Par Andrew Buchanan, responsable de la responsabilité civile dans le domaine de la construction, Australie
La Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud a récemment rendu une décision importante sur le devoir de diligence des praticiens du bâtiment en vertu de la très médiatisée loi sur les praticiens de la conception et de la construction (DBP), qui est entrée en vigueur le 11 juin 2020.
La loi et l'arrêt de la Cour méritent tous deux une attention particulière de la part des professionnels de la construction et de la responsabilité civile.
La loi DBP de 2020
La loi a créé un devoir de diligence statutaire non délégable que les praticiens du bâtiment doivent aux propriétaires (et aux propriétaires ultérieurs), afin d'exercer une diligence raisonnable pour éviter les pertes économiques causées par des défauts résultant de "travaux de construction" (voir ci-dessous) pendant une période de 10 ans. Cette période correspond au délai de prescription de dix ans pour les travaux de construction défectueux en vertu de la loi de 1979 sur la planification et l'évaluation environnementales (Environmental Planning and Assessment Act).
L'extension de l'obligation de diligence aux propriétaires ultérieurs (y compris les sociétés de propriétaires nouvellement créées) constitue un changement important par rapport à la situation antérieure et expose donc les praticiens de la construction à des risques plus importants, tant en ce qui concerne la période pendant laquelle des plaintes peuvent être déposées que les personnes qui les déposent.
La loi DBP s'applique également rétroactivement à tous les travaux de construction, à condition que le défaut se soit manifesté au cours de la période de 10 ans précédant le 11 juin 2020.
Développement de la rue Goodwin affaire
L'affaire récente Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)concernait la construction de trois internats universitaires, la construction ayant commencé en juillet 2017 et des litiges étant apparus au début de 2018 concernant l'avancement des travaux et des défauts allégués. En mars 2018, une personne a malicieusement endommagé les travaux.
La Cour suprême s'est penchée sur la question de savoir si la construction de pensions de famille constituait un "travail de construction" au sens de la loi DBP. Reconnaissant la difficulté d'interpréter correctement la loi, l'arrêt contient la remarque suivante : "la résolution de la question implique l'examen de la disposition labyrinthique de l'article 36 de la loi DBP. L'article semble avoir été rédigé de manière à rendre sa compréhension aussi difficile que possible".
En résumé, l'article 36 de la loi DBP définit les "travaux de construction" comme suit :
a) Travaux de construction
b) L'élaboration de plans réglementés et d'autres plans pour les travaux de construction
c) la fabrication ou la fourniture d'un produit de construction utilisé pour des travaux de construction
d) superviser, coordonner, gérer des projets ou exercer un contrôle substantiel sur l'exécution de tout travail visé aux points a), b) ou c)
Elle précise également que les travaux de construction comprennent les travaux de construction résidentielle au sens de la loi sur la construction de logements de 1989.
En fin de compte, la Cour a conclu qu'il s'agissait d'une définition inclusive, plutôt qu'exclusive. Si les "travaux de construction" visés par la loi DBP comprennent expressément les travaux de construction résidentielle (au sens de la loi sur la construction de maisons), ils n'excluent pas les autres travaux de construction non résidentielle.
L'arrêt élargit donc potentiellement l'application de la loi DBP au-delà des travaux de construction résidentielle (ou travaux de "classe 2", selon le code national de la construction) à tous les travaux de construction ; les exceptions possibles comprennent les maisons préfabriquées, les habitations mobiles ou les structures associées.
Contexte historique et implications futures
La décision rendue en 2014 par la Haute Cour d'Australie dans l'affaire Brookfield Multiplex Ltd contre Owners Corporation Strata Plan 61288 et Anor avait rendu pratiquement impossible pour les propriétaires ultérieurs d'obtenir gain de cause contre les praticiens du bâtiment pour des réclamations pour négligence en relation avec des défauts de construction ou des erreurs de conception/certification. En raison de défaillances de construction importantes et largement connues, telles que la tour Opal dans le parc olympique de Sydney, la loi DBP est le remède légal à cette situation.
