Loi sur les droits des locataires de 2025 – Implications pour les réclamations d’assurance

Contexte

La Loi sur les droits des locataires de 2025, la première phase entrant en vigueur le^1er mai 2026, vise à répondre à de nombreuses années de pression politique et de campagnes pour réformer le marché locatif privé en Angleterre. 

Depuis la Loi sur le logement de 1988, qui visait à encourager l’investissement dans le secteur privé, par l’introduction des expulsions « sans faute », un problème croissant d’insécurité du logement s’est aggravé. Dès 2017, des militants rapportaient que ces expulsions « sans faute » étaient une cause majeure du problème de l’itinérance. 

En plus de la question des expulsions, il y a eu un problème constant concernant la qualité et l’entretien des logements loués. Bien que la question ait été entachée par des divergences politiques, la mort tragique d’Awaab Ishak, âgée de 2 ans, a conduit à la loi sur le logement social (règlement) de 2023, qui incluait des délais juridiquement contraignants pour les propriétaires sociaux en Angleterre afin d’enquêter et de réparer les dangers graves.  

Loi sur les droits des locataires de 2025

Ainsi, la Loi sur les droits des locataires de 2025 est une tentative de réforme majeure du secteur privé locatif en Angleterre. Les dispositions seront introduites par étapes :

27 octobre 2025

• De nouveaux pouvoirs d’application et d’enquête des conseils locaux sont entrés en vigueur.

1er mai 2026

• Abolition des expulsions « sans faute » de l’article 21 et transition de tous les baux vers un accord périodique continu. 
• Les propriétaires doivent donner à leurs locataires le délai de préavis requis pour la reprise de possession et être prêts à présenter leurs raisons devant le tribunal. 
• Le propriétaire ne peut obtenir la possession que sur des motifs prouvés spécifiques, comme les arriérés de loyer, la vente ou le départ, mais c’est décidé par le tribunal si le locataire ne quitte pas.  
• Les enchères de location sont interdites. 
• Le loyer anticipé est limité à un mois. 
• Le propriétaire ne devrait pas refuser son consentement pour avoir un animal sans motifs valables.
• Les pratiques discriminatoires envers les locataires ayant des enfants ou les publicités disant « pas de DSS » sont interdites. 

À partir de la fin 2026

• Introduction de la base de données du secteur privé locatif et extension de la loi Awaab sur le marché privé locatif. 

L’utilisation du terme « périodique » tend à suggérer des intervalles réguliers ou fixes, un peu comme les baux de 6 ou 12 mois que nous avons aujourd’hui, mais c’est le contraire qui est vrai. Les baux périodiques continus signifient que les baux sont indéfinis, c’est-à-dire sans fin fixe à moins que le locataire ne donne un préavis de 2 mois ou un préavis convenu par les deux parties.

Du point de vue de l’ajustement des pertes, les changements les plus notables concernent les obligations du propriétaire et les protections des locataires, et ceux-ci influenceront inévitablement la taille et la complexité des réclamations futures. Pour comprendre pourquoi, considérez :

Un examen accru de la qualité des logements existants

Avec une application plus stricte des normes de propriété et des exigences de remédiation plus rapides, il pourrait y avoir moins de tolérance pour des travaux de réintégration prolongés ou une volonté de rester dans un logement ayant subi des dommages modérés à cause d’un événement assuré. Déterminer quand une propriété est réellement « inhabitable » et pour combien de temps nécessitera une réflexion approfondie. 

Pression accrue sur les délais de réparation

Les périodes d’accommodement alternatives prolongées peuvent devenir plus difficiles en raison des exigences réglementaires qui exigent une action rapide.

Risque accru de sous-assurance

Si les propriétés ne sont pas assurées pour des valeurs de réintégration adéquates, particulièrement lorsque des mises à niveau de conformité sont nécessaires, le déficit pourrait prolonger les périodes de réparation et affecter la durée des AA. Avec les défis déjà rencontrés pour trouver des AA raisonnables pour les occupants, les coûts des réclamations sont très susceptibles d’augmenter, ce qui met de la pression sur les limites existantes des polices. 

Complexité accrue

Avec l’introduction de la loi, les contrats de location avec une date de fin seront automatiquement transformés en une base progressive. Les propriétaires réviseront leurs conditions et les experts en sinistres devront examiner attentivement les implications des nouveaux arrangements et la façon dont ils s’alignent avec la couverture de la police. Cela aura un impact non seulement sur les arrangements pour le logement loué existant, mais aussi sur le logement temporaire dont l’occupant a besoin pendant les réparations. 

Avantages potentiels

À l’inverse, la fin des baux de 6 ou 12 mois pourrait-elle potentiellement réduire l’exposition pour les assureurs, le locataire déplacé ayant la possibilité de donner un préavis lorsque les réparations approchent de leur fin? Cela évitera de payer le loyer d’un logement temporaire lorsque la propriété locative d’origine est disponible pour être réoccupée. Potentiellement. 

Cela dit, il n’est pas difficile d’imaginer que si un propriétaire constate plus de volatilité sur le marché, des baux plus courts, plus de difficultés à récupérer la possession et des coûts d’entretien accrus, on pourrait s’attendre à ce que les loyers augmentent pour compenser. Le temps le dira.