Risicobeheer: de cruciale rol van vastgoedbeheerders bij verzekeringsclaims

18 december 2025

Zoals velen van ons die claims in de buurt van grote stadscentra afhandelen ongetwijfeld hebben opgemerkt, worden er in hoog tempo en met toenemende frequentie hoge woongebouwen gebouwd. Manchester en het naburige Salford bijvoorbeeld hebben beide een drastisch veranderde skyline. Uit de Manchester Crane Survey¹van Deloitte blijkt dat er in 2024 10.788 woningen in aanbouw waren, die in de komende vier jaar opgeleverd zullen worden. Deze activiteit wordt gedomineerd door woontorens, studentenappartementen en bouwprojecten voor de verhuurmarkt.

Het tempo van de bouw heeft een directe invloed op de financiële risico's en het concurrentievermogen van projectontwikkelaars. De tijdsdruk bij bouwcontracten, de beschikbare opties voor het toepassen van moderne bouwmethoden en kostenbeperkingen hebben allemaal invloed gehad op de bouwkwaliteit. Dit heeft geleid tot verschillende bronnen van waterschade en langdurige structurele bouwgebreken. De meest voorkomende oorzaak van claims als gevolg van waterlekkage is slecht vakmanschap, vaak het gevolg van het inzetten van goedkope onderaannemers.

De kosten en frequentie van schadeclaims als gevolg van waterlekkage zijn gestegen, met een gestage toename van 21-28% tussen 2015 en²⁰¹⁷². Meer hoogbouwappartementen en meer badkamers per woning hebben bijgedragen aan deze toegenomen frequentie en ernst van schadeclaims.

Snelkoppelingen in de bouw en een toename van het aantal claims leggen problemen bloot die een effectieve afhandeling van claims belemmeren, bijvoorbeeld de rol en verantwoordelijkheid van de beheerder van het blok en hun invloed op het claimproces.

De verantwoordelijkheden van een vastgoedbeheerder bij verzekeringsclaims kunnen variëren, afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst die hun rol regelen. De laatste tijd zien we dat hun functie exponentieel is toegenomen en zich nu ook uitstrekt tot risicobeheer, bouwbeheer, naleving en^{bewonersbetrokkenheid3}. De mate van hun betrokkenheid kan variëren van het beheer van claims van begin tot eind tot het zich volledig distantiëren van het proces en het louter begeleiden van huurders bij het melden van claims.

De betrokkenheid van de vastgoedbeheerder bij schadeclaims kan van grote invloed zijn op de snelheid waarmee claims worden afgehandeld, de uiteindelijke ernst van de schade en de uiteindelijke schadevergoeding. Een minder betrokken vastgoedbeheerder kan leiden tot vertraagde melding van schadeclaims, onverminderd schade en kan mogelijk van invloed zijn op de aansprakelijkheid van de verzekering.

Onze ervaring bij Sedgwick leert ons dat verzekeraars doorgaans genereus reageren en weigeren om huurders te straffen voor fouten van de vastgoedbeheerder, maar dit is niet altijd het geval. Of het nu komt door toenemende portefeuilles die het managementpersoneel overbelasten of door slinkende servicekostenfondsen, het niet tijdig herstellen van onverzekerde schade aan eigendommen (zoals slijtage of bouwgebreken) leidt tot onbeperkte schade aan units die eigendom zijn van huurders, waardoor de reparatiekosten en huurderving toenemen.

Door de opvallende toename van snelbouwprojecten en slechte bouwmethoden kunnen bepaalde categorieën bouwgebreken, zoals die met betrekking tot buitenbekleding, kostbaar zijn en de reserves in aflossingsfondsen, die vaak achterstallig zijn, ver overschrijden. Dergelijke gevallen kunnen jaren duren; in sommige gevallen overschrijden de huurderving de maximale schadevergoedingsperiode (MIP) voor huurderving, waardoor huurders in een precaire situatie terechtkomen en gebouwen in het algemeen in slechte staat raken.

