Lei dos Direitos dos Locatários de 2025 – Implicações para os pedidos de indenização de seguros

Contexto

A Lei dos Direitos dos Locatários de 2025, cuja primeira fase entrará em vigor^{em 1º}de maio de 2026, visa dar resposta a muitos anos de pressão política e campanhas em prol da reforma do mercado de aluguel privado na Inglaterra. 

Desde a Lei da Habitação de 1988, que visava incentivar o investimento no setor privado por meio da introdução de despejos “sem justa causa”, tem-se observado um problema crescente de insegurança habitacional. Já em 2017, ativistas relatavam que esses despejos “sem justa causa” eram uma das principais causas do problema dos sem-teto. 

Além da questão dos despejos, há o problema constante relacionado à qualidade e à manutenção das moradias alugadas. Embora a questão tenha sido prejudicada por divergências políticas, a trágica morte de Awaab Ishak, de dois anos, levou à aprovação da Lei de Habitação Social (Regulamentação) de 2023, que estabeleceu prazos juridicamente vinculativos para que os proprietários de habitações sociais na Inglaterra investiguem e reparem riscos graves.  

Lei dos Direitos dos Locatários de 2025

Portanto, a Lei dos Direitos dos Locatários de 2025 representa uma tentativa de reforma profunda do setor de locação privada na Inglaterra. As disposições serão introduzidas em etapas:

27 de outubro de 2025

• Entraram em vigor novos poderes de fiscalização e investigação para o conselho municipal.

1º de maio de 2026

• Abolição dos despejos “sem justa causa” previstos na Seção 21 e transição de todos os contratos de locação para um contrato periódico renovável. 
• Os proprietários devem conceder aos seus inquilinos o prazo de pré-aviso exigido para o despejo e devem estar preparados para comprovar seus motivos em tribunal. 
• O locador só pode recuperar a posse do imóvel com base em motivos específicos e comprovados, como atraso no pagamento do aluguel, venda do imóvel ou mudança, mas a decisão caberá ao Tribunal caso o locatário não saia do imóvel.  
• A prática de lances para aluguel é proibida. 
• O pagamento antecipado do aluguel está limitado a um mês. 
• O locador não deve recusar o consentimento para ter um animal de estimação sem motivos válidos.
• Práticas discriminatórias contra inquilinos com filhos ou anúncios com a menção “No DSS” são proibidas por lei. 

A partir do final de 2026

• Lançamento da base de dados do setor de aluguéis privados e extensão da Lei Awaab ao mercado de aluguéis privados. 

O uso do termo “periódico” tende a sugerir intervalos regulares ou fixos, assim como os contratos de locação de 6 ou 12 meses que temos atualmente, mas o oposto é verdadeiro. Contratos de locação periódicos renováveis significam que os contratos são por tempo indeterminado, ou seja, não têm prazo de término fixo, a menos que o locatário dê um aviso prévio de dois meses ou um prazo de aviso prévio previamente acordado entre ambas as partes.

Do ponto de vista da avaliação de sinistros, as mudanças mais notáveis dizem respeito às obrigações dos proprietários e às proteções dos inquilinos, e estas irão inevitavelmente influenciar a magnitude e a complexidade dos sinistros futuros. Para entender o motivo, considere o seguinte:

Maior rigor na avaliação das condições das acomodações existentes

Com uma aplicação mais rigorosa das normas imobiliárias e requisitos de reparação mais rápidos, poderá haver menos tolerância em relação a obras de restauração prolongadas ou à vontade de permanecer em imóveis que tenham sofrido danos moderados devido a um sinistro coberto pelo seguro. Determinar quando um imóvel está realmente “inabitável” e por quanto tempo exigirá uma análise cuidadosa. 

Maior pressão sobre os prazos de reparo

O prolongamento dos períodos de acomodação alternativa pode tornar-se mais complexo devido às exigências regulatórias que requerem uma ação imediata.

Maior risco de subseguro

Se os imóveis não estiverem segurados por valores de reposição adequados, especialmente nos casos em que são necessárias adaptações para cumprimento de normas, o déficit poderá prolongar os prazos de reparo e afetar a duração da acomodação alternativa. Com os desafios já enfrentados para encontrar acomodação alternativa razoável para os ocupantes, é muito provável que os custos dos sinistros aumentem, pressionando os limites das apólices existentes. 

Maior complexidade

Com a entrada em vigor da lei, os contratos de locação com prazo determinado passarão automaticamente a ter vigência indeterminada. Os proprietários revisarão suas condições, e os peritos de sinistros deverão analisar cuidadosamente as implicações das novas disposições e como elas se alinham com a cobertura das apólices. Isso afetará não apenas os acordos relativos aos imóveis alugados atualmente, mas também o alojamento temporário de que o ocupante necessitará durante os reparos. 

Vantagens potenciais

Por outro lado, o fim dos contratos de locação de 6 ou 12 meses poderia reduzir o risco para as seguradoras, já que o locatário desalojado teria a possibilidade de notificar a locadora quando as reformas estivessem quase concluídas. Isso evitaria o pagamento de aluguel por acomodação temporária quando o imóvel original estivesse disponível para reocupação. Potencialmente. 

No entanto, não é difícil imaginar que, se um locador estiver observando maior volatilidade no mercado, contratos de locação mais curtos, mais dificuldades para recuperar a posse do imóvel e aumento nos custos de manutenção, possamos esperar que os aluguéis provavelmente subam para compensar. O tempo dirá.