Points à retenir du jugement récent en vertu de la loi DBP de la Nouvelle-Galles du Sud

Par Andrew Buchanan, chef de la responsabilité responsabilité en construction, Australie

La Cour suprême de la Nouvelle-Galles du Sud a récemment rendu une décision importante concernant le devoir de diligence dû par les praticiens du bâtiment en vertu de la très médiatisée Loi sur les praticiens de la conception et du bâtiment (DBP), entrée en vigueur le 11 juin 2020.

La loi et la décision de la cour méritent toutes deux une attention supplémentaire de la part des professionnels de la construction et des réclamations en responsabilité.

La Loi DBP de 2020

La loi a créé un devoir légal de diligence non déléguable, dû par les praticiens du bâtiment envers les propriétaires (et les propriétaires ultérieurs) d’exercer une diligence raisonnable afin d’éviter des pertes économiques causées par des défauts découlant de « travaux de construction » (voir ci-dessous) pendant une période de 10 ans. Cette période correspond à la prescription d’une décennie pour les travaux de construction défectueux en vertu de la Loi sur la planification et l’évaluation de l’environnement de 1979.

Étendre l’obligation de diligence aux propriétaires ultérieurs (y compris les sociétés de nouveaux propriétaires créées) constitue un changement important par rapport à la position précédente et expose donc les praticiens du bâtiment à des risques accrus — tant en termes de période pendant laquelle les réclamations peuvent être intentées que par qui.

La Loi DBP s’applique également rétroactivement à tous les travaux de construction, à condition que le défaut se manifeste dans la période de 10 ans précédant le 11 juin 2020.

Affaire Goodwin Street Developments

La récente affaire Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust c. DSD Builders Pty Ltd (en liquide) concernait la construction de trois pensions universitaires, la construction ayant débuté en juillet 2017 et des litiges survenus au début de 2018 concernant l’avancement des travaux et les défauts allégués. En mars 2018, quelqu’un a endommagé malicieusement les ouvrages.

La Cour suprême a examiné si la construction de pensions constituait un « travail de construction » au sens de la loi DBP. Reconnaissant la difficulté d’interpréter correctement la loi, le jugement contient la remarque que « la résolution de la question implique l’examen de la disposition labyrinthique de l’article 36 de la loi DBP. La section semble avoir été rédigée de manière à rendre sa compréhension aussi difficile que possible. »

En résumé, l’article 36 de la Loi DBP définit les « travaux de construction » comme suit :

a) Travaux de construction

b) La préparation de plans réglementés et autres projets pour les travaux de construction

c) La fabrication ou la fourniture d’un produit de construction utilisé pour des travaux de construction

d) Superviser, coordonner, gérer un projet ou avoir un contrôle substantiel sur l’exécution de tout travail mentionné aux paragraphes a), b) ou c)

Elle précise également que les travaux de construction incluent les travaux résidentiels au sens de la Home Building Act de 1989.

En fin de compte, la cour a conclu qu’il s’agissait d’une définition inclusive, plutôt qu’exclusive. Bien que le terme « travaux de construction » dans la Loi DBP inclue expressément les travaux de construction résidentielle (au sens de la Loi sur la construction résidentielle), il n’exclut pas d’autres travaux de construction non résidentiels.

Le jugement élargit donc potentiellement l’application de la loi DBP au-delà des travaux de construction résidentielle (ou travaux de « classe 2 », selon le Code national de la construction) à tous les travaux de construction; Les exceptions possibles incluent les maisons préfabriquées, les habitations mobiles ou les structures associées.

Contexte historique et implications futures

La décision de la Haute Cour d’Australie en 2014 dans l’affaire Brookfield Multiplex Ltd c. Owners Corporation Strata Plan 61288 et Anor avait rendu pratiquement impossible pour les propriétaires ultérieurs de réussir contre des praticiens du bâtiment pour des réclamations de négligence liées à des défauts de construction ou des erreurs de conception/certification. En raison d’échecs de construction largement connus et importants, comme la Tour Opal au parc olympique de Sydney, la loi DBP est le remède statutaire à cette situation.

L’article 37 de la Loi DBP étend l’obligation de diligence : « Une personne qui effectue des travaux de construction a le devoir d’exercer une diligence raisonnable pour éviter une perte économique causée par des défauts—

a) dans ou en lien avec un bâtiment pour lequel le travail est effectué, et

b) découlant des travaux de construction. »

Dans l’affaire Goodwin Street Developments, la réclamation avait finalement poursuivi contre le deuxième défendeur (le gestionnaire de projet Daniel Roberts) après que le premier défendeur (le constructeur) ait été entré en liquidation; Roberts a été déclaré entièrement responsable de payer des dommages-intérêts.

La décision procédurale de 2022 dans l’affaire The Owners – Strata Plan No 84674 c Pafburn Pty Ltd a statué que l’article 37(1) « prévoit, sans aucune réserve, que toute 'personne' qui 'effectue des travaux de construction' a le devoir prescrit. L’article 37(1) s’adresse donc non seulement à un constructeur qui effectue les « travaux de construction » pertinents, mais aussi à toute autre « personne » réalisant des « travaux de construction » tels que définis à l’article 36(1). … Cela inclut une « personne » qui supervisait, coordonnait, gérait un projet ou « autrement » avait un « contrôle substantiel sur l’exécution » du travail. Cette 'personne' pourrait bien être le 'propriétaire du terrain en lien avec lequel les travaux de construction sont réalisés'. »

En conséquence, les droits imposés par la Loi DBP ne se limitent pas au contractant principal; elles peuvent aussi s’appliquer aux promoteurs, gestionnaires de projet, superviseurs de chantier ou toute autre personne (y compris des particuliers) ayant un « contrôle substantiel » sur l’exécution des travaux. Cependant, les demandeurs doivent toujours démontrer à la fois la négligence de la part du praticien en bâtiment et un lien de causalité entre l’étendue de contrôle substantiel de ce praticien et le défaut en question.

Les praticiens en bâtiment (tant par des sociétés que par des particuliers) sont maintenant confirmés comme ayant (et ont devoir, compte tenu de l’application rétroactive de la Loi DBP) un devoir personnel de diligence envers les propriétaires et futurs propriétaires afin d’éviter des pertes économiques résultant de tous les travaux de construction (pas seulement résidentiels) qu’ils ont entrepris en Nouvelle-Galles du Sud.

Points clés

1. La Loi DBP, entrée en vigueur le 11 juin 2020, impose un devoir de diligence aux praticiens du bâtiment, les rendant responsables des pertes économiques résultant de défauts pendant 10 ans; ce devoir s’applique rétroactivement.
2. La définition de « praticiens du bâtiment » s’étend aux personnes qui avaient un « contrôle substantiel » sur les « travaux de construction ».
3. Les « travaux de construction » sont maintenant considérés comme incluant toutes les structures de construction et ne se limitent pas aux travaux de classe 2 tels que définis par le Code national de la construction.

Post-scriptum de Neil Wright, chef de la responsabilité civile, Australie

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Ce blogue est le premier volet d’une série où nos experts en responsabilité partageront leurs connaissances et leur expertise au bénéfice de tous dans l’industrie. Restez à l’écoute pour le deuxième blogue, qui arrive bientôt.

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