Gestão do risco: o papel fundamental dos gestores imobiliários nos pedidos de indemnização

18 de dezembro de 2025

Como muitos de nós que atendemos reclamações perto dos grandes centros urbanos certamente já percebemos, os edifícios residenciais altos estão a ser construídos com cada vez mais rapidez e frequência. Manchester e a vizinha Salford, por exemplo, tiveram suas silhuetas urbanas drasticamente alteradas. O Manchester Crane Survey¹da Deloitte revelou que, em 2024, havia 10.788 residências em construção, com entrega prevista para os próximos quatro anos. Esta atividade está sendo dominada por torres residenciais, apartamentos para estudantes e projetos de construção para aluguel.

O ritmo da construção está a afetar diretamente a exposição ao risco financeiro dos promotores imobiliários e a competitividade do mercado. As pressões de tempo nos contratos de construção, as opções disponíveis para a adoção de métodos de construção modernos e as restrições de custos têm afetado a qualidade da construção. Isso tem dado origem a várias fontes de danos causados pela água e defeitos estruturais de longo prazo nos edifícios; a causa mais comum das reclamações por fuga de água é a má qualidade do trabalho — muitas vezes resultado da utilização de mão de obra subcontratada de baixo custo.

O custo e a frequência dos sinistros relacionados com fugas de água têm vindo a aumentar, com incrementos constantes de 21 a 28% entre 2015 e²⁰¹⁷². O aumento do número de apartamentos em edifícios altos e de casas de banho por imóvel contribuiu para este aumento na frequência e gravidade dos sinistros.

Os atalhos na construção e o aumento do número de reclamações estão a expor questões que impedem o tratamento eficaz das reclamações, por exemplo, o papel e a responsabilidade do gestor do bloco de imóveis e a sua influência no processo de reclamação.

As responsabilidades de um gestor imobiliário quando surgem reclamações de seguros podem variar dependendo dos termos do contrato que rege a sua função. Recentemente, temos visto a sua função aumentar exponencialmente, estendendo-se à gestão de riscos, gestão de construção, conformidade e^envolvimento dos^residentes3. O grau do seu envolvimento pode variar desde a gestão de reclamações do início ao fim até ao distanciamento total do processo, limitando-se a orientar os arrendatários sobre os processos de comunicação de reclamações.

O envolvimento do gestor imobiliário nas reclamações de desenvolvimento em bloco pode afetar significativamente a rapidez com que as reclamações são processadas, a gravidade final dos danos e os custos finais da reclamação. Um gestor imobiliário menos envolvido pode levar a atrasos na notificação das reclamações, danos não mitigados e pode potencialmente afetar a responsabilidade da apólice.

Na nossa experiência na Sedgwick, observamos que as seguradoras geralmente respondem de forma generosa, recusando-se a permitir que os arrendatários sejam penalizados por falhas por parte do gestor imobiliário — mas nem sempre é esse o caso. Seja devido ao aumento das carteiras, sobrecarregando o pessoal de gestão, ou à diminuição dos fundos para despesas de condomínio, a falta de reparação atempada de danos não segurados (tais como desgaste ou defeitos no edifício) leva a danos irreparáveis nas unidades pertencentes aos arrendatários, aumentando os custos de reparação e as perdas de renda.

Com o aumento acentuado das construções rápidas e dos métodos de construção inadequados, certas categorias de defeitos de construção, como os que envolvem revestimentos externos, podem ser dispendiosas e exceder em muito as reservas mantidas nos fundos de amortização, que muitas vezes estão em atraso. Esses casos podem se estender por anos; em alguns casos, as perdas de aluguel excedem o período máximo de indenização (MIP) para cobertura de perda de aluguel, colocando os locatários em uma posição precária e levando à deterioração geral dos edifícios.