L'article 37 de la loi DBP étend le devoir de diligence : La personne qui effectue des travaux de construction a le devoir d'exercer une diligence raisonnable afin d'éviter les pertes économiques causées par des défauts...".
a) dans ou en relation avec un bâtiment pour lequel les travaux sont effectués, et
b) découlant des travaux de construction".
Dans l'affaire Goodwin Street Developments, l'action avait finalement été intentée contre le second défendeur (le chef de projet Daniel Roberts) après que le premier défendeur (le constructeur) eut été mis en liquidation ; Roberts a été jugé entièrement responsable du paiement des dommages.
L'arrêt de procédure 2022 dans l'affaire The Owners - Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd a déclaré que l'article 37(1) "prévoit, sans aucune réserve, que toute "personne" qui "effectue des travaux de construction" a l'obligation prescrite. L'article 37, paragraphe 1, s'adresse donc non seulement à un constructeur qui effectue les "travaux de construction" en question, mais aussi à toute autre "personne" qui effectue des "travaux de construction" tels que définis à l'article 36, paragraphe 1. ... Cela inclut une "personne" qui a supervisé, coordonné, géré le projet ou "autrement" exercé un "contrôle substantiel sur l'exécution" des travaux. Cette "personne" peut très bien être le "propriétaire du terrain sur lequel le travail de construction est effectué".
Par conséquent, les obligations imposées par la loi DBP ne se limitent pas à l'entrepreneur principal ; elles peuvent également s'appliquer aux promoteurs, aux gestionnaires de projet, aux superviseurs de chantier ou à toute autre personne (y compris les particuliers) exerçant un "contrôle substantiel" sur l'exécution des travaux. Toutefois, les demandeurs doivent toujours démontrer la négligence du praticien du bâtiment et le lien de causalité entre le contrôle exercé par ce praticien et le défaut en question.
Il est désormais confirmé que les professionnels de la construction (entreprises et particuliers) ont (et ont eu, compte tenu de l'application rétrospective de la loi DBP) un devoir personnel de diligence envers les propriétaires et futurs propriétaires afin de prévenir les pertes économiques découlant de tous les travaux de construction (pas seulement résidentiels) qu'ils ont entrepris en Nouvelle-Galles du Sud.
Principaux enseignements
- La loi DBP, qui est entrée en vigueur le 11 juin 2020, impose un devoir de diligence aux praticiens de la construction, les rendant responsables des pertes économiques résultant de défauts pendant 10 ans ; ce devoir s'applique rétrospectivement.
- La définition des "praticiens du bâtiment" s'étend aux personnes qui ont exercé un "contrôle substantiel" sur les "travaux de construction".
- Les "travaux de construction" sont désormais considérés comme incluant toutes les structures de bâtiments et ne sont pas limités aux travaux de classe 2 tels que définis par le code national de la construction.
Post-scriptum de Neil Wright, responsable de la responsabilité, Australie
Chez Sedgwick, nous sommes fiers d'utiliser notre expertise technique pour offrir à nos clients des solutions rentables et expertes en matière de sinistres. Notre équipe australienne dispose d'une vaste expérience dans toutes les catégories de sinistres en responsabilité civile, du simple accident corporel avec trébuchement au rappel de produits de plusieurs millions de dollars, en passant par les sinistres en responsabilité civile professionnelle. À nous tous, nous cumulons des centaines d'années d'expérience !
En appliquant nos connaissances de manière impartiale, nous sommes en mesure d'adopter un point de vue objectif sur les circonstances de la demande et de fournir à nos clients des conseils clairs. Nos experts transforment habilement des questions complexes en solutions gérables.
Ce blog est le premier d'une série dans laquelle nos experts en responsabilité civile partageront leurs connaissances et leur expertise au profit de tous les acteurs du secteur. Restez à l'écoute pour le deuxième blog, qui sera bientôt disponible.
Pour en savoir plus sur nos capacités en matière de responsabilité en Australie, veuillez se référer ici ou contactez-moi.
> En savoir plus - lire à propos de notre responsabilité civile construction en Australie et les compétences connexes.