Risikostyring: ejendomsadministratorers afgørende rolle i forsikringskrav

18. december 2025

Som mange af os, der behandler skadesanmeldelser i nærheden af større bycentre, sikkert har bemærket, bygges der i stigende tempo og hyppighed højhuse til beboelse. Manchester og nabobyen Salford har for eksempel begge fået en dramatisk ændret skyline. Deloittes Manchester Crane Survey¹afslørede, at der i 2024 var 10.788 boliger under opførelse, som skulle stå færdige i løbet af de næste fire år. Denne aktivitet domineres af boligblokke, studenterlejligheder og byggeprojekter til udlejning.

Byggetempoet har direkte indflydelse på bygherrernes økonomiske risikoeksponering og konkurrenceevne på markedet. Tidspres i forbindelse med byggeaftaler, mulighederne for at anvende moderne byggemetoder og omkostningsbegrænsninger har alle haft indflydelse på byggekvaliteten. Dette har givet anledning til forskellige former for vandskader og langsigtede strukturelle bygningsskader. Den mest almindelige årsag til vandskadesager er dårligt håndværk, som ofte skyldes brug af billig underentreprenørarbejdskraft.

Omkostningerne og hyppigheden af vandskader er steget med en stabil stigning på 21-28 % mellem 2015 og²⁰¹⁷². Flere højhuse og flere badeværelser pr. ejendom har bidraget til denne øgede skadehyppighed og -alvor.

Genveje i byggeriet og en stigning i antallet af skadesanmeldelser afslører problemer, der hindrer en effektiv skadesbehandling, f.eks. blokejendomsadministratorens rolle og ansvar og deres indflydelse på skadesbehandlingsprocessen.

En ejendomsadministrators ansvar i forbindelse med forsikringskrav kan variere afhængigt af vilkårene i den aftale, der regulerer deres rolle. For nylig har vi set deres funktion vokse eksponentielt og udvides til at omfatte risikostyring, byggeledelse, compliance og^{beboerinddragelse3}. Omfanget af deres involvering kan variere fra at varetage hele skadesbehandlingsprocessen til at holde sig helt uden for processen og blot vejlede lejere i forhold til skadesanmeldelsesprocedurer.

Ejendomsadministratorens involvering i skadesanmeldelser vedrørende boligblokke kan have stor indflydelse på, hvor hurtigt skadesanmeldelserne behandles, den endelige skadesomfang og de endelige skadesudgifter. En mindre engageret ejendomsadministrator kan føre til forsinket anmeldelse af skader, ubegrænsede skader og kan potentielt påvirke forsikringsansvaret.

Vores erfaring hos Sedgwick viser, at forsikringsselskaber normalt reagerer generøst og nægter at lade lejere blive straffet for ejendomsadministratorens fejl – men det er ikke altid tilfældet. Uanset om det skyldes stigende porteføljer, der belaster ledelsespersonalet, eller svindende serviceafgiftsmidler, fører manglende reparation af uforsikrede ejendomsskader (såsom slitage eller bygningsdefekter) i tide til uformindsket skade på lejernes enheder, hvilket øger reparationsomkostningerne og lejetabet.

Med den markante stigning i hurtigbyggeri og dårlige byggemetoder kan visse kategorier af bygningsskader, såsom skader på udvendig beklædning, være kostbare og langt overstige reserverne i afdragsfondene, som ofte er i restance. Sådanne sager kan strække sig over flere år, og i nogle tilfælde overstiger lejetabet den maksimale erstatningsperiode (MIP) for dækning af lejetab, hvilket sætter lejere i en usikker situation og fører til en generel forringelse af bygningerne.

