Por Andrew Buchanan, responsable de responsabilidad civil de la construcción, Australia
El Tribunal Supremo de Nueva Gales del Sur ha dictado recientemente una importante sentencia sobre el deber de diligencia de los profesionales de la construcción en virtud de la muy publicitada Ley de Profesionales del Diseño y la Construcción (DBP), que entró en vigor el 11 de junio de 2020.
Tanto la ley como la sentencia del tribunal merecen mayor atención por parte de los profesionales de la construcción y de las reclamaciones de responsabilidad civil.
Ley DBP de 2020
La ley creaba una obligación legal indelegable de diligencia de los profesionales de la construcción hacia los propietarios (y propietarios subsiguientes) para evitar pérdidas económicas causadas por defectos derivados de "obras de construcción" (véase más abajo) durante un periodo de 10 años. Este periodo se corresponde con el plazo de prescripción de una década para las obras de construcción defectuosas previsto en la Ley de Planificación y Evaluación Medioambiental de 1979.
La ampliación del deber de diligencia a los propietarios subsiguientes (para incluir a las sociedades de propietarios de nueva creación) supone un cambio significativo respecto a la posición anterior y, por lo tanto, expone a los profesionales de la construcción a mayores riesgos, tanto en lo que se refiere al periodo en el que se pueden presentar reclamaciones como a quién puede presentarlas.
La Ley DBP también se aplica con carácter retroactivo a todas las obras de construcción, siempre que el defecto se haya manifestado en el periodo de 10 años anterior al 11 de junio de 2020.
Promociones Goodwin Street caso
El reciente asunto Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq)se refería a la construcción de tres pensiones de alojamiento universitario, cuya construcción comenzó en julio de 2017 y a principios de 2018 surgieron disputas sobre el progreso de las obras y supuestos defectos. En marzo de 2018, alguien dañó maliciosamente las obras.
El Tribunal Supremo examinó si la construcción de pensiones constituía una "obra de construcción" en el sentido de la Ley DBP. Reconociendo la dificultad de interpretar correctamente la ley, la sentencia contiene la observación de que "la resolución de la cuestión implica el examen de la laberíntica disposición del artículo 36 de la Ley DBP. El artículo parece haber sido redactado para dificultar al máximo su comprensión".
En resumen, el artículo 36 de la Ley DBP define las "obras de construcción" como:
a) Obras
b) La preparación de diseños regulados y otros diseños de obras de construcción
c) La fabricación o suministro de un producto de construcción utilizado en obras de construcción
d) Supervisar, coordinar, gestionar proyectos o ejercer cualquier otro tipo de control sobre la realización de cualquiera de los trabajos mencionados en las letras a), b) o c).
También establece que las obras de construcción incluyen las obras de construcción de viviendas en el sentido de la Ley de Construcción de Viviendas de 1989.
En última instancia, el tribunal concluyó que se trataba de una definición inclusiva, no exclusiva. Aunque el término "obras de construcción" de la Ley DBP incluye expresamente las obras de construcción de viviendas (en el sentido de la Ley de construcción de viviendas), no excluye otras obras de construcción no residenciales.
La sentencia, por tanto, amplía potencialmente la aplicación de la Ley DBP más allá de las obras de construcción residencial (o de "clase 2", según el Código Nacional de la Construcción) a todas las obras de construcción; entre las posibles excepciones figuran las casas prefabricadas, las viviendas móviles o las estructuras asociadas.
Contexto histórico e implicaciones futuras
La sentencia dictada en 2014 por el Tribunal Superior de Australia en el asunto Brookfield Multiplex Ltd contra Owners Corporation Strata Plan 61288 y Anor había hecho prácticamente imposible que los propietarios posteriores tuvieran éxito contra los profesionales de la construcción por reclamaciones de negligencia en relación con defectos de construcción o errores de diseño/certificación. Debido a fallos de construcción ampliamente conocidos y significativos, como el de la Torre Opal en el Parque Olímpico de Sídney, la Ley DBP es el remedio legal a esa situación.
El artículo 37 de la Ley DBP amplía el deber de diligencia: "Toda persona que realice obras de construcción tiene el deber de actuar con diligencia razonable para evitar pérdidas económicas causadas por defectos...".
a) en un edificio para el que se realizan las obras o en relación con él, y
b) derivados de las obras de construcción".
En Goodwin Street Developments, la demanda se dirigió en última instancia contra el segundo demandado (el director del proyecto Daniel Roberts) después de que el primer demandado (el constructor) entrara en liquidación; Roberts fue declarado totalmente responsable del pago de daños y perjuicios.
La sentencia de procedimiento 2022 en el asunto The Owners - Strata Plan nº 84674 contra Pafburn Pty Ltd sostuvo que el artículo 37(1) "establece, sin ninguna matización, que cualquier 'persona' que 'realice trabajos de construcción' tiene la obligación prescrita. Por lo tanto, el artículo 37, apartado 1, se dirige no sólo a un constructor que realiza los "trabajos de construcción" pertinentes, sino a cualquier otra "persona" que lleve a cabo "trabajos de construcción" tal como se definen en el artículo 36, apartado 1. ... Eso incluye a una "persona" que realice "trabajos de construcción". ... Eso incluye a una "persona" que supervisó, coordinó, dirigió el proyecto o "de otro modo" tuvo un "control sustancial sobre la realización" de la obra. Esa "persona" bien puede ser el "propietario del terreno en relación con el cual se realiza la obra"".
En consecuencia, las obligaciones impuestas por la Ley DBP no se limitan al contratista principal; también pueden aplicarse a promotores, directores de obra, supervisores de obra o cualquier otra persona (incluidos particulares) con "control sustantivo" de la ejecución de la obra. No obstante, los demandantes siguen estando obligados a demostrar tanto la negligencia del profesional de la construcción como el nexo causal entre el ámbito de control sustantivo de dicho profesional y el defecto en cuestión.
Ahora se confirma que los profesionales de la construcción (tanto empresas como particulares) tienen (y han tenido, dada la aplicación retroactiva de la Ley DBP) un deber personal de diligencia con los propietarios y futuros propietarios para evitar pérdidas económicas derivadas de todos los trabajos de construcción (no sólo residenciales) que hayan realizado en Nueva Gales del Sur.
Principales conclusiones
- La Ley DBP, que entró en vigor el 11 de junio de 2020, impone un deber de diligencia a los profesionales de la construcción, haciéndoles responsables de las pérdidas económicas derivadas de defectos durante 10 años; este deber se aplica con carácter retroactivo.
- La definición de "profesionales de la construcción" se extiende a las personas que tenían el "control sustancial" de las "obras de construcción".
- En la actualidad se considera que "obras de construcción" incluye todas las estructuras de edificación y no se limita a las obras de clase 2 definidas en el Código Nacional de la Construcción.
Posdata de Neil Wright, responsable de responsabilidad civil, Australia
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