Gestión del riesgo: el papel fundamental de Daños en las reclamaciones de seguros

18 de diciembre de 2025

Como muchos de nosotros que atendemos reclamaciones cerca de los principales centros urbanos seguramente habremos observado, los edificios residenciales de gran altura se están construyendo con cada vez mayor rapidez y frecuencia. Manchester y la vecina Salford, por ejemplo, han cambiado drásticamente su perfil urbano. La encuesta Manchester Crane^{Survey 1}de Deloitte reveló que, en 2024, había 10 788 viviendas en construcción, cuya entrega estaba prevista para los próximos cuatro años. Esta actividad está dominada por bloques de pisos residenciales, apartamentos para estudiantes y proyectos de construcción para alquiler.

El ritmo de construcción está afectando directamente a la exposición al riesgo financiero de los promotores y a la competitividad del mercado. Las presiones de tiempo en los contratos de construcción, las opciones disponibles para adoptar métodos de construcción modernos y las restricciones de costes han influido en la calidad de la construcción. Esto ha dado lugar a diversas fuentes de daños por agua y defectos estructurales a largo plazo en los edificios; la causa más común de las reclamaciones por fugas de agua es la mala calidad de la mano de obra, a menudo como resultado del uso de mano de obra subcontratada y de bajo coste.

El coste y la frecuencia de las reclamaciones por fugas de agua han ido en aumento, con incrementos constantes del 21-28 % entre 2015 y²⁰¹⁷². El aumento del número de apartamentos en edificios de gran altura y de baños por Daños contribuido a este incremento en la frecuencia y la gravedad de las reclamaciones.

Los atajos en la construcción y el aumento del número de reclamaciones están poniendo de manifiesto problemas que dificultan la tramitación eficaz de las reclamaciones, por ejemplo, el papel y la responsabilidad del Daños de Daños y su influencia en el proceso de reclamación.

Las responsabilidades Daños cuando surgen reclamaciones de seguros pueden variar en función de los términos del acuerdo que rige su función. Recientemente, hemos visto cómo su función ha aumentado exponencialmente, extendiéndose a la gestión de riesgos, la gestión de la construcción, el cumplimiento normativo y^{la participación} de los residentes³. El alcance de su participación puede variar desde la gestión de reclamaciones de principio a fin hasta distanciarse por completo del proceso, limitándose a orientar a los arrendatarios sobre los procesos de notificación de reclamaciones.

La implicación Daños en las reclamaciones por desarrollo de bloques puede afectar en gran medida a la rapidez con la que se tramitan las reclamaciones, la gravedad final de los daños y el gasto final de la reclamación. Un Daños menos implicado puede provocar retrasos en la notificación de las reclamaciones, daños no mitigados y, potencialmente, afectar a la responsabilidad de la póliza.

En nuestra experiencia en Sedgwick, hemos observado que las aseguradoras suelen responder con generosidad, negándose a permitir que los arrendatarios sean penalizados por los fallos del Daños de Daños , pero no siempre es así. Ya sea por el aumento de las carteras, que sobrecarga al personal de gestión, o por la disminución de los fondos para gastos de comunidad, la falta de reparación oportuna Daños no asegurados (como el desgaste o los defectos del edificio) provoca daños irreparables en las unidades propiedad de los arrendatarios, lo que aumenta los costes de reparación y las pérdidas de alquiler.

Con el aumento destacado de las construcciones rápidas y los métodos de construcción deficientes, ciertas categorías de defectos en los edificios, como los relacionados con el revestimiento exterior, pueden resultar costosas y superar con creces las reservas de los fondos de amortización, que a menudo están en mora. Estos casos pueden prolongarse durante años; en algunos casos, las pérdidas por alquileres superan el período máximo de indemnización (MIP) por pérdida de cobertura de alquileres, lo que coloca a los arrendatarios en una situación precaria y conduce al deterioro general de los edificios.

