Læren af den seneste dom under New South Wales' DBP-lov

Af Andrew Buchanan, chef for byggeansvar, Australien

Højesteretten i New South Wales har for nylig truffet en vigtig afgørelse om bygge- og anlægsvirksomheders pligt til at udvise omhu i henhold til den meget omtalte lov om design- og byggevirksomheder (DBP), der trådte i kraft den 11. juni 2020.

Både loven og domstolens afgørelse fortjener yderligere opmærksomhed fra fagfolk inden for byggeri og erstatningskrav.

DBP-loven fra 2020

Lovenskabte en ikke-delegérbar lovmæssig pligt for byggeentreprenører over for ejere (og efterfølgende ejere) til at udvise rimelig omhu for at undgå økonomiske tab forårsaget af mangler, der skyldes "bygningsarbejder"(se nedenfor) i en periode på 10 år. Denne periode svarer til den tiårige forældelsesfrist for mangelfulde byggearbejder i henhold tilEnvironmental Planning and Assessment Act fra 1979.

Udvidelsen af omsorgspligten til efterfølgende ejere (så den også omfatter nyoprettede ejerforeninger) er en væsentlig afvigelse fra den tidligere holdning og udsætter derfor byggeentreprenører for større risici – både med hensyn til den periode, hvor der kan rejses krav, og med hensyn til hvem der kan rejse krav.

DBP-loven gælder også med tilbagevirkende kraft for alle byggearbejder, forudsat at manglen blev åbenbar i den 10-årige periode forud for den 11. juni 2020.

Goodwin Street-udviklingsprojekter sag

Den nylige sag Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust mod DSD Builders Pty Ltd (i likvidation)vedrørte opførelsen af tre kollegier til universitetsstuderende, hvor byggeriet påbegyndtes i juli 2017, og hvor der i begyndelsen af 2018 opstod tvister om fremdriften i arbejdet og påståede mangler. I marts 2018 beskadigede en person ondsindet byggeriet.

Højesteret overvejede, om opførelsen af pensionater udgjorde "byggeri" i henhold til DBP-loven. I erkendelse af vanskeligheden ved at fortolke loven korrekt indeholder dommen bemærkningen, at "løsningen af spørgsmålet indebærer en gennemgang af den indviklede bestemmelse i § 36 i DBP-loven. Bestemmelsen synes at være udformet på en måde, der gør den så vanskelig at forstå som muligt."

Sammenfattende definerer § 36 i DBP-loven "byggearbejde" som:

a) Byggearbejde

b) Udarbejdelse af regulerede projekter og andre projekter til byggearbejder

c) Fremstilling eller levering af et byggeprodukt, der anvendes til byggearbejder

d) Overvågning, koordinering, projektledelse eller på anden måde have væsentlig kontrol over udførelsen af ethvert arbejde, der er nævnt i a), b) eller c)

Det fastslås også, at byggearbejder omfatter boligbyggeri i henhold tillov om boligbyggeri fra 1989.

I sidste ende konkluderede retten, at dette var en inklusiv snarere end en eksklusiv definition. Selvom "byggeri" i DBP-loven udtrykkeligt omfatter boligbyggeri (i henhold til Home Building Act), udelukker det ikke andet, ikke-boligbyggeri.

Dommen udvider derfor potentielt anvendelsen af DBP-loven ud over boligbyggeri (eller "klasse 2"-arbejde i henhold til dennationale byggelov) til alt byggearbejde; mulige undtagelser omfatter præfabrikerede huse, flytbare boliger eller tilknyttede konstruktioner.

Historisk kontekst og fremtidige implikationer

Den australske højesterets afgørelse fra 2014 i sagen Brookfield Multiplex Ltd mod Owners Corporation Strata Plan 61288 og Anor gjorde det praktisk taget umuligt for efterfølgende ejere at vinde sager mod bygherrer for uagtsomhed i forbindelse med bygningsmangler eller design-/certificeringsfejl. På grund af velkendte og betydelige konstruktionsfejl, såsom Opal Tower i Sydney Olympic Park, er DBP-loven det lovmæssige middel til at afhjælpe denne situation.

