Les enseignements à tirer d'un récent jugement rendu en vertu de la loi DBP de la Nouvelle-Galles du Sud

Par Andrew Buchanan, responsable de la responsabilité civile dans le secteur de la construction, Australie

La Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud a récemment rendu une décision importante concernant le devoir de diligence qui incombe aux professionnels du bâtiment en vertu de la loi très médiatisée sur les professionnels de la conception et de la construction (DBP), entrée en vigueur le 11 juin 2020.

La loi et la décision de la cour méritent une attention particulière de la part des professionnels de la construction et des réclamations en responsabilité civile.

La loi DBP de 2020

La loia créé une obligation légale non délégable de diligence incombant aux professionnels du bâtiment envers les propriétaires (et les propriétaires ultérieurs) d'exercer une diligence raisonnable afin d'éviter les pertes économiques causées par des défauts résultant de «travaux de construction »(voir ci-dessous) pendant une période de 10 ans. Cette période correspond au délai de prescription de dix ans pour les travaux de construction défectueux prévu parla loi de 1979 sur la planification et l'évaluation environnementales.

L'extension du devoir de diligence aux propriétaires ultérieurs (y compris les associations de propriétaires nouvellement créées) constitue un changement important par rapport à la position antérieure et expose donc les professionnels du bâtiment à des risques plus importants, tant en termes de délai pendant lequel des réclamations peuvent être introduites que de personnes habilitées à le faire.

La loi DBP s'applique également rétroactivement à tous les travaux de construction, à condition que le défaut soit apparu au cours de la période de 10 ans précédant le 11 juin 2020.

Développements immobiliers Goodwin Street affaire

L'affaire récente opposant Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust c. DSD Builders Pty Ltd (en liquidation)concernait la construction de trois résidences universitaires, dont les travaux avaient débuté en juillet 2017 et qui ont donné lieu à des litiges début 2018 concernant l'avancement des travaux et des défauts présumés. En mars 2018, quelqu'un a endommagé les travaux de manière malveillante.

La Cour suprême a examiné si la construction de pensions constituait un « travail de construction » au sens de la loi DBP. Reconnaissant la difficulté d'interpréter correctement la loi, le jugement contient la remarque suivante : « La résolution de cette question implique l'examen de la disposition labyrinthique de l'article 36 de la loi DBP. Cet article semble avoir été rédigé de manière à rendre sa compréhension aussi difficile que possible. »

En résumé, l'article 36 de la loi DBP définit les « travaux de construction » comme suit :

a) Travaux de construction

b) La préparation de plans réglementés et autres plans pour les travaux de construction

c) La fabrication ou la fourniture d'un produit de construction utilisé pour des travaux de construction

d) Superviser, coordonner, gérer des projets ou exercer tout autre contrôle substantiel sur l'exécution des travaux visés aux points a), b) ou c)

Il précise également que les travaux de construction comprennent les travaux de construction résidentielle au sens de laloi de 1989 sur la construction de logements (Home Building Act).

En fin de compte, la cour a conclu qu'il s'agissait d'une définition inclusive plutôt qu'exclusive. Si les « travaux de construction » au sens de la loi DBP incluent expressément les travaux de construction résidentielle (au sens de la loi sur la construction résidentielle), ils n'excluent pas pour autant les autres travaux de construction non résidentielle.

Le jugement élargit donc potentiellement l'application de la loi DBP au-delà des travaux de construction résidentielle (ou travaux de « classe 2 », selon leCode national de la construction) à tous les travaux de construction ; les exceptions possibles comprennent les maisons préfabriquées, les habitations mobiles ou les structures associées.

Contexte historique et implications futures

Décision rendue en 2014 par la Haute Cour d'Australie dans l'affaire Brookfield Multiplex Ltd c. Owners Corporation Strata Plan 61288 et Anor , il était devenu pratiquement impossible pour les propriétaires ultérieurs d'obtenir gain de cause contre les professionnels du bâtiment pour des réclamations pour négligence liées à des défauts de construction ou à des erreurs de conception/certification. En raison de défaillances de construction largement connues et importantes, telles que celles de l'Opal Tower dans le parc olympique de Sydney, la loi DBP constitue le recours légal à cette situation.

L'article 37 de la loi DBP étend l'obligation de diligence : « Toute personne qui effectue des travaux de construction a l'obligation d'exercer une diligence raisonnable afin d'éviter les pertes économiques causées par des défauts —

a) dans ou en rapport avec un bâtiment pour lequel les travaux sont effectués, et

b) découlant des travaux de construction. »

Dans l'affaireGoodwin Street Developments, la plainte a finalement été intentée contre le deuxième défendeur (le chef de projet Daniel Roberts) après que le premier défendeur (le constructeur) ait été mis en liquidation judiciaire ; Roberts a été jugé entièrement responsable du paiement des dommages-intérêts.

Décision procédurale rendue en 2022 dans l'affaire The Owners – Strata Plan No 84674 c. Pafburn Pty Ltd a estimé que l'article 37(1) « prévoit, sans aucune réserve, que toute « personne » qui « effectue des travaux de construction » a l'obligation prescrite. L'article 37(1) s'adresse donc non seulement à un constructeur qui effectue les « travaux de construction » concernés, mais aussi à toute autre « personne » qui effectue des « travaux de construction » tels que définis à l'article 36(1). ... Cela inclut une « personne » qui a supervisé, coordonné, géré le projet ou qui a « autrement » exercé un « contrôle substantiel sur la réalisation » des travaux. Cette « personne » peut très bien être le « propriétaire du terrain sur lequel les travaux de construction sont réalisés ».

En conséquence, les obligations imposées par la loi DBP ne se limitent pas au maître d'œuvre principal ; elles peuvent également s'appliquer aux promoteurs, aux chefs de projet, aux superviseurs de chantier ou à toute autre personne (y compris les particuliers) exerçant un « contrôle substantiel » sur l'exécution des travaux. Toutefois, les demandeurs sont toujours tenus de démontrer à la fois la négligence de la part du professionnel du bâtiment et le lien de causalité entre le contrôle substantiel exercé par ce professionnel et le défaut en question.

Il est désormais confirmé que les professionnels du bâtiment (entreprises et particuliers) ont (et ont eu, compte tenu de l'application rétroactive de la loi DBP) un devoir de diligence envers les propriétaires et futurs propriétaires afin de prévenir toute perte économique résultant de tous les travaux de construction (et pas seulement résidentiels) qu'ils ont entrepris en Nouvelle-Galles du Sud.

Principaux enseignements

1. La loi DBP, qui est entrée en vigueur le 11 juin 2020, impose une obligation de diligence aux professionnels du bâtiment, les rendant responsables des pertes économiques résultant de défauts pendant 10 ans ; cette obligation s'applique rétroactivement.
2. La définition des « professionnels du bâtiment » s'étend aux personnes qui exerçaient un « contrôle substantiel » sur les « travaux de construction ».
3. Les « travaux de construction » sont désormais considérés comme incluant toutes les structures de bâtiments et ne se limitent pas aux travaux de classe 2 tels que définis par le Code national de la construction.

Post-scriptum de Neil Wright, responsable de la responsabilité civile, Australie

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