Par Andrew Buchanan, responsable de la responsabilité de la construction, Australie
La Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud a récemment rendu une décision importante sur l’obligation de diligence des praticiens du bâtiment en vertu de la loi très médiatisée sur les praticiens de la conception et du bâtiment (DBP), qui est entrée en vigueur le 11 juin 2020.
La loi et la décision de la cour méritent une attention accrue de la part des professionnels de la construction et des réclamations en responsabilité.
La loi DBP de 2020
La loi a créé une obligation de diligence légale non délégable que les praticiens de la construction ont envers les propriétaires (et les propriétaires subséquents) de faire preuve de diligence raisonnable pour éviter les pertes économiques causées par des défauts découlant de « travaux de construction » (voir ci-dessous) pendant une période de 10 ans. Cette période correspond au délai de prescription d’arrêt de dix ans pour les travaux de construction défectueux en vertu de la Loi de 1979 sur la planification et l’évaluation environnementales.
L’élargissement de l’obligation de diligence aux propriétaires subséquents (pour inclure les sociétés de propriétaires nouvellement créées) s’écarte considérablement de la position précédente et expose donc les praticiens de la construction à de plus grands risques - à la fois en ce qui concerne la période au cours de laquelle les réclamations peuvent être présentées et par qui.
La loi DBP s’applique également rétroactivement à tous les travaux de construction, à condition que le défaut devienne manifeste au cours de la période de 10 ans précédant le 11 juin 2020.
Affaire Goodwin Street Developments
L’affaire récente Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust v DSD Builders Pty Ltd (in liq) concernait la construction de trois pensions de logements universitaires, la construction commençant en juillet 2017 et des différends survenant au début de 2018 concernant l’avancement des travaux et les défauts allégués. En mars 2018, quelqu’un a endommagé les œuvres de manière malveillante.
La Cour suprême s’est demandé si la construction de pensions constituait des « travaux de construction » au sens de la loi DBP. Reconnaissant la difficulté d’interpréter correctement la loi, le jugement contient la remarque selon laquelle « le règlement de la question implique l’examen de la disposition labyrinthique de l’article 36 de la loi DBP. L’article semble avoir été rédigé de manière à rendre sa compréhension aussi difficile que possible.
En résumé, l’article 36 de la Loi sur la DBP définit les « travaux de construction » comme suit :
a) Travaux de construction
b) La préparation de conceptions réglementées et d’autres conceptions pour les travaux de construction
c) La fabrication ou la fourniture d’un produit de construction utilisé pour des travaux de construction
d) Superviser, coordonner, gérer le projet ou avoir un contrôle substantiel sur l’exécution de tout travail mentionné aux points a), b) ou c)
Il stipule également que les travaux de construction comprennent les travaux de construction résidentielle au sens de la loi de 1989 sur la construction domicilié.
En fin de compte, la Cour a conclu qu’il s’agissait d’une définition inclusive plutôt qu’exclusive. Bien que les « travaux de construction » visés par la Loi sur la construction résidentielle comprennent expressément les travaux de construction résidentielle (au sens de la Loi sur la construction domicilié), ils n’excluent pas les autres travaux de construction non résidentiels.
Le jugement, par conséquent, élargit potentiellement l’application de la Loi DBP au-delà des travaux de construction résidentielle (ou travaux de « classe 2 », selon le Code national de construction) à tous les travaux de construction ; les exceptions possibles comprennent les maisons préfabriquées, les logements déménageables ou les structures connexes.
Contexte historique et implications futures
La décision rendue en 2014 par la Haute Cour d’Australie dans l’affaire Brookfield Multiplex Ltd v Owners Corporation Strata Plan 61288 et Anor avait rendu pratiquement impossible pour les propriétaires subséquents de succéder aux praticiens du bâtiment pour des réclamations pour négligence en relation avec des défauts de construction ou des erreurs de conception / certification. En raison d’échecs de construction importants et largement connus, tels que la tour Opal dans le Parc olympique de Sydney, la loi DBP est le recours légal à cette situation.
L’article 37 de la loi DBP élargit l’obligation de diligence : « La personne qui exécute des travaux de construction a l’obligation de faire preuve de diligence raisonnable pour éviter une perte économique causée par des vices :
a) dans un bâtiment pour lequel les travaux sont effectués ou liés à celui-ci ;
b) découlant des travaux de construction.
Dans l’affaire Goodwin Street Developments, la réclamation avait finalement été instruite contre le deuxième défendeur (le gestionnaire de projet Daniel Roberts) après que le premier défendeur (le constructeur) eut été mis en liquidation ; Roberts a été jugé entièrement responsable de payer des dommages-intérêts.
La décision procédurale de 2022 dans l’affaire The Owners – Strata Plan No 84674 v Pafburn Pty Ltd a statué que le paragraphe 37(1) « prévoit, sans aucune réserve, que toute « personne » qui « exécute des travaux de construction » a l’obligation prescrite. Le paragraphe 37(1) s’adresse donc non seulement au constructeur qui se livre aux « travaux de construction » pertinents, mais aussi à toute autre « personne » qui exécute des « travaux de construction » au sens du paragraphe 36(1). ... Cela comprend une « personne » qui a supervisé, coordonné, géré le projet ou « autrement » avait un « contrôle substantiel sur l’exécution » du travail. Cette « personne » peut fort bien être le « propriétaire du terrain à l’égard duquel les travaux de construction sont effectués ».
Par conséquent, les obligations imposées par la Loi sur la DBP ne sont pas limitées à l’entrepreneur principal ; ils peuvent également s’appliquer aux développeurs, aux gestionnaires de projet, aux superviseurs de site ou à toute autre personne (y compris les personnes) ayant un « contrôle substantiel » de l’exécution des travaux. Toutefois, les demandeurs sont toujours tenus de démontrer à la fois la négligence de la part du praticien du bâtiment et un lien de causalité entre l’étendue du contrôle de fond de ce praticien et le défaut en question.
Il est maintenant confirmé que les praticiens du bâtiment (à la fois les sociétés et les particuliers) doivent (et ont dû, compte tenu de l’application rétrospective de la loi DBP) une obligation personnelle de diligence envers les propriétaires et les futurs propriétaires afin de prévenir les pertes économiques découlant de tous les travaux de construction (pas seulement résidentiels) qu’ils ont entrepris en Nouvelle-Galles du Sud.
Principaux points à retenir
- La loi DBP, qui est entrée en vigueur le 11 juin 2020, impose une obligation de diligence aux praticiens du bâtiment, les rendant responsables des pertes économiques résultant de défauts pendant 10 ans ; cette obligation s’applique rétroactivement.
- La définition de « praticiens du bâtiment » s’étend aux personnes qui avaient un « contrôle substantiel » sur les « travaux de construction ».
- Les « travaux de construction » sont maintenant considérés comme s’appliquant à toutes les structures du bâtiment et ne se limitent pas aux ouvrages de catégorie 2 tels que définis par le Code national de construction.
Post-scriptum de Neil Wright, responsable de la responsabilité, Australie
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