In een recent voorbeeld was er water binnengedrongen in verschillende appartementen in een flatgebouw als gevolg van een defecte gevelbekleding. Omdat de schade buiten de garantieperiode en buiten de dekking van de polis viel, hadden de vastgoedbeheerders geen andere keuze dan namens de huurders aannemers opdracht te geven om de kosten voor de herstelwerkzaamheden te begroten. De ingediende kosten waren niet onaanzienlijk en de enige financieringsbron (naast leningen, die hun financiële positie op lange termijn zouden hebben verslechterd) was de servicekostenrekening. In dit geval waren de kosten per appartement voor de meeste huurders onhoudbaar en veel hoger dan het jaarlijkse reservefonds. Nu het einde van de MIP snel nadert, blijft het probleem onopgelost en blijft de interne schade ongerepareerd. De verslechterende staat van sommige gemeenschappelijke ruimtes heeft gevolgen voor de kansen van andere huurders die hun appartement verhuren om nieuwe huurders aan te trekken.

Hoewel dit als een extreem voorbeeld kan worden beschouwd, zien we dit principe keer op keer terugkomen. Daken worden vanwege financiële beperkingen niet adequaat onderhouden of gerepareerd, wat vaak leidt tot herhaalde claims wegens waterlekkage. Het wordt steeds duidelijker dat sommige van deze claims, hoewel ze worden ingediend als stormschadeclaims, voorkomen hadden kunnen worden als het pand goed was onderhouden. In deze gevallen zien we opnieuw dat verzekeraars genereus reageren door claims voor interne schade uit te betalen, maar het eigen risico verhogen tot een niveau dat direct van invloed is op de huurders.

Sinds oktober 2014 zijn vastgoedbeheerders in Engeland wettelijk verplicht zich te registreren bij een van de door de overheid goedgekeurde klachtenregelingen. Hierdoor hebben huurders en eigenaren toegang tot een onafhankelijke instantie waar zij klachten over de dienstverlening kunnen indienen.

Een aantal recente en aanstaande wets- en regelgevingswijzigingen in het Verenigd Koninkrijk, zoals de Building Safety Act 2022, hebben de zorgplicht voor vastgoedbeheerders aanzienlijk vergroot. Hierdoor verschuift de verantwoordelijkheid naar het waarborgen van hogere normen voor de veiligheid van huurders, de staat van het vastgoed en de algehele dienstverlening. Vastgoedbeheer is onmiskenbaar uitgegroeid tot een uitdagende en onzekere sector, waarbij de juridische gevolgen van wanbeheer steeds ernstiger worden.

De oprichting van bewonersverenigingen die de collectieve belangen van huurders behartigen, biedt een collectieve stem om campagne te voeren voor de voltooiing van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan gebouwen. Verenigingen kunnen de vastgoedbeheerder verantwoordelijk houden voor de uitgaven voor servicekosten, overleg plegen over grote werkzaamheden en servicekosten, en garanties vragen dat eventuele onderhoudsfondsen naar behoren worden beheerd. Hoewel hun invloed beperkt lijkt, lopen vastgoedbeheerders het risico dat er klachten worden ingediend in het kader van de verhaalregelingen, wat kan leiden tot het toekennen van een schadevergoeding, of dat een lokale overheid, die het recht heeft om boetes op te leggen, maatregelen neemt. Verenigingen van bewoners kunnen ook een beroep doen op het 'recht op beheer' en de beheertaken overnemen; dit kan voor huurders tot complicaties leiden als er in het verleden sprake is geweest van wanbeheer van het fonds of als het gebouw lange tijd niet is onderhouden.

Uit de gegeven voorbeelden blijkt duidelijk dat de snelle opkomst van hoogbouwprojecten voor woningen een hele reeks uitdagingen met zich meebrengt voor verzekeraars, vastgoedbeheerders en huurders. Aangezien de bouwkwaliteit moeite heeft om de vraag bij te benen, onderstreept de daaruit voortvloeiende toename van schadeclaims als gevolg van waterschade en langdurige bouwgebreken het cruciale belang van proactief vastgoedbeheer.

Meer dan ooit moeten vastgoedbeheerders een proactieve houding aannemen — door te zorgen voor regelmatig onderhoud, tijdige reparaties, strategisch beheer van het afschrijvingsfonds en transparante communicatie met huurders. Zo beschermen ze niet alleen de gebouwen onder hun hoede en beperken ze verliezen, maar waarborgen ze ook de financiële stabiliteit en het welzijn van de bewoners die ze bedienen.

Het is nu tijd om in actie te komen: preventie, voorbereiding en strategische financiële planning zijn essentieel om het veranderende landschap van schadeclaims in stedelijke woonwijken het hoofd te bieden.

Referenties