Undang-Undang Hak Penyewa 2025 – Dampaknya terhadap Klaim Asuransi

Latar Belakang

Undang-Undang Hak Penyewa 2025, yang tahap pertamanya mulai berlaku^{pada 1}Mei 2026, bertujuan untuk menanggapi tekanan politik dan kampanye yang telah berlangsung bertahun-tahun guna mereformasi pasar sewa swasta di Inggris. 

Sejak diberlakukannya Undang-Undang Perumahan 1988, yang bertujuan untuk mendorong investasi di sektor swasta melalui penerapan penggusuran “tanpa kesalahan”, masalah ketidakpastian perumahan semakin memburuk. Sejak tahun 2017, para aktivis telah melaporkan bahwa penggusuran “tanpa kesalahan” tersebut merupakan salah satu penyebab utama masalah tunawisma. 

Selain masalah penggusuran, ada pula masalah yang selalu ada terkait standar dan pemeliharaan tempat tinggal sewaan. Meskipun masalah ini telah terhambat oleh perbedaan politik, kematian tragis Awaab Ishak yang berusia dua tahun memicu disahkannya Undang-Undang Perumahan Sosial (Regulasi) Tahun 2023, yang mencakup batas waktu yang mengikat secara hukum bagi penyedia perumahan sosial di Inggris untuk menyelidiki dan memperbaiki bahaya serius.  

Undang-Undang Hak Penyewa Tahun 2025

Jadi, Undang-Undang Hak Penyewa 2025 merupakan upaya reformasi besar-besaran terhadap sektor sewa swasta di Inggris. Ketentuan-ketentuan tersebut akan diberlakukan secara bertahap:

27 Oktober 2025

• Kewenangan penegakan hukum dan penyelidikan baru yang dimiliki oleh dewan lokal telah mulai berlaku.

1 Mei 2026

• Penghapusan penggusuran “tanpa kesalahan” berdasarkan Pasal 21 dan peralihan semua perjanjian sewa ke perjanjian berkala yang diperbarui secara bertahap. 
• Pemilik properti wajib memberikan masa pemberitahuan yang diwajibkan kepada penyewa mereka terkait penyitaan properti dan harus siap membuktikan alasan-alasan mereka di pengadilan. 
• Pemilik properti hanya dapat mengambil alih kembali properti tersebut atas dasar alasan tertentu yang terbukti, seperti tunggakan sewa, penjualan properti, atau pindah tempat tinggal; namun, hal ini akan diputuskan oleh pengadilan jika penyewa tidak mau meninggalkan tempat tersebut.  
• Penawaran sewa dilarang. 
• Uang sewa di muka dibatasi hingga satu bulan. 
• Pemilik properti tidak boleh menolak izin memelihara hewan peliharaan tanpa alasan yang kuat.
• Praktik diskriminatif terhadap penyewa yang memiliki anak atau iklan yang mencantumkan larangan “No DSS” dilarang oleh undang-undang. 

Mulai akhir tahun 2026

• Pengenalan basis data Sektor Sewa Swasta dan perluasan cakupan Undang-Undang Awaab ke pasar sewa swasta. 

Penggunaan istilah “berjangka” cenderung mengisyaratkan interval yang teratur atau tetap, mirip dengan sewa-menyewa berjangka 6 atau 12 bulan yang ada saat ini, namun kenyataannya justru sebaliknya. Sewa-menyewa berjangka yang diperpanjang secara otomatis berarti perjanjian sewa-menyewa tersebut bersifat tidak terbatas, yaitu tidak ada batas waktu berakhir yang tetap kecuali penyewa memberikan pemberitahuan 2 bulan sebelumnya atau periode pemberitahuan yang telah disepakati sebelumnya oleh kedua belah pihak.

Dari sudut pandang penyesuaian kerugian, perubahan yang paling mencolok berkaitan dengan kewajiban pemilik properti dan perlindungan penyewa, dan hal ini pasti akan memengaruhi besaran serta kompleksitas klaim di masa mendatang. Untuk memahami alasannya, perhatikan hal berikut:

Pengawasan yang lebih ketat terhadap standar akomodasi yang ada

Dengan penegakan standar properti yang lebih ketat dan persyaratan perbaikan yang lebih cepat, kemungkinan besar akan ada toleransi yang lebih rendah terhadap pekerjaan pemulihan yang berlarut-larut atau keinginan untuk tetap tinggal di tempat tinggal yang mengalami kerusakan sedang akibat peristiwa yang dijamin asuransi. Menentukan kapan sebuah properti benar-benar “tidak layak huni” dan untuk jangka waktu berapa lama memerlukan pertimbangan yang cermat. 

Tekanan yang semakin besar terhadap jadwal perbaikan

Perpanjangan masa akomodasi alternatif mungkin akan menjadi lebih sulit karena adanya harapan dari pihak regulator yang mengharuskan tindakan segera.

Risiko yang lebih besar akan kurangnya perlindungan asuransi

Jika properti tidak diasuransikan dengan nilai penggantian yang memadai, terutama jika diperlukan peningkatan standar kepatuhan, kekurangan tersebut dapat memperpanjang masa perbaikan dan memengaruhi durasi AA. Mengingat tantangan yang sudah dihadapi dalam menemukan AA yang wajar bagi penghuni, biaya klaim sangat mungkin meningkat sehingga memberikan tekanan pada batas pertanggungan yang ada. 

Kompleksitas yang lebih tinggi

Dengan diberlakukannya Undang-Undang ini, perjanjian sewa yang memiliki tanggal berakhir akan secara otomatis berubah menjadi perjanjian sewa berjangka terbuka. Pemilik properti akan menyesuaikan ketentuan-ketentuan mereka, sementara penilai kerugian perlu mempertimbangkan dengan cermat implikasi dari pengaturan baru ini serta sejauh mana hal tersebut selaras dengan cakupan polis asuransi. Hal ini tidak hanya akan berdampak pada pengaturan untuk tempat tinggal sewaan yang sudah ada, tetapi juga pada akomodasi sementara yang dibutuhkan penghuni selama proses perbaikan. 

Keuntungan potensial

Di sisi lain, apakah berakhirnya masa sewa 6 atau 12 bulan berpotensi mengurangi risiko bagi perusahaan asuransi, mengingat penyewa yang terpaksa pindah memiliki kesempatan untuk memberikan pemberitahuan terlebih dahulu saat perbaikan hampir selesai. Hal ini akan menghindari pembayaran sewa untuk tempat tinggal sementara ketika properti sewaan semula sudah siap dihuni kembali. Mungkin saja. 

Meskipun demikian, tidak sulit membayangkan bahwa jika pemilik properti melihat adanya fluktuasi yang lebih besar di pasar, masa sewa yang lebih singkat, kesulitan yang lebih besar dalam mengambil alih kembali properti, serta kenaikan biaya pemeliharaan, kita mungkin dapat memperkirakan bahwa harga sewa kemungkinan akan naik sebagai kompensasi. Waktu yang akan membuktikannya.