I et nyligt eksempel var der trængt vand ind i flere lejligheder i en boligblok som følge af en defekt beklædning. Da skaden lå uden for garantiperioden og uden for forsikringsdækningen, havde ejendomsadministratorerne ingen anden mulighed end at instruere entreprenører på vegne af lejere om at aflægge regnskab for omkostningerne til reparationsarbejdet. De aflagte omkostninger var ikke ubetydelige, og den eneste finansieringskilde (udover lån, som ville have forværret deres økonomiske situation på lang sigt) var serviceafgiftskontoen. I dette tilfælde var omkostningerne pr. lejlighed uholdbare for de fleste lejere og langt større end den årlige reservefond. Med udløbet af MIP nærmer sig, er problemet stadig ikke løst, og de indre skader er stadig ikke repareret. Den forværrede tilstand af nogle fællesarealer påvirker mulighederne for andre lejere, der køber for at udleje, for at tiltrække nye lejere.

Selvom dette kan betragtes som et ekstremt eksempel, ser vi princippet gentaget igen og igen. Tagene vedligeholdes eller repareres ikke tilstrækkeligt på grund af økonomiske begrænsninger, hvilket ofte fører til gentagne skadesanmeldelser på grund af vandindtrængning. Det bliver stadig mere tydeligt, at nogle af disse skadesanmeldelser, selvom de indgives som stormskader, kunne have været undgået, hvis ejendommen var blevet vedligeholdt ordentligt. I disse tilfælde ser vi igen, at forsikringsselskaberne reagerer generøst ved at betale erstatning for indvendige skader – men øger selvrisikoen til et niveau, der direkte påvirker lejerne.

Siden oktober 2014 har ejendomsadministratorer i England været lovmæssigt forpligtet til at registrere sig hos en af de statsgodkendte klageordninger. Dette giver lejere og ejere adgang til en uafhængig myndighed, hvor de kan indgive klager over serviceydelser.

En række nylige og kommende lovgivningsmæssige og reguleringsmæssige ændringer i Storbritannien, såsom Building Safety Act 2022, har øget ejendomsadministratorers pligt til at udvise omhu betydeligt. Dette flytter ansvaret over mod at sikre højere standarder for lejernes sikkerhed, ejendomsforhold og den samlede service. Ejendomsadministration har utvivlsomt udviklet sig til en udfordrende og usikker branche, hvor de juridiske konsekvenser af dårlig administration bliver stadig mere alvorlige.

Dannelsen af beboerforeninger, der repræsenterer lejernes kollektive interesser, giver en kollektiv stemme til at kæmpe for færdiggørelsen af bygningsreparationer og vedligeholdelsesarbejde. Foreningerne kan holde ejendomsadministratoren ansvarlig for udgifterne til serviceafgifter, deltage i konsultationer om større arbejder og serviceafgifter og kræve garantier for, at eventuelle vedligeholdelsesfonde er ordentligt sikret. Selvom indflydelsen kan synes begrænset, risikerer ejendomsadministratorer at blive indberettet under klageordningerne, hvilket kan resultere i, at der tildeles erstatning, eller at de lokale myndigheder, som har ret til at pålægge bøder, griber ind. Beboerforeninger kan også appellere til "retten til at administrere" og overtage administrationsansvaret, hvilket kan medføre komplikationer for lejere, hvis der er tale om historisk misforvaltning af midler eller langvarig manglende vedligeholdelse af en bygning.

Det fremgår tydeligt af de nævnte eksempler, at den hurtige stigning i antallet af højhusbebyggelser har medført en række udfordringer for både forsikringsselskaber, ejendomsadministratorer og lejere. Da byggekvaliteten har svært ved at følge med efterspørgslen, understreger den deraf følgende stigning i skadesanmeldelser vedrørende vandskader og langvarige bygningsskader den afgørende betydning af proaktiv ejendomsadministration.

Nu mere end nogensinde må ejendomsadministratorer indtage en proaktiv holdning — sikre regelmæssig vedligeholdelse, rettidige reparationer, strategisk forvaltning af afskrivningsfonde og gennemsigtig kommunikation med lejere. Dermed beskytter de ikke kun de bygninger, de har ansvaret for, og mindsker tab, men sikrer også den økonomiske stabilitet og trivsel for de beboere, de betjener.

Det er nu, der skal handles: Forebyggelse, forberedelse og strategisk økonomisk planlægning er nøglen til at navigere i det skiftende landskab af skadesanmeldelser i byområder.

Referencer