Gestión del riesgo: el papel fundamental de Daños en las reclamaciones de seguros

18 de diciembre de 2025

Como seguramente habrán observado muchos de los que nos dedicamos a la gestión de siniestros cerca de los principales centros urbanos, los edificios residenciales de gran altura se están construyendo cada vez con mayor rapidez y frecuencia. Manchester y la vecina Salford, por ejemplo, han visto cómo su perfil urbano cambiaba radicalmente. El estudio «Manchester Crane^{Survey 1»}de Deloitte reveló que, en 2024, había 10 788 viviendas en construcción, cuya entrega estaba prevista para los cuatro años siguientes. Esta actividad está dominada por bloques de pisos residenciales, apartamentos para estudiantes y proyectos de construcción para alquiler.

El ritmo de la construcción está afectando directamente a la exposición al riesgo financiero de los promotores y a su competitividad en el mercado. Las presiones de tiempo en los contratos de construcción, las opciones disponibles para adoptar métodos de construcción modernos y las restricciones presupuestarias han repercutido en la calidad de la obra. Esto ha dado lugar a diversas fuentes de daños por agua y a defectos estructurales a largo plazo en los edificios; la causa más común de las reclamaciones por fugas de agua que se derivan de ello es la mala ejecución de la obra, a menudo como consecuencia del uso de mano de obra subcontratada de bajo coste.

El coste y la frecuencia de las reclamaciones por fugas de agua han ido en aumento, con incrementos constantes de entre el 21 % y el 28 % entre 2015 y²⁰¹⁷². El mayor número de edificios de gran altura y de cuartos de baño por Daños contribuido a este aumento de la frecuencia y la gravedad de las reclamaciones.

Los atajos en la construcción y el aumento del número de siniestros están poniendo de manifiesto problemas que dificultan la gestión eficaz de los siniestros, como por ejemplo el papel y la responsabilidad del Daños del bloque Daños y su influencia en el proceso de tramitación de los siniestros.

Las responsabilidades Daños ante la presentación de reclamaciones de seguros pueden variar en función de los términos del contrato que regulan su función. Recientemente, hemos observado cómo su función se ha ampliado de forma exponencial, abarcando ahora la gestión de riesgos, la gestión de la construcción, el cumplimiento normativo y^{la participación} de los residentes^³. El alcance de su participación puede ir desde la gestión integral de las reclamaciones hasta el distanciamiento total del proceso, limitándose a orientar a los arrendatarios sobre los procedimientos de notificación de reclamaciones.

La implicación Daños en las reclamaciones por daños en bloques de viviendas puede influir considerablemente en la rapidez con la que se tramitan las reclamaciones, en la gravedad final de los daños y en el gasto total de la reclamación. Un Daños poco implicado puede provocar retrasos en la notificación de las reclamaciones, que los daños no se mitiguen y, potencialmente, afectar a la responsabilidad de la póliza.

Según nuestra experiencia en Sedgwick, hemos observado que las aseguradoras suelen responder con generosidad, negándose a que los arrendatarios se vean penalizados por fallos cometidos por el Daños ; pero no siempre es así. Ya sea debido al aumento de las carteras, que sobrecarga al personal de gestión, o a la disminución de los fondos para gastos de comunidad, la falta de reparación oportuna Daños no cubiertos por el seguro (como el desgaste natural o los defectos de construcción) provoca daños irreparables en las viviendas propiedad de los arrendatarios, lo que aumenta los costes de reparación y las pérdidas de alquiler.

Dado el notable aumento de las construcciones de rápida ejecución y de los métodos de construcción deficientes, ciertos tipos de defectos en los edificios, como los relacionados con el revestimiento exterior, pueden resultar costosos y superar con creces las reservas acumuladas en los fondos de amortización, que a menudo acumulan atrasos. Estos casos pueden prolongarse durante años; en algunos casos, las pérdidas por alquiler superan el período máximo de indemnización (MIP) de la cobertura por pérdida de alquiler, lo que coloca a los arrendatarios en una situación precaria y provoca el deterioro general de los edificios.

