Conclusiones de una sentencia reciente en virtud de la Ley DBP de Nueva Gales del Sur

Por Andrew Buchanan, responsable de responsabilidad civil en la construcción, Australia

El Tribunal Supremo de Nueva Gales del Sur ha dictado recientemente una importante sentencia sobre el deber de diligencia que incumbe a los profesionales de la construcción en virtud de la muy publicitada Ley de Profesionales del Diseño y la Construcción (DBP), que entró en vigor el 11 de junio de 2020.

Tanto la ley como la sentencia del tribunal merecen una mayor atención por parte de los profesionales del sector de la construcción y de las reclamaciones por responsabilidad civil.

La Ley DBP de 2020

La leyestableció una obligación legal de diligencia, no delegable, que los profesionales de la construcción tienen para con los propietarios (y los propietarios posteriores) de actuar con la diligencia razonable necesaria para evitar pérdidas económicas causadas por defectos derivados delas «obras de construcción»(véase más adelante) durante un período de 10 años. Este plazo se corresponde con el plazo de prescripción de diez años aplicable a las obras de construcción defectuosas en virtud dela Ley de Planificación y Evaluación Ambiental de 1979.

La ampliación del deber de diligencia a los propietarios posteriores (incluidas las comunidades de propietarios de nueva creación) supone un cambio significativo con respecto a la postura anterior y, por lo tanto, expone a los profesionales de la construcción a mayores riesgos, tanto en lo que se refiere al plazo en el que pueden presentarse las reclamaciones como a quién puede presentarlas.

La Ley DBP también se aplica con carácter retroactivo a todas las obras de construcción, siempre que el defecto se haya manifestado en el plazo de diez años anterior al 11 de junio de 2020.

Goodwin Street Developments caso

El reciente caso de Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust contra DSD Builders Pty Ltd (en liquidación)se refería a la construcción de tres residencias universitarias, cuya obra se inició en julio de 2017 y en torno a la cual surgieron disputas a principios de 2018 en relación con el avance de los trabajos y supuestos defectos. En marzo de 2018, alguien causó daños a la obra de forma maliciosa.

El Tribunal Supremo examinó si la construcción de pensiones constituía una «obra de construcción» en el sentido de la Ley DBP. Reconociendo la dificultad de interpretar adecuadamente la ley, la sentencia incluye la observación de que «la resolución de la cuestión implica examinar la laberíntica disposición del artículo 36 de la Ley DBP. Dicho artículo parece haber sido redactado con el fin de que su comprensión resulte lo más difícil posible».

En resumen, el artículo 36 de la Ley DBP define «obra de construcción» como:

a) Obras de construcción

b) La elaboración de proyectos regulados y otros proyectos para obras de construcción

c) La fabricación o el suministro de un producto de construcción utilizado en obras de edificación

d) Supervisar, coordinar, gestionar proyectos o ejercer de cualquier otra forma un control sustancial sobre la ejecución de cualquiera de las tareas mencionadas en los apartados a), b) o c)

Asimismo, se establece que las obras de construcción incluyen las obras de edificación residencial en el sentido de laLey de Construcción de Viviendas de 1989.

En última instancia, el tribunal concluyó que se trataba de una definición inclusiva, y no exclusiva. Si bien el concepto de «obras de construcción» en la Ley DBP incluye expresamente las obras de construcción residencial (en el sentido de la Ley de Construcción de Viviendas), no excluye otras obras de construcción no residenciales.

Por lo tanto, la sentencia podría ampliar el ámbito de aplicación de la Ley DBP más allá de las obras de construcción residencial (o las obras de «Clase 2», según elCódigo Nacional de la Construcción) a todas las obras de construcción; entre las posibles excepciones se incluyen las casas prefabricadas, las viviendas móviles o las estructuras asociadas.

Contexto histórico y repercusiones futuras

La sentencia de 2014 del Tribunal Supremo de Australia en el asunto Brookfield Multiplex Ltd contra Owners Corporation Strata Plan 61288 y otros había hecho prácticamente imposible que los propietarios posteriores pudieran ganar a los profesionales de la construcción en demandas por negligencia relacionadas con defectos de construcción o errores de diseño o certificación. Debido a fallos de construcción muy conocidos y significativos, como el de la Torre Opal en el Parque Olímpico de Sídney, la Ley DBP es el recurso legal para esa situación.

El artículo 37 de la Ley DBP amplía el deber de diligencia: «Toda persona que realice obras de construcción tiene la obligación de actuar con la diligencia razonable para evitar pérdidas económicas causadas por defectos—

a) en un edificio en el que se realizan las obras, o en relación con dicho edificio, y

b) derivados de las obras de construcción.

En el casoGoodwin Street Developments, la demanda se interpuso finalmente contra el segundo demandado (el director del proyecto, Daniel Roberts), tras la quiebra del primer demandado (el constructor); se declaró a Roberts plenamente responsable del pago de la indemnización por daños y perjuicios.

La resolución procesal de 2022 en el asunto The Owners – Strata Plan No 84674 contra Pafburn Pty Ltd sostuvo que el artículo 37(1) «establece, sin ninguna salvedad, que cualquier “persona” que “realice obras de construcción” tiene la obligación prescrita. Por lo tanto, el artículo 37(1) se dirige no solo a un constructor que se dedica a las “obras de edificación” pertinentes, sino a cualquier otra “persona” que realice “obras de construcción” tal y como se definen en el artículo 36(1). … Esto incluye a una «persona» que supervisara, coordinara, gestionara el proyecto o tuviera «de otro modo» un «control sustancial sobre la ejecución» de los trabajos. Esa «persona» bien podría ser el «propietario del terreno en relación con el cual se llevan a cabo los trabajos de construcción».

Por consiguiente, las obligaciones impuestas por la Ley DBP no se limitan al contratista principal, sino que también pueden aplicarse a los promotores, los directores de obra, los jefes de obra o cualquier otra persona (incluidos los particulares) que ejerza un «control sustancial» sobre la ejecución de la obra. No obstante, los demandantes siguen estando obligados a demostrar tanto la negligencia por parte del profesional de la construcción como la relación de causalidad entre el alcance de dicho control sustancial y el defecto en cuestión.

Se ha confirmado que los profesionales de la construcción (tanto empresas como particulares) tienen (y han tenido, dada la aplicación retroactiva de la Ley DBP) la obligación personal de velar por los propietarios y futuros propietarios para evitar pérdidas económicas derivadas de todas las obras de construcción (no solo las residenciales) que hayan realizado en Nueva Gales del Sur.

Puntos clave

1. La Ley DBP, que entró en vigor el 11 de junio de 2020, impone a los profesionales de la construcción un deber de diligencia, por lo que son responsables de las pérdidas económicas derivadas de defectos durante un plazo de 10 años; este deber tiene carácter retroactivo.
2. La definición de «profesionales de la construcción» incluye a aquellas personas que ejercían un «control sustancial» sobre las «obras de construcción».
3. En la actualidad, se considera que el término «obras de construcción» abarca todas las estructuras de edificios y no se limita a las obras de clase 2 tal y como las define el Código Nacional de Construcción.

Posdata de Neil Wright, responsable de responsabilidad civil, Australia

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