En un ejemplo reciente, el agua había entrado en varias viviendas de un bloque de pisos como consecuencia de una instalación defectuosa del revestimiento. Dado que los daños se produjeron fuera del periodo de garantía y fuera de la cobertura de la póliza, los Daños no tuvieron más remedio que dar instrucciones a los contratistas en nombre de los arrendatarios para que proporcionaran los costes de las obras de reparación. Los costes presentados no eran insignificantes y la única fuente de financiación (aparte de los préstamos, que habrían agravado su situación financiera a largo plazo) era la cuenta de gastos de comunidad. En este caso, el coste por unidad era insostenible para la mayoría de los arrendatarios y superaba con creces la reserva anual del fondo. Con el fin del MIP acercándose rápidamente, el problema sigue sin resolverse y los daños internos siguen sin repararse. El deterioro de algunas zonas comunes está afectando a las oportunidades de otros arrendatarios de comprar para alquilar y atraer nuevos inquilinos.

Aunque esto podría considerarse un ejemplo extremo, vemos cómo este principio se repite una y otra vez. Los tejados no se mantienen ni se reparan adecuadamente debido a las restricciones financieras, lo que a menudo da lugar a repetidas reclamaciones por filtraciones de agua. Cada vez es más evidente que algunas de estas reclamaciones, aunque se presentan como reclamaciones por tormentas, podrían haberse evitado si los Daños mantenido adecuadamente. En estos casos, vemos de nuevo cómo las aseguradoras responden generosamente pagando las reclamaciones por daños internos, pero aumentando las franquicias a un nivel que afecta directamente a los arrendatarios.

Desde octubre de 2014, Daños en Inglaterra están legalmente obligados a registrarse en uno de los programas de compensación aprobados por el gobierno. Esto proporciona a los arrendatarios y propietarios el acceso a una autoridad independiente a través de la cual pueden presentar reclamaciones sobre el servicio.

Una serie de cambios legislativos y normativos recientes y futuros en el Reino Unido, como la Ley de Seguridad en la Construcción de 2022, han aumentado considerablemente el deber de diligencia de Daños . Esto traslada la responsabilidad hacia la garantía de unos estándares más elevados en materia de seguridad de los inquilinos, Daños y servicio en general. Daños se ha convertido sin duda en un sector difícil y precario, en el que las consecuencias legales de una mala gestión son cada vez más graves.

La creación de asociaciones de residentes que representan los intereses colectivos de los arrendatarios proporciona una voz colectiva para hacer campaña a favor de la finalización de las obras de reparación y mantenimiento de los edificios. Las asociaciones pueden exigir responsabilidades al Daños por el gasto en conceptos de gastos de comunidad, participar en consultas sobre obras importantes y gastos de comunidad, y solicitar garantías de que cualquier fondo de amortización para mantenimiento esté debidamente protegido. Aunque su influencia pueda parecer limitada, Daños corren el riesgo de que se presenten quejas en el marco de los sistemas de reparación, lo que puede dar lugar a la concesión de indemnizaciones, o de que las autoridades locales, que tienen derecho a imponer multas, intervengan. Las asociaciones de residentes también pueden reclamar el «derecho a gestionar» y asumir las responsabilidades de gestión, lo que puede acarrear complicaciones para los arrendatarios si existe una mala gestión histórica de los fondos o un incumplimiento prolongado del mantenimiento del edificio.

De los ejemplos citados se desprende claramente que el rápido aumento de los complejos residenciales de gran altura ha planteado una serie de retos tanto para las aseguradoras como para Daños y los arrendatarios. Dado que la calidad de la construcción tiene dificultades para seguir el ritmo de la demanda, el consiguiente aumento de las reclamaciones por daños causados por el agua y los defectos de construcción a largo plazo pone de relieve la importancia vital de Daños proactiva Daños .

Ahora más que nunca, Daños deben adoptar una postura proactiva, garantizando un mantenimiento regular, reparaciones oportunas, una gestión estratégica del fondo de amortización y una comunicación transparente con los arrendatarios. Al hacerlo, no solo protegen los edificios bajo su cuidado y mitigan las pérdidas, sino que también salvaguardan la estabilidad financiera y el bienestar de los residentes a los que prestan servicio.

Es el momento de actuar: la prevención, la preparación y la planificación financiera estratégica son fundamentales para navegar por el cambiante panorama de las reclamaciones residenciales urbanas.

Referencias