Wet op de rechten van huurders 2025 – Gevolgen voor verzekeringsclaims

Achtergrond

De Wet op de huurdersrechten van 2025, waarvan de eerste fase op¹mei 2026 van kracht wordt, is bedoeld om tegemoet te komen aan de jarenlange politieke druk en acties om de particuliere huurmarkt in Engeland te hervormen. 

Sinds de Woningwet van 1988, die tot doel had investeringen in de particuliere sector te stimuleren door de invoering van „no fault“-uitzettingen, is de onzekerheid op de woningmarkt een steeds groter probleem geworden. Al in 2017 meldden actievoerders dat dergelijke „no fault“-uitzettingen een belangrijke oorzaak waren van het probleem van dakloosheid. 

Naast het probleem van uitzettingen is er ook het alomtegenwoordige probleem van de kwaliteit en het onderhoud van huurwoningen. Hoewel deze kwestie door politieke meningsverschillen in een impasse was geraakt, leidde de tragische dood van de tweejarige Awaab Ishak tot de Social Housing (Regulation) Act 2023, waarin wettelijk bindende termijnen zijn vastgelegd waarbinnen sociale verhuurders in Engeland ernstige veiligheidsrisico’s moeten onderzoeken en verhelpen.  

Wet op de rechten van huurders 2025

De Wet op de huurdersrechten van 2025 is dus een poging tot een ingrijpende hervorming van de particuliere huursector in Engeland. De bepalingen zullen stapsgewijs worden ingevoerd:

27 oktober 2025

• De nieuwe handhavings- en onderzoeksbevoegdheden van de gemeenteraad zijn van kracht geworden.

1 mei 2026

• Afschaffing van uitzettingen op grond van artikel 21 („zonder schuld“) en omzetting van alle huurovereenkomsten in doorlopende overeenkomsten. 
• Verhuurders moeten hun huurders de vereiste opzegtermijn voor ontruiming geven en moeten bereid zijn hun redenen voor de rechter te onderbouwen. 
• De verhuurder kan de woning alleen terugvorderen op basis van specifieke, bewezen gronden, zoals huurachterstand, verkoop of verhuizing, maar de beslissing ligt bij de rechter als de huurder niet vertrekt.  
• Het uitbrengen van biedingen op huurwoningen is verboden. 
• De huur moet maximaal één maand vooruit worden betaald. 
• De verhuurder mag zijn toestemming voor het houden van een huisdier niet zonder gegronde redenen weigeren.
• Discriminerende praktijken tegen huurders met kinderen of advertenties met de vermelding „No DSS“ zijn bij wet verboden. 

Vanaf eind 2026

• Introductie van een database voor de particuliere huursector en uitbreiding van de Awaab-wet naar de particuliere huurmarkt. 

Het gebruik van de term „periodiek“ roept vaak de indruk op dat er sprake is van regelmatige of vaste termijnen, net als bij de huidige huurcontracten van 6 of 12 maanden, maar het tegendeel is waar. Doorlopende periodieke huurcontracten houden in dat de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gelden, d.w.z. dat er geen vaste einddatum is, tenzij de huurder twee maanden van tevoren opzegt of een door beide partijen vooraf overeengekomen opzegtermijn in acht neemt.

Vanuit het oogpunt van schadeafhandeling hebben de meest opvallende veranderingen betrekking op de verplichtingen van verhuurders en de bescherming van huurders, en deze zullen onvermijdelijk van invloed zijn op de omvang en complexiteit van toekomstige schadeclaims. Om te begrijpen waarom, moet u het volgende in overweging nemen:

Meer aandacht voor de kwaliteit van de huidige huisvesting

Door strengere handhaving van de normen voor onroerend goed en snellere herstelverplichtingen zal er wellicht minder begrip zijn voor langdurige herstelwerkzaamheden of voor de wens om te blijven wonen in een woning die door een verzekerde gebeurtenis matige schade heeft opgelopen. Er zal zorgvuldig moeten worden overwogen wanneer een woning daadwerkelijk „onbewoonbaar“ is en voor hoe lang. 

Grotere druk op de reparatietermijnen

Langere periodes van alternatieve huisvesting kunnen een grotere uitdaging vormen vanwege wettelijke vereisten die snelle maatregelen opleggen.

Groter risico op onderverzekering

Als onroerend goed niet voor een toereikende herbouwwaarde is verzekerd, met name wanneer aanpassingen nodig zijn om aan de voorschriften te voldoen, kan het tekort de hersteltermijnen verlengen en gevolgen hebben voor de duur van de tijdelijke huisvesting. Gezien de uitdagingen die men nu al ondervindt bij het vinden van redelijke tijdelijke huisvesting voor de bewoners, zullen de schadekosten zeer waarschijnlijk stijgen, waardoor de bestaande polislimieten onder druk komen te staan. 

Grotere complexiteit

Met de invoering van de wet worden huurovereenkomsten met een einddatum automatisch omgezet in doorlopende overeenkomsten. Verhuurders zullen hun voorwaarden aanpassen en schade-experts zullen zorgvuldig moeten nagaan wat de gevolgen van de nieuwe regelingen zijn en in hoeverre deze aansluiten bij de dekking van de verzekering. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de regelingen met betrekking tot de bestaande huurwoning, maar ook voor de tijdelijke huisvesting die de bewoner nodig heeft tijdens de herstelwerkzaamheden. 

Mogelijke voordelen

Aan de andere kant zou het afschaffen van huurcontracten van 6 of 12 maanden het risico voor verzekeraars mogelijk kunnen verminderen, aangezien de ontheemde huurder de mogelijkheid heeft om op te zeggen wanneer de reparaties bijna voltooid zijn. Hierdoor hoeft er geen huur te worden betaald voor tijdelijke huisvesting wanneer de oorspronkelijke huurwoning weer beschikbaar is voor bewoning. Mogelijk. 

Toch is het niet moeilijk voor te stellen dat, als een verhuurder te maken krijgt met meer schommelingen op de markt, kortere huurcontracten, meer problemen bij het terugkrijgen van het pand en stijgende onderhoudskosten, de huurprijzen waarschijnlijk zullen stijgen om dit te compenseren. De tijd zal het leren.