Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 – Implicações para os pedidos de indemnização

Antecedentes

A Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025, cuja primeira fase entrará em vigor^{a 1}de maio de 2026, visa dar resposta a muitos anos de pressão política e de campanhas para reformar o mercado de arrendamento privado em Inglaterra. 

Desde a Lei da Habitação de 1988, que visava incentivar o investimento no setor privado através da introdução de despejos «sem justa causa», tem-se verificado um problema crescente de precariedade habitacional. Já em 2017, os ativistas denunciavam que esses despejos «sem justa causa» constituíam uma das principais causas do problema dos sem-abrigo. 

A par da questão dos despejos, tem-se verificado o problema recorrente relacionado com o estado e a manutenção das habitações arrendadas. Embora a questão tenha ficado entrincheirada em divergências políticas, a trágica morte de Awaab Ishak, de dois anos, levou à aprovação da Lei de Habitação Social (Regulamentação) de 2023, que incluiu prazos juridicamente vinculativos para que os senhorios de habitação social em Inglaterra investiguem e reparem riscos graves.  

Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025

Assim, a Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 constitui uma tentativa de reforma profunda do setor do arrendamento privado em Inglaterra. As disposições serão introduzidas por fases:

27 de outubro de 2025

• Entraram em vigor novos poderes de fiscalização e investigação atribuídos ao município.

1 de maio de 2026

• Abolição dos despejos «sem justa causa» previstos na Secção 21 e transição de todos os contratos de arrendamento para um contrato periódico renovável. 
• Os senhorios devem conceder aos seus inquilinos o prazo de pré-aviso exigido para a reintegração de posse e devem estar preparados para comprovar os seus motivos em tribunal. 
• O senhorio só pode recuperar a posse do imóvel com base em motivos específicos e comprovados, tais como atrasos no pagamento da renda, venda do imóvel ou mudança, mas a decisão cabe ao tribunal caso o inquilino não saia.  
• A prática de licitações para arrendamento é proibida. 
• O pagamento antecipado da renda está limitado a um mês. 
• O senhorio não deve recusar o consentimento para ter um animal de estimação sem motivos válidos.
• As práticas discriminatórias contra inquilinos com filhos ou os anúncios que indicam «Não aceitamos beneficiários do DSS» são proibidas por lei. 

A partir do final de 2026

• Criação da base de dados do setor de arrendamento privado e alargamento da Lei Awaab ao mercado de arrendamento privado. 

O uso do termo «periódico» tende a sugerir intervalos regulares ou fixos, tal como os contratos de arrendamento de 6 ou 12 meses que temos atualmente, mas a realidade é precisamente o oposto. Os contratos de arrendamento periódicos renováveis significam que os contratos são por tempo indeterminado, ou seja, não têm uma data de término fixa, a menos que o inquilino dê um pré-aviso de 2 meses ou um prazo de pré-aviso previamente acordado entre ambas as partes.

Do ponto de vista da avaliação de sinistros, as alterações mais significativas dizem respeito às obrigações dos senhorios e às proteções dos inquilinos, e estas irão inevitavelmente influenciar a dimensão e a complexidade dos futuros pedidos de indemnização. Para compreender porquê, considere o seguinte:

Maior rigor na avaliação das condições das habitações existentes

Com uma aplicação mais rigorosa das normas relativas aos imóveis e requisitos de reparação mais rápidos, poderá haver menos tolerância para obras de reabilitação prolongadas ou menos vontade de permanecer em habitações que tenham sofrido danos moderados devido a um sinistro coberto pelo seguro. Determinar quando um imóvel é verdadeiramente «inabitável» e por quanto tempo exigirá uma análise cuidadosa. 

Maior pressão sobre os prazos de reparação

O prolongamento dos períodos de alojamento alternativo poderá tornar-se mais complexo devido às exigências regulamentares que impõem uma ação imediata.

Maior risco de subseguro

Se os imóveis não estiverem segurados por valores de reposição adequados, especialmente nos casos em que sejam necessárias adaptações para cumprimento da normativa, o défice financeiro poderá prolongar os períodos de reparação e afetar a duração da acomodação alternativa. Tendo em conta os desafios já enfrentados na procura de acomodação alternativa razoável para os ocupantes, é muito provável que os custos dos sinistros aumentem, exercendo pressão sobre os limites das apólices existentes. 

Maior complexidade

Com a entrada em vigor da lei, os contratos de arrendamento com data de término passarão automaticamente a ter duração indeterminada. Os senhorios deverão rever as suas condições e os peritos de sinistros terão de analisar cuidadosamente as implicações das novas disposições e a forma como estas se enquadram na cobertura das apólices. Isto terá impacto não só nas disposições relativas aos alojamentos arrendados existentes, mas também no alojamento temporário de que o ocupante necessita durante as reparações. 

Vantagens potenciais

Por outro lado, será que o fim dos contratos de arrendamento de 6 ou 12 meses poderia reduzir o risco para as seguradoras, uma vez que o inquilino desalojado teria a possibilidade de notificar a rescisão do contrato quando as reparações estivessem a chegar ao fim? Isso evitaria o pagamento de renda por alojamento temporário quando o imóvel arrendado original estivesse disponível para ser novamente ocupado. Potencialmente. 

No entanto, não é difícil imaginar que, se um senhorio estiver a assistir a uma maior volatilidade no mercado, a contratos de arrendamento mais curtos, a mais dificuldades em recuperar a posse do imóvel e a um aumento dos custos de manutenção, seja provável que as rendas subam para compensar. O tempo o dirá.