En un caso reciente, el agua se filtró en varias viviendas de un bloque de pisos debido a un defecto en la instalación del revestimiento. Dado que los daños se produjeron fuera del plazo de garantía y quedaban excluidos de la cobertura de la póliza, los Daños no tuvieron más remedio que encargar a los contratistas, en nombre de los propietarios, que presentaran presupuestos para las obras de reparación. Los presupuestos presentados no eran insignificantes y la única fuente de financiación (aparte de los préstamos, que habrían agravado su situación financiera a largo plazo) era la cuenta de gastos de comunidad. En este caso, el coste por vivienda era insostenible para la mayoría de los arrendatarios y superaba con creces la reserva del fondo anual. Con el fin del MIP acercándose rápidamente, el problema sigue sin resolverse y los daños internos siguen sin repararse. El deterioro de algunas zonas comunes está afectando a las posibilidades de otros arrendatarios que alquilan sus viviendas para atraer a nuevos inquilinos.

Aunque esto podría considerarse un ejemplo extremo, vemos cómo este principio se repite una y otra vez. Los tejados no se mantienen ni se reparan adecuadamente debido a limitaciones económicas, lo que a menudo da lugar a reclamaciones repetidas por filtraciones de agua. Cada vez es más evidente que algunas de estas reclamaciones, aunque se presenten como siniestros por tormentas, podrían haberse evitado si los Daños mantenido en buen estado. En estos casos, volvemos a ver cómo las aseguradoras responden generosamente pagando las indemnizaciones por daños internos, pero aumentando las franquicias hasta un nivel que afecta directamente a los arrendatarios.

Desde octubre de 2014, Daños en Inglaterra tienen la obligación legal de inscribirse en uno de los sistemas de resolución de reclamaciones aprobados por el Gobierno. Esto permite a los arrendatarios y a los propietarios acceder a una autoridad independiente ante la que pueden presentar reclamaciones sobre el servicio.

Una serie de cambios legislativos y normativos recientes y previstos en el Reino Unido, como la Ley de Seguridad en la Construcción de 2022, han incrementado considerablemente el deber de diligencia de Daños . Esto traslada la responsabilidad de garantizar unos estándares más elevados en materia de seguridad de los inquilinos, Daños y el servicio en general. Es innegable que Daños se ha convertido en un sector complejo y precario, en el que las consecuencias legales de una mala gestión son cada vez más graves.

La creación de asociaciones de vecinos que representen los intereses colectivos de los inquilinos proporciona una voz colectiva para presionar a favor de la finalización de las obras de reparación y mantenimiento del edificio. Las asociaciones pueden exigir al Daños que rinda cuentas sobre el gasto en conceptos de gastos comunitarios, participar en consultas sobre obras importantes y gastos comunitarios, y solicitar garantías de que cualquier fondo de reserva para mantenimiento se gestione adecuadamente. Aunque la influencia pueda parecer limitada, Daños corren el riesgo de que se registren reclamaciones en el marco de los sistemas de reparación, lo que daría lugar a la concesión de indemnizaciones, o de que una autoridad local, que tiene derecho a imponer multas, intervenga. Las asociaciones de residentes también pueden solicitar el «derecho a gestionar» y asumir las responsabilidades de gestión; esto puede acarrear complicaciones para los arrendatarios si ha habido una mala gestión histórica de los fondos o un incumplimiento prolongado del mantenimiento del edificio.

De los ejemplos citados se desprende claramente que el rápido auge de los complejos residenciales de gran altura ha planteado una serie de retos tanto para las aseguradoras como para Daños y los arrendatarios. Dado que la calidad de la construcción no logra seguir el ritmo de la demanda, el consiguiente aumento de las reclamaciones por daños causados por el agua y los defectos de construcción a largo plazo pone de relieve el papel fundamental que desempeña Daños proactiva Daños .

Ahora más que nunca, Daños deben adoptar una actitud proactiva, garantizando un mantenimiento regular, reparaciones oportunas, una gestión estratégica del fondo de amortización y una comunicación transparente con los inquilinos. De este modo, no solo protegen los edificios a su cargo y mitigan las pérdidas, sino que también velan por la estabilidad financiera y el bienestar de los residentes a los que prestan servicio.

Es el momento de actuar: la prevención, la preparación y la planificación financiera estratégica son fundamentales para hacer frente a la evolución del panorama de las reclamaciones relacionadas con viviendas urbanas.

Referencias