Conclusiones de una sentencia reciente en virtud de la Ley DBP de Nueva Gales del Sur

Por Andrew Buchanan, director de responsabilidad civil en la construcción, Australia.

El Tribunal Supremo de Nueva Gales del Sur ha dictado recientemente una importante sentencia sobre el deber de diligencia que incumbe a los profesionales de la construcción en virtud de la muy publicitada Ley de Diseñadores y Profesionales de la Construcción (DBP), que entró en vigor el 11 de junio de 2020.

Tanto la ley como la sentencia del tribunal merecen una mayor atención por parte de los profesionales de la construcción y las reclamaciones por responsabilidad civil.

La Ley DBP de 2020

La leyestableció una obligación legal indelegable de diligencia por parte de los profesionales de la construcción hacia los propietarios (y posteriores propietarios) de ejercer una diligencia razonable para evitar pérdidas económicas causadas por defectos derivados de«obras de construcción»(véase más adelante) durante un período de 10 años. Este período se corresponde con el plazo de prescripción de diez años para las obras de construcción defectuosas en virtud dela Ley de Planificación y Evaluación Ambiental de 1979.

Ampliar el deber de diligencia a los propietarios posteriores (para incluir a las comunidades de propietarios de nueva creación) supone un cambio significativo con respecto a la postura anterior y, por lo tanto, expone a los profesionales de la construcción a mayores riesgos, tanto en lo que respecta al plazo en el que se pueden presentar reclamaciones como a quién puede hacerlo.

La Ley DBP también se aplica de forma retroactiva a todas las obras de construcción, siempre que el defecto se haya manifestado en el periodo de 10 años anterior al 11 de junio de 2020.

Desarrollos inmobiliarios en Goodwin Street caso

El caso reciente de Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust contra DSD Builders Pty Ltd (en liquidación)se refería a la construcción de tres residencias universitarias, cuya construcción comenzó en julio de 2017 y en la que surgieron disputas a principios de 2018 en relación con el avance de las obras y los supuestos defectos. En marzo de 2018, alguien dañó maliciosamente las obras.

El Tribunal Supremo consideró si la construcción de pensiones constituía «obra de construcción» en el sentido de la Ley DBP. Reconociendo la dificultad de interpretar adecuadamente la ley, la sentencia contiene la observación de que «la resolución de la cuestión implica examinar la laberíntica disposición del artículo 36 de la Ley DBP. El artículo parece haber sido redactado de manera que su comprensión resulte lo más difícil posible».

En resumen, el artículo 36 de la Ley DBP define «obra de construcción» como:

a) Obras de construcción

b) La elaboración de proyectos regulados y otros proyectos para obras de construcción.

c) La fabricación o el suministro de un producto de construcción utilizado para obras de construcción.

d) Supervisar, coordinar, gestionar proyectos o ejercer cualquier otro tipo de control sustantivo sobre la realización de cualquiera de las tareas mencionadas en los apartados a), b) o c).

También establece que las obras de construcción incluyen las obras de construcción residencial en el sentido de laLey de Construcción de Viviendas de 1989.

En última instancia, el tribunal concluyó que se trataba de una definición inclusiva, y no exclusiva. Si bien las «obras de construcción» en el marco de la Ley DBP incluyen expresamente las obras de construcción residencial (en el sentido de la Ley de Construcción de Viviendas), no excluyen otras obras de construcción no residencial.

Por lo tanto, la sentencia amplía potencialmente la aplicación de la Ley DBP más allá de las obras de construcción residencial (u obras de «Clase 2», según elCódigo Nacional de Construcción) a todas las obras de construcción; las posibles excepciones incluyen las casas prefabricadas, las viviendas móviles o las estructuras asociadas.

Contexto histórico y repercusiones futuras

La decisión del Tribunal Supremo de Australia de 2014 en el caso Brookfield Multiplex Ltd contra Owners Corporation Strata Plan 61288 y Anor hizo prácticamente imposible que los propietarios posteriores pudieran ganar a los profesionales de la construcción en reclamaciones por negligencia en relación con defectos de construcción o errores de diseño/certificación. Debido a fallos de construcción muy conocidos y significativos, como el de la Torre Opal en el Parque Olímpico de Sídney, la Ley DBP es el remedio legal para esa situación.

El artículo 37 de la Ley DBP amplía el deber de diligencia: «Toda persona que realice trabajos de construcción tiene el deber de actuar con la diligencia razonable para evitar pérdidas económicas causadas por defectos...».

a) en un edificio para el que se realiza el trabajo o en relación con él, y

b) derivados de las obras de construcción».

EnGoodwin Street Developments, la demanda finalmente se tramitó contra el segundo demandado (el director del proyecto, Daniel Roberts) después de que el primer demandado (el constructor) entrara en liquidación; Roberts fue declarado totalmente responsable del pago de los daños y perjuicios.

La resolución procesal de 2022 en Los propietarios – Plan de propiedad horizontal n.º 84674 contra Pafburn Pty Ltd sostuvo que el artículo 37(1) «establece, sin ninguna salvedad, que cualquier «persona» que «realice trabajos de construcción» tiene la obligación prescrita. Por lo tanto, el artículo 37(1) se dirige no solo a un constructor que se dedica a los «trabajos de construcción» pertinentes, sino a cualquier otra «persona» que realice «trabajos de construcción» tal y como se definen en el artículo 36(1). ... Esto incluye a una «persona» que supervise, coordine, gestione el proyecto o «de otro modo» tenga «un control sustantivo sobre la ejecución» de la obra. Esa «persona» bien puede ser el «propietario del terreno en relación con el cual se realizan los trabajos de construcción».

Por consiguiente, las obligaciones impuestas por la Ley DBP no se limitan al contratista principal, sino que también pueden aplicarse a los promotores, directores de obra, supervisores de obra o cualquier otra persona (incluidas las personas físicas) que ejerza un «control sustantivo» sobre la ejecución de la obra. No obstante, los demandantes siguen estando obligados a demostrar tanto la negligencia por parte del profesional de la construcción como la relación causal entre el alcance del control sustantivo de dicho profesional y el defecto en cuestión.

Ahora se confirma que los profesionales de la construcción (tanto empresas como particulares) tienen (y han tenido, dada la aplicación retroactiva de la Ley DBP) la obligación personal de velar por los propietarios y futuros propietarios para evitar pérdidas económicas derivadas de todas las obras de construcción (no solo residenciales) que hayan realizado en Nueva Gales del Sur.

Puntos clave

1. La Ley DBP, que entró en vigor el 11 de junio de 2020, impone una obligación de diligencia a los profesionales de la construcción, haciéndolos responsables de las pérdidas económicas derivadas de defectos durante 10 años; esta obligación se aplica con carácter retroactivo.
2. La definición de «profesionales de la construcción» se extiende a las personas que tenían «control sustantivo» de las «obras de construcción».
3. Actualmente, se considera que los «trabajos de construcción» incluyen todas las estructuras de edificios y no se limitan a los trabajos de clase 2, tal y como se definen en el Código Nacional de Construcción.

Posdata de Neil Wright, director de responsabilidad civil, Australia.

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