Num exemplo recente, a água entrou em várias unidades de um bloco de apartamentos devido a uma instalação defeituosa do revestimento. Como os danos ocorreram fora do período de garantia e fora da cobertura da apólice, os gestores imobiliários não tiveram outra opção senão instruir os empreiteiros, em nome dos arrendatários, a fornecer os custos das obras de reparação. Os custos apresentados não eram insignificantes e a única fonte de financiamento (além de empréstimos, que teriam agravado a sua situação financeira a longo prazo) era a conta de despesas de serviço. Neste caso, o custo por unidade era insustentável para a maioria dos arrendatários e excedia em muito a reserva anual do fundo. Com o fim do MIP a aproximar-se rapidamente, a questão continua por resolver e os danos internos continuam por reparar. A deterioração do estado de algumas áreas comuns está a afetar as oportunidades de outros arrendatários de imóveis para arrendamento atraírem novos inquilinos.

Embora este possa ser considerado um exemplo extremo, vemos o princípio repetir-se vezes sem conta. Os telhados não estão a ser mantidos ou reparados adequadamente devido a restrições financeiras, o que muitas vezes leva a repetidas reclamações por infiltração de água. Está a tornar-se cada vez mais evidente que algumas dessas reclamações, embora apresentadas como reclamações por tempestade, poderiam ter sido evitadas se a propriedade tivesse sido bem mantida. Nesses casos, vemos novamente as seguradoras a responder generosamente, pagando as reclamações por danos internos — mas aumentando as franquias a um nível que afeta diretamente os arrendatários.

Desde outubro de 2014, os gestores imobiliários na Inglaterra são legalmente obrigados a registar-se num dos programas de reparação aprovados pelo governo. Isso proporciona aos arrendatários e proprietários acesso a uma autoridade independente, através da qual podem apresentar reclamações sobre os serviços.

Uma série de alterações legislativas e regulamentares recentes e futuras no Reino Unido, como a Lei de Segurança Predial de 2022, aumentaram significativamente o dever de cuidado dos gestores imobiliários. Isso transfere a responsabilidade para garantir padrões mais elevados de segurança dos inquilinos, condições das propriedades e serviço geral. A gestão imobiliária evoluiu inegavelmente para um setor desafiador e precário, com as consequências legais da má gestão a tornarem-se cada vez mais graves.

A formação de associações de moradores que representam os interesses coletivos dos locatários proporciona uma voz coletiva para fazer campanha pela conclusão dos trabalhos de reparação e manutenção do edifício. As associações podem responsabilizar o administrador do imóvel pelas despesas com itens de taxas de serviço, participar em consultas sobre grandes obras e taxas de serviço e solicitar garantias de que qualquer fundo de manutenção seja devidamente protegido. Embora a influência possa parecer limitada, os gestores imobiliários correm o risco de receber reclamações registadas ao abrigo dos regimes de reparação, resultando na concessão de indemnizações, ou de uma autoridade local, que tem o direito de impor multas. As associações de moradores também podem apelar ao «direito de gerir» e assumir as responsabilidades de gestão; isto pode ser complicado para os arrendatários se houver uma má gestão histórica dos fundos ou uma falha prolongada na manutenção do edifício.

Os exemplos apresentados deixam claro que o rápido aumento dos empreendimentos residenciais de arranha-céus trouxe uma série de desafios para seguradoras, gestores imobiliários e locatários. À medida que a qualidade da construção luta para acompanhar a demanda, o consequente aumento nos pedidos de indenização por danos causados pela água e defeitos de construção de longo prazo ressalta a importância vital de uma gestão imobiliária proativa.

Agora, mais do que nunca, os gestores imobiliários devem adotar uma postura proativa — garantindo manutenção regular, reparos oportunos, gestão estratégica do fundo de reserva e comunicação transparente com os locatários. Ao fazer isso, eles não apenas protegem os edifícios sob seus cuidados e mitigam perdas, mas também salvaguardam a estabilidade financeira e o bem-estar dos residentes que atendem.

É hora de agir: prevenção, preparação e planeamento financeiro estratégico são fundamentais para navegar pelo cenário em evolução das reclamações residenciais urbanas.

Referências