Risikomanagement: Die entscheidende Rolle von Immobilienverwaltern bei Versicherungsansprüchen

18. Dezember 2025

Wie viele von uns, die Schadensfälle in der Nähe großer Stadtzentren bearbeiten, sicherlich bemerkt haben, werden immer schneller und häufiger Wohnhochhäuser errichtet. In Manchester und im benachbarten Salford beispielsweise hat sich die Skyline dramatisch verändert.^{Die „}Manchester Crane Survey^1“von Deloitte ergab, dass im Jahr 2024 10.788 Wohnungen im Bau waren, deren Fertigstellung für die nächsten vier Jahre vorgesehen ist. Diese Bautätigkeit wird vor allem von Wohnhochhäusern, Studentenwohnungen und Mietwohnungsprojekten geprägt.

Das Bautempo wirkt sich unmittelbar auf das finanzielle Risiko der Bauträger und ihre Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt aus. Zeitdruck bei Bauaufträgen, die verfügbaren Möglichkeiten zur Anwendung moderner Bauweisen sowie Kostenbeschränkungen haben sich allesamt auf die Bauqualität ausgewirkt. Dies hat zu verschiedenen Ursachen für Wasserschäden und langfristige bauliche Mängel geführt; die häufigste Ursache für daraus resultierende Schadensfälle durch Wasseraustritt ist mangelhafte Bauausführung – oft die Folge des Einsatzes kostengünstiger Arbeitskräfte von Subunternehmern.

Die Kosten und die Häufigkeit von Wasserschäden sind gestiegen, wobei zwischen 2015 und²⁰¹⁷² ein stetiger Anstieg von 21–28 % zu verzeichnen war. Die zunehmende Zahl von Hochhauswohnungen und die steigende Anzahl von Badezimmern pro Immobilie haben zu dieser erhöhten Schadenhäufigkeit und -schwere beigetragen.

Abkürzungen im Bauwesen und eine steigende Zahl von Schadensfällen decken Probleme auf, die eine effektive Schadensabwicklung behindern, beispielsweise die Rolle und Verantwortung des Hausverwalters und dessen Einfluss auf den Schadensabwicklungsprozess.

Die Aufgaben eines Immobilienverwalters bei Versicherungsfällen können je nach den Vertragsbedingungen, die seine Rolle regeln, variieren. In jüngster Zeit haben wir beobachtet, dass sich sein Aufgabenbereich exponentiell erweitert hat und nun auch Risikomanagement, Baumanagement, Compliance und^{die Einbindung} der Mieter^umfasst³. Der Umfang seiner Beteiligung kann von der Abwicklung von Schadensfällen von Anfang bis Ende reichen bis hin zur vollständigen Distanzierung von diesem Prozess, wobei er die Mieter lediglich bei der Schadensmeldung begleitet.

Das Engagement des Immobilienverwalters bei Schadensfällen im Zusammenhang mit der Wohnblockentwicklung kann einen erheblichen Einfluss darauf haben, wie schnell Schadensfälle bearbeitet werden, wie schwerwiegend der Schaden letztendlich ist und wie hoch die endgültigen Schadenskosten ausfallen. Ein weniger engagierter Immobilienverwalter kann zu verspäteten Schadensmeldungen und nicht begrenzten Schäden führen und möglicherweise Auswirkungen auf die Haftung im Rahmen der Versicherungspolice haben.

Nach unseren Erfahrungen bei Sedgwick haben wir festgestellt, dass Versicherer in der Regel großzügig reagieren und sich weigern, Mieter für Versäumnisse seitens des Hausverwalters bestrafen zu lassen – doch dies ist nicht immer der Fall. Ob aufgrund wachsender Bestände, die das Verwaltungspersonal überfordern, oder schwindender Betriebsmittelreserven – die nicht rechtzeitige Behebung nicht versicherter Sachschäden (wie z. B. Abnutzung oder Baumängel) führt zu unverminderten Schäden an den im Eigentum der Mieter stehenden Einheiten, was wiederum die Reparaturkosten und Mietausfälle in die Höhe treibt.

Angesichts der deutlich gestiegenen Zahl von Schnellbauten und mangelhafter Bauausführung können bestimmte Arten von Baumängeln, wie beispielsweise solche an der Außenverkleidung, kostspielig sein und die Rücklagen in den Tilgungsfonds – die häufig im Rückstand sind – bei weitem übersteigen. Solche Fälle können sich über Jahre hinziehen; in manchen Fällen übersteigen die Mietausfälle die maximale Entschädigungsdauer (MIP) für die Mietausfallversicherung, was die Mieter in eine prekäre Lage bringt und zu einem allgemeinen Verfall der Gebäude führt.

In einem aktuellen Fall war aufgrund einer mangelhaften Verkleidungsmontage Wasser in mehrere Wohnungen eines Wohnblocks eingedrungen. Da der Schaden außerhalb der Mängelhaftungsfrist und des Versicherungsschutzes lag, blieb den Hausverwaltern nichts anderes übrig, als im Namen der Mieter Bauunternehmer zu beauftragen, Kostenvoranschläge für die Sanierungsarbeiten einzuholen. Diese Kostenvoranschläge waren nicht unerheblich, und die einzige Finanzierungsquelle (abgesehen von Krediten, die ihre finanzielle Lage langfristig verschlimmert hätten) war das Nebenkostenkonto. In diesem Fall waren die Kosten pro Wohnung für die meisten Mieter untragbar und überstiegen die jährliche Rücklage bei weitem. Da das Ende der Mindestgarantiezeit (MIP) schnell näher rückt, ist das Problem nach wie vor ungelöst und der Innenausfall weiterhin nicht behoben. Der sich verschlechternde Zustand einiger Gemeinschaftsbereiche beeinträchtigt die Chancen anderer Mieter, die ihre Wohnungen vermieten, neue Mieter zu gewinnen.

Auch wenn dies als extremes Beispiel angesehen werden könnte, sehen wir, dass sich dieses Prinzip immer wieder wiederholt. Dächer werden aufgrund finanzieller Engpässe nicht angemessen instand gehalten oder repariert, was häufig zu wiederholten Schadensmeldungen wegen Wassereinbruchs führt. Es wird immer deutlicher, dass einige dieser Schadensfälle, obwohl sie als Sturmschäden gemeldet wurden, vermeidbar gewesen wären, wenn die Immobilie ordnungsgemäß instand gehalten worden wäre. In diesen Fällen reagieren die Versicherer erneut großzügig, indem sie Schäden im Innenbereich regulieren – erhöhen jedoch die Selbstbehalte auf ein Niveau, das sich direkt auf die Mieter auswirkt.

Seit Oktober 2014 sind Immobilienverwalter in England gesetzlich verpflichtet, sich bei einem der staatlich anerkannten Schlichtungssysteme zu registrieren. Dadurch erhalten Mieter und Eigentümer Zugang zu einer unabhängigen Stelle, bei der sie Beschwerden über die erbrachten Dienstleistungen einreichen können.

Eine Reihe von kürzlich in Kraft getretenen und bevorstehenden Gesetzes- und Regulierungsänderungen im Vereinigten Königreich, wie beispielsweise der „Building Safety Act 2022“, haben die Sorgfaltspflicht für Immobilienverwalter erheblich verschärft. Dadurch verlagert sich die Verantwortung hin zur Gewährleistung höherer Standards hinsichtlich der Sicherheit der Mieter, des Zustands der Immobilien und des Service insgesamt. Die Immobilienverwaltung hat sich unbestreitbar zu einer herausfordernden und risikobehafteten Branche entwickelt, in der die rechtlichen Folgen von Missmanagement immer schwerwiegender werden.

Die Gründung von Mietervereinigungen, die die gemeinsamen Interessen der Mieter vertreten, verschafft diesen eine gemeinsame Stimme, um sich für die Fertigstellung von Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten am Gebäude einzusetzen. Die Vereinigungen können den Hausverwalter hinsichtlich der Ausgaben für Nebenkostenposten zur Rechenschaft ziehen, sich an Beratungen über größere Bauvorhaben und Nebenkosten beteiligen und die Zusicherung verlangen, dass etwaige Instandhaltungsrücklagen ordnungsgemäß gesichert sind. Auch wenn ihr Einfluss begrenzt erscheinen mag, laufen Immobilienverwalter Gefahr, dass Beschwerden im Rahmen der Rechtsbehelfsverfahren eingereicht werden, was zur Zuerkennung von Schadensersatz führen kann, oder dass eine Kommunalbehörde, die das Recht hat, Geldstrafen zu verhängen, tätig wird. Mietervereinigungen können zudem das „Verwaltungsrecht“ beantragen und die Verwaltungsaufgaben übernehmen; dies kann für Mieter mit Komplikationen verbunden sein, wenn in der Vergangenheit eine Misswirtschaft bei den Rücklagen oder eine langanhaltende Vernachlässigung der Instandhaltung des Gebäudes vorlag.

Aus den angeführten Beispielen geht deutlich hervor, dass der rasante Anstieg von Wohnhochhausprojekten sowohl für Versicherer als auch für Immobilienverwalter und Mieter eine Vielzahl von Herausforderungen mit sich gebracht hat. Da die Bauqualität kaum mit der Nachfrage Schritt halten kann, unterstreicht die daraus resultierende Zunahme von Wasserschäden und langfristigen Baumängeln die entscheidende Rolle einer proaktiven Immobilienverwaltung.

Mehr denn je müssen Immobilienverwalter proaktiv handeln – indem sie für regelmäßige Instandhaltung, rechtzeitige Reparaturen, eine strategische Verwaltung der Rücklagen und eine transparente Kommunikation mit den Mietern sorgen. Auf diese Weise schützen sie nicht nur die von ihnen betreuten Gebäude und mindern Verluste, sondern sichern auch die finanzielle Stabilität und das Wohlergehen der Bewohner, für die sie zuständig sind.

Jetzt ist es an der Zeit zu handeln: Prävention, Vorbereitung und strategische Finanzplanung sind entscheidend, um sich in der sich wandelnden Landschaft der Schadensfälle im städtischen Wohnungsbau zurechtzufinden.

Literaturverzeichnis