Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025: repercusiones en las reclamaciones de seguros

Antecedentes

La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025, cuya primera fase entrará en vigor^{el 1}de mayo de 2026, tiene por objeto dar respuesta a los muchos años de presión política y campañas en favor de la reforma del mercado del alquiler privado en Inglaterra. 

Desde la Ley de Vivienda de 1988, cuyo objetivo era fomentar la inversión en el sector privado mediante la introducción de los desahucios «sin causa justificada», se ha ido agravando el problema de la inseguridad en materia de vivienda. Ya en 2017, los activistas señalaban que dichos desahucios «sin causa justificada» eran una de las principales causas del problema de las personas sin hogar. 

Además de la cuestión de los desahucios, ha existido el problema siempre presente relacionado con el estado y el mantenimiento de las viviendas de alquiler. Aunque el tema se ha visto enturbiado por diferencias políticas, la trágica muerte de Awaab Ishak, de dos años, dio lugar a la Ley de Vivienda Social (Regulación) de 2023, que estableció plazos legalmente vinculantes para que los propietarios de viviendas sociales en Inglaterra investiguen y reparen los riesgos graves.  

Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025

Así pues, la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 supone un intento de llevar a cabo una reforma profunda del sector del alquiler privado en Inglaterra. Las disposiciones se introducirán por fases:

27 de octubre de 2025

• Entraron en vigor nuevas competencias de control e investigación de los ayuntamientos.

1 de mayo de 2026

• Supresión de los desahucios «sin causa justificada» previstos en el artículo 21 y transición de todos los contratos de alquiler a un contrato de duración indefinida renovable. 
• Los propietarios deben notificar a sus inquilinos con la antelación requerida en caso de desahucio y deben estar preparados para justificar sus motivos ante los tribunales. 
• El arrendador solo puede recuperar la posesión del inmueble por motivos específicos y demostrados, como el impago del alquiler, la venta del inmueble o el traslado, pero será el tribunal quien decida al respecto si el inquilino no abandona la vivienda.  
• Las pujas por el alquiler están prohibidas. 
• El pago anticipado del alquiler está limitado a un mes. 
• El arrendador no debe denegar el permiso para tener una mascota sin motivos justificados.
• Las prácticas discriminatorias contra los inquilinos con hijos o los anuncios en los que se indica «No DSS» están prohibidos. 

A partir de finales de 2026

• Creación de una base de datos del sector del alquiler privado y ampliación de la Ley Awaab al mercado del alquiler privado. 

El uso del término «periódico» tiende a sugerir intervalos regulares o fijos, al igual que los contratos de alquiler de 6 o 12 meses que tenemos actualmente, pero ocurre todo lo contrario. Los contratos de alquiler periódicos renovables significan que los contratos son de duración indefinida, es decir, no tienen una fecha de finalización fija a menos que el inquilino avise con dos meses de antelación o con un plazo de preaviso acordado previamente por ambas partes.

Desde el punto de vista de la liquidación de siniestros, los cambios más destacados se refieren a las obligaciones de los propietarios y a las garantías de los inquilinos, y estos influirán inevitablemente en la magnitud y la complejidad de las futuras reclamaciones. Para entender por qué, consideremos lo siguiente:

Mayor control sobre el nivel de calidad de los alojamientos existentes

Dada la aplicación más estricta de Daños y los requisitos de reparación más rápidos, es posible que haya menos tolerancia hacia las obras de rehabilitación prolongadas o hacia la voluntad de permanecer en una vivienda que haya sufrido daños moderados a causa de un siniestro cubierto por el seguro. Determinar cuándo una Daños realmente «inhabitable» y durante cuánto tiempo requerirá un análisis minucioso. 

Mayor presión sobre los plazos de reparación

La ampliación de los plazos para la búsqueda de un alojamiento alternativo puede resultar más complicada debido a las exigencias normativas, que requieren una actuación inmediata.

Mayor riesgo de infraseguro

Si los inmuebles no están asegurados por unos valores de reposición adecuados, especialmente cuando sea necesario realizar mejoras para cumplir con la normativa, el déficit podría prolongar los plazos de reparación y afectar a la duración del alojamiento alternativo. Dadas las dificultades que ya se plantean a la hora de encontrar un alojamiento alternativo razonable para los ocupantes, es muy probable que aumenten los costes de las indemnizaciones, lo que ejercerá presión sobre los límites de las pólizas existentes. 

Mayor complejidad

Con la entrada en vigor de la ley, los contratos de alquiler con fecha de vencimiento pasarán automáticamente a ser de duración indefinida. Los propietarios revisarán sus condiciones y los peritos de siniestros deberán analizar detenidamente las implicaciones de las nuevas disposiciones y cómo se ajustan a la cobertura de las pólizas. Esto no solo afectará a las condiciones de las viviendas alquiladas actualmente, sino también al alojamiento temporal que el inquilino necesite durante las reparaciones. 

Posibles ventajas

Por otro lado, ¿podría el fin de los contratos de alquiler de 6 o 12 meses reducir el riesgo para las aseguradoras, al permitir que el inquilino desplazado avise con antelación cuando las reparaciones estén a punto de concluir? Esto evitaría tener que pagar el alquiler de un alojamiento temporal cuando la Daños original Daños lista para volver a ocuparla. En teoría. 

No obstante, no es difícil imaginar que, si un arrendador observa una mayor volatilidad en el mercado, contratos de alquiler más cortos, más dificultades para recuperar la posesión del inmueble y un aumento de los gastos de mantenimiento, es probable que los alquileres suban para compensar. El tiempo lo dirá.