Konklusjoner fra nylig dom under New South Wales' DBP-lov

Av Andrew Buchanan, leder for byggeansvar, Australia

Høyesterett i New South Wales avsa nylig en viktig avgjørelse om aktsomhetsplikten som bygningsutøvere har i henhold til den mye omtalte loven om design- og bygningsutøvere (DBP), som trådte i kraft 11. juni 2020.

Både loven og rettens kjennelse fortjener ytterligere oppmerksomhet fra fagfolk innen bygge- og erstatningssaker.

DBP-loven av 2020

Loven skapte en ikke-delegerbar lovbestemt aktsomhetsplikt som bygningsutøvere har overfor eiere (og påfølgende eiere) til å utvise rimelig aktsomhet for å unngå økonomisk tap forårsaket av mangler som følge av « byggearbeid » (se nedenfor) i en periode på 10 år. Denne perioden tilsvarer den ti år lange foreldelsesfristen for mangelfullt byggearbeid i henhold til miljøplanleggings- og vurderingsloven av 1979 .

Å utvide aktsomhetsplikten til etterfølgende eiere (til å inkludere nyopprettede eierselskaper) er et betydelig avvik fra den tidligere posisjonen, og utsetter derfor bygningsutøvere for større risikoer – både når det gjelder perioden krav kan fremmes og av hvem.

DBP-loven gjelder også med tilbakevirkende kraft for alt byggearbeid, forutsatt at mangelen ble åpenbar i 10-årsperioden før 11. juni 2020.

Goodwin Street Developments- saken

Den nylige saken Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust mot DSD Builders Pty Ltd (in liq) gjaldt byggingen av tre internatboliger for universitetsboliger. Byggingen startet i juli 2017 og det oppsto tvister tidlig i 2018 angående arbeidets fremdrift og påståtte mangler. I mars 2018 påførte noen arbeidene ondsinnet skade.

Høyesterett vurderte hvorvidt bygging av pensjonater utgjorde «byggearbeid» i henhold til DBP-loven. Dommen erkjenner vanskeligheten med å tolke loven riktig, og inneholder bemerkningen om at «løsningen av spørsmålet innebærer vurdering av den labyrintiske bestemmelsen i paragraf 36 i DBP-loven. Paragrafen ser ut til å være utformet for å gjøre forståelsen så vanskelig som mulig.»

Oppsummert definerer paragraf 36 i DBP-loven «byggearbeid» som:

a) Byggearbeid

b) Utarbeidelse av regulerte design og andre design for byggearbeid

c) Produksjon eller levering av et byggeprodukt som brukes til byggearbeid

d) Overvåke, koordinere, prosjektlede eller på annen måte ha vesentlig kontroll over utførelsen av arbeid nevnt i a), b) eller c)

Det slås også fast at byggearbeid omfatter boligbyggingsarbeid i henhold til boligbyggingsloven av 1989 .

Til slutt konkluderte retten med at dette var en inkluderende, snarere enn ekskluderende, definisjon. Selv om «byggearbeid» i henhold til DBP-loven uttrykkelig inkluderer boligbyggingsarbeid (i henhold til boligbyggingsloven), utelukker det ikke annet, ikke-boligbyggende arbeid.

Dommen utvider derfor potensielt anvendelsen av DBP-loven utover boligbyggingsarbeid (eller «klasse 2»-arbeid, i henhold til den nasjonale byggeforskriften ) til alt byggearbeid; mulige unntak inkluderer prefabrikkerte boliger, flyttbare boliger eller tilhørende konstruksjoner.

Historisk kontekst og fremtidige implikasjoner

Høyesterett i Australias høyesteretts avgjørelse fra 2014 i saken Brookfield Multiplex Ltd mot Owners Corporation Strata Plan 61288 og Anor hadde gjort det praktisk talt umulig for etterfølgende eiere å få medhold mot bygningsadvokater for krav om uaktsomhet knyttet til byggefeil eller design-/sertifiseringsfeil. På grunn av allment kjente og betydelige byggefeil, som Opal Tower i Sydney Olympic Park, er DBP-loven det lovpålagte rettsmiddelet i denne situasjonen.

Paragraf 37 i DBP-loven utvider aktsomhetsplikten: «En person som utfører byggearbeid har plikt til å utvise rimelig aktsomhet for å unngå økonomisk tap forårsaket av mangler—

a) i eller i tilknytning til en bygning som arbeidet utføres for, og

b) som følge av byggearbeidet.»

I Goodwin Street Developments gikk kravet til slutt mot den andre saksøkte (prosjektleder Daniel Roberts) etter at den første saksøkte (byggmesteren) var blitt konkursbo; Roberts ble funnet fullstendig ansvarlig for å betale erstatning.

Den prosessuelle kjennelsen fra 2022 i The Owners – Strata Plan No 84674 mot Pafburn Pty Ltd slo fast at paragraf 37(1) «uten forbehold fastsetter at enhver 'person' som 'utfører byggearbeid' har den foreskrevne plikten. Paragraf 37(1) er derfor rettet ikke bare mot en byggmester som utfører det relevante 'byggearbeidet', men mot enhver annen 'person' som utfører 'byggearbeid' som definert i paragraf 36(1). … Det inkluderer en 'person' som overvåket, koordinerte, prosjektledet eller 'på annen måte' hadde 'vesentlig kontroll over utførelsen av' arbeidet. Denne 'personen' kan godt være 'eieren av tomten som byggearbeidet utføres i forhold til'.»

Følgelig er pliktene som pålegges av DBP-loven ikke begrenset til hovedentreprenøren; de kan også gjelde for utbyggere, prosjektledere, byggeledere eller andre (inkludert enkeltpersoner) med «vesentlig kontroll» over utførelsen av arbeidet. Saksøkere må imidlertid fortsatt påvise både uaktsomhet fra bygningsutøverens side og en årsakssammenheng mellom denne utøverens omfang av vesentlig kontroll og den aktuelle mangelen.

Det er nå bekreftet at bygningsutøvere (både selskaper og enkeltpersoner) har (og har hatt, gitt den tilbakevirkende kraften i DBP-loven) en personlig aktsomhetsplikt overfor eiere og fremtidige eiere for å forhindre økonomisk tap som følge av alt (ikke bare bolig-) byggearbeid de har utført i New South Wales.

Viktige konklusjoner

1. DBP-loven, som trådte i kraft 11. juni 2020, pålegger bygningsutøvere en aktsomhetsplikt, som gjør dem ansvarlige for økonomiske tap som følge av mangler i 10 år; denne plikten gjelder med tilbakevirkende kraft.
2. Definisjonen av «byggeutøvere» omfatter personer som hadde «vesentlig kontroll» over «byggearbeidene».
3. «Byggearbeid» anses nå å omfatte alle bygningskonstruksjoner og er ikke begrenset til klasse 2-arbeid som definert i den nasjonale byggeforskriften.

Etterord fra Neil Wright, leder for ansvar, Australia

Hos Sedgwick bruker vi stolt vår tekniske ekspertise til å levere kostnadseffektive og ekspertløsninger innen skadesaker for våre kunder. Vårt australske team har bred erfaring på tvers av alle typer ansvarskrav, fra enkle personskadesaker knyttet til snubleulykker til tilbakekalling av produkter på flere millioner dollar og erstatningskrav for profesjonelt ansvar. Sammen har vi hundrevis av års erfaring!

Ved å bruke vår kunnskap på en upartisk måte, kan vi ta et objektivt standpunkt til omstendigheter knyttet til skader og gi klienter tydelig veiledning. Våre eksperter omdanner komplekse problemstillinger til håndterbare løsninger på en dyktig måte.

Denne bloggen er den første delen i en serie der våre ansvarseksperter vil dele sin kunnskap og ekspertise til fordel for alle i bransjen. Følg med for den andre bloggen, som kommer snart.

For mer informasjon om våre ansvarsmuligheter i Australia, se her eller kontakt meg .

> Lær mer – les om vårt australske byggeansvar og relaterte muligheter.