Afsnit 37 i DBP-loven udvider pligten til at udvise omhu: "En person, der udfører byggearbejde, har pligt til at udvise rimelig omhu for at undgå økonomiske tab forårsaget af mangler—

a) i eller i forbindelse med en bygning, hvor arbejdet udføres, og

b) som følge af byggearbejdet.”

IGoodwin Street Developments blev sagen i sidste ende ført mod den anden sagsøgte (projektleder Daniel Roberts), efter at den første sagsøgte (bygherren) var gået i likvidation. Roberts blev fundet fuldt ansvarlig for at betale erstatning.

Procedureafgørelsen fra 2022 i The Owners – Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd fastslog, at § 37, stk. 1, "uden forbehold fastsætter, at enhver 'person', der 'udfører byggearbejde', har den foreskrevne pligt. § 37, stk. 1, er derfor ikke kun rettet mod en bygherre, der udfører det relevante 'byggearbejde', men også mod enhver anden 'person', der udfører 'byggearbejde' som defineret i § 36, stk. 1. ... Dette omfatter en 'person', der har overvåget, koordineret, projektledet eller 'på anden måde' haft 'væsentlig kontrol over udførelsen af' arbejdet. Denne 'person' kan meget vel være 'ejeren af den grund, hvorpå byggearbejdet udføres'."

Derfor er de forpligtelser, der pålægges i henhold til DBP-loven, ikke begrænset til hovedentreprenøren; de kan også gælde for udviklere, projektledere, byggeledere eller andre (herunder enkeltpersoner) med "væsentlig kontrol" over udførelsen af arbejdet. Klagere skal dog stadig påvise både uagtsomhed fra bygherres side og en årsagssammenhæng mellem bygherrens væsentlige kontrol og den pågældende fejl.

Det er nu bekræftet, at bygherrer (både virksomheder og enkeltpersoner) har (og har haft, i betragtning af den retroaktive anvendelse af DBP-loven) en personlig pligt til at udvise omhu over for ejere og fremtidige ejere for at forhindre økonomiske tab som følge af alle (ikke kun bolig) byggearbejder, de har udført i New South Wales.

De vigtigste pointer

1. DBP-loven, der trådte i kraft den 11. juni 2020, pålægger byggebranchen en pligt til at udvise omhu, hvilket gør dem ansvarlige for økonomiske tab som følge af mangler i 10 år; denne pligt gælder med tilbagevirkende kraft.
2. Definitionen af "byggepraktikere" omfatter personer, der havde "væsentlig kontrol" over "byggearbejdet".
3. "Byggearbejder" omfatter nu alle bygningskonstruktioner og er ikke begrænset til klasse 2-arbejder som defineret i den nationale byggelovgivning.

Efterskrift fra Neil Wright, ansvarlig for erstatningsansvar, Australien

Hos Sedgwick er vi stolte af at kunne udnytte vores tekniske ekspertise til at levere omkostningseffektive, professionelle skadesløsningsløsninger til vores kunder. Vores australske team har bred erfaring inden for alle former for erstatningskrav, fra simple personskadesager som følge af faldulykker til produkt tilbagekaldelser og erstatningskrav mod erhvervsansvarlige for flere millioner dollars. Samlet set har vi hundredvis af års erfaring!

Ved at anvende vores viden på en upartisk måde er vi i stand til at indtage et objektivt standpunkt i forhold til skadesforhold og give vores kunder klar vejledning. Vores eksperter omdanner dygtigt komplekse problemer til håndterbare løsninger.

Denne blog er den første i en serie, hvor vores ansvarsforsikringseksperter deler deres viden og ekspertise til gavn for alle i branchen. Hold øje med den anden blog, der kommer snart.

For mere information om vores ansvarsforsikringsydelser i Australien, se her eller kontakt mig.

> Læs mere — læs om vores australske byggeansvar og relaterede kompetencer.