Risikostyring: eiendomsforvalternes kritiske rolle i forsikringskrav

18. desember 2025

Som mange av oss som utfører service på skader i nærheten av større bysentre sikkert har lagt merke til, bygges høyhus med økende hastighet og hyppighet. Manchester og nabobyen Salford, for eksempel, har begge dramatisk endret skyline. Deloittes Manchester Crane ^Survey1 avslørte at det per 2024 var 10 788 boliger under bygging, med levering i løpet av de neste fire årene. Denne aktiviteten domineres av høyblokker, studentleiligheter og utleieprosjekter.

Byggetempoet påvirker direkte utbyggernes økonomiske risikoeksponering og markedskonkurranseevne. Tidspress på byggekontrakter, tilgjengelige alternativer for å ta i bruk moderne byggemetoder og kostnadsbegrensninger har alle påvirket byggekvaliteten. Dette har gitt opphav til ulike kilder til vannskader og langsiktige strukturelle bygningsfeil. Den vanligste årsaken til resulterende unnslipp av vannskader er dårlig håndverk – ofte et resultat av bruk av lavkostnadsarbeidskraft fra underleverandører.

Kostnaden for og hyppigheten av vannlekkasjer har økt, med jevne økninger på 21–28 % mellom 2015 og ^20172. Flere høyblokker og flere bad per eiendom har bidratt til denne økte skadefrekvensen og alvorlighetsgraden.

Snarveier i byggingen og en økning i antall skader avdekker problemer som hindrer effektiv skadehåndtering, for eksempel hvilken rolle og ansvar eiendomsforvalteren i kvartalet har og deres innflytelse på skadeprosessen.

En eiendomsforvalters ansvar når forsikringskrav oppstår kan variere avhengig av vilkårene i avtalen som styrer deres rolle. Nylig har vi sett at funksjonen deres øker eksponentielt, og omfatter også risikostyring, byggeledelse, samsvar og beboeringsengasjement. Omfanget av deres involvering kan variere fra skadehåndtering fra vugge ^til grav til å distansere seg fullstendig fra prosessen, og kun veilede leietakere mot skaderapporteringsprosesser.

Eiendomsforvalterens involvering i krav knyttet til kvartalsutvikling kan i stor grad påvirke hvor raskt krav behandles, hvor alvorlig skaden blir og hvilke utgifter som kan bli utbetalt. En mindre engasjert eiendomsforvalter kan føre til forsinket varsling av krav, uforbedret skade og potensielt påvirke forsikringsansvaret.

I vår erfaring hos Sedgwick har vi sett at forsikringsselskaper vanligvis reagerer sjenerøst og nekter å la leietakere bli straffet for feil fra eiendomsforvalterens side – men dette er ikke alltid tilfelle. Enten det skyldes økende porteføljer som belaster forvaltningspersonellet eller minkende midler til servicegebyrer, fører unnlatelse av å reparere uforsikret eiendomsskade (som slitasje eller bygningsfeil) i tide til ubegrenset skade på leietaker-eide enheter, noe som øker reparasjonskostnader og leietap.

Med den fremhevede økningen i hurtigbygg og dårlige byggemetoder, kan visse kategorier av bygningsfeil, som de som involverer utvendig kledning, være kostbare og langt overstige reserver som holdes i synkende fond, som ofte er i restans. Slike tilfeller kan strekke seg over flere år; i noen tilfeller overstiger leietap den maksimale erstatningsperioden (MIP) for tap av leieinntekter, noe som setter leietakere i en usikker posisjon og fører til generell forringelse av bygninger.

I et nylig eksempel hadde vann trengt inn i flere enheter i en blokkleilighet som følge av mangelfull kledningsinstallasjon. Fordi skaden falt utenfor mangelperioden og utenfor forsikringsdekningen, hadde eiendomsforvalterne ikke noe annet valg enn å instruere entreprenører på vegne av leietakerne om å dekke kostnader for utbedringsarbeidet. Disse innsendte kostnadene var ikke ubetydelige, og den eneste finansieringskilden (utover lån, som ville ha forverret deres økonomiske stilling på lang sikt) var kontoen for servicegebyr. I dette tilfellet var kostnaden per enhet uholdbar for de fleste leietakere, og oversteg langt den årlige fondsreserven. Nå som slutten av MIP nærmer seg raskt, er problemet fortsatt uløst, og den interne skaden er fortsatt ureparert. Den forverrede tilstanden til noen fellesområder påvirker mulighetene for andre utleietakere til å tiltrekke seg nye leietakere.

Selv om dette kan betraktes som et ekstremt eksempel, ser vi prinsippet gjentatt gang på gang. Tak blir ikke vedlikeholdt eller reparert tilstrekkelig på grunn av økonomiske begrensninger, noe som ofte fører til gjentatte krav om vanninntrengning. Det blir stadig tydeligere at noen av disse kravene, selv om de er sendt inn som stormkrav, kunne vært forhindret dersom eiendommen hadde vært godt vedlikeholdt. I disse tilfellene ser vi igjen at forsikringsselskaper reagerer sjenerøst ved å betale erstatning for interne skader – men øker egenandelene til et nivå som direkte påvirker leietakerne.

Fra oktober 2014 er eiendomsforvaltere i England juridisk forpliktet til å registrere seg hos en av de myndighetsgodkjente klageordningene. Dette gir leietakere og selveiere tilgang til en uavhengig instans de kan sende inn klager på tjenesteytelser gjennom.

En rekke nylige og kommende lov- og forskriftsendringer i Storbritannia, som for eksempel Building Safety Act 2022, har økt aktsomhetsplikten for eiendomsforvaltere betydelig. Dette flytter ansvaret over på å sikre høyere standarder for leietakernes sikkerhet, eiendommens tilstand og generell service. Eiendomsforvaltning har utvilsomt utviklet seg til en utfordrende og usikker bransje, med de juridiske konsekvensene av dårlig forvaltning som blir stadig mer alvorlige.

Dannelsen av beboerforeninger som representerer leietakernes kollektive interesser gir en kollektiv stemme for å kjempe for fullføring av reparasjons- og vedlikeholdsarbeid på bygninger. Foreninger kan holde eiendomsforvalteren ansvarlig for utgifter til gebyrposter, delta i konsultasjoner om større arbeider og gebyrer, og be om forsikringer om at eventuelle vedlikeholdsavdrag er ivaretatt på riktig måte. Selv om innflytelsen kan virke begrenset, risikerer eiendomsforvaltere å bli registrert klager under klageordningene, noe som resulterer i at det tildeles erstatning, eller en lokal myndighet, som har rett til å ilegge bøter. Beboerforeninger kan også anke for «retten til å forvalte» og overta forvaltningsansvaret. Dette kan være full av komplikasjoner for leietakere hvis det er historisk dårlig forvaltning av midler eller en langvarig manglende vedlikehold av en bygning.

Det er tydelig ut fra eksemplene som er gitt at den raske veksten i høyhusutbygginger har medført en rekke utfordringer for både forsikringsselskaper, eiendomsforvaltere og leietakere. Ettersom byggekvaliteten sliter med å holde tritt med etterspørselen, understreker den resulterende økningen i vannskadekrav og langvarige byggefeil den viktige rollen til proaktiv eiendomsforvaltning.

Nå mer enn noen gang må eiendomsforvaltere ta en proaktiv holdning – sørge for regelmessig vedlikehold, rettidige reparasjoner, strategisk forvaltning av synkende fond og åpen kommunikasjon med leietakere. Ved å gjøre dette beskytter de ikke bare bygningene de har ansvar for og reduserer tap, men ivaretar også den økonomiske stabiliteten og velværet til beboerne de betjener.

Tiden for handling er nå: Forebygging, forberedelse og strategisk økonomisk planlegging er nøkkelen til å navigere i det utviklende landskapet av boligkrav i byområder.

Referanser