dreneres ved hjelp av tyngdekraften der det er mulig. Svikt i pumper og dreneringskanaler er fortsatt en vanlig årsak til feil i type C-systemer. For å fastslå typen kjellerkonstruksjon anbefales det å be om dokumentasjon fra kunden og å instruere en kvalifisert Sedgwick-takstmann til å fullføre vurderingen.

Byggeforskriftene for kjellerkonstruksjoner omhandler fuktmotstand, elektrisk sikkerhet, ventilasjonsmidler, lydmotstand og varslings- og rømningsmuligheter. Flom fortsetter imidlertid å sette disse eiendommene i fare. Enten en kjeller er under bygging eller pusses opp, er risikoen for vannskader en faktor i dag og i årene som kommer, og det er viktig at vi, samtidig som vi håndterer kundenes forventninger, også håndterer risikoen for oss selv. Våre byggerådgivningsløsninger gjør det mulig for kundene våre å håndtere kostnader effektivt og ta nøyaktige, informerte beslutninger som bidrar til deres forretningssuksess. Hvis du har spørsmål om det komplekse området kjellerflom, kan du kontakte